Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования в России

Актуальность темы

исследования. Проблема реформирования системы ипотечного кредитования является актуальной экономической и социальной проблемой современной России. Она широко обсуждается в государственных, коммерческих и научных кругах. Ей уделено заметное внимание в последнем Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию: «Полагаю, что развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей» [10].

Проблема ипотечного кредитования жилья в России встала во весь рост с начала девяностых годов, то есть с ликвидацией монополии государственной собственности, с резким обострением кризиса государственных финансов и недостаточностью средств государственного бюджета для финансирования строительства жилья.

Несмотря на принятие целого ряда национальных программ ипотечного кредитования жилья и введение в действие новых финансово-кредитных механизмов, государству не удалось компенсировать резкое сокращение бюджетных ассигнований в строительство. Из общего объема средств, расходуемых на строительство жилья, 26% приходится на индивидуальное жилищное строительство, 25% составляет долевое строительство в рамках одноименного Федерального закона от 24.12.2004 г. № 214-ФЗ [8], от 5% до 10% — бюджетное строительство. Оставшаяся доля — это также средства населения, только в иных, не всегда легитимных формах, и значительно меньшая часть — средства юридических лиц и кредитов, им предоставленных.

По мнению специалистов, основными путями решения жилищной проблемы являются следующие:

— демонополизация рынка строительства жилья,.

— формирование структуры рынка, которая сделает жилье доступным в той или иной форме для большинства россиян.

Способы решения первой проблемы видятся на двух направлениях. Первое включает создание рынка доступных земельных участков для строительства через механизм открытых земельных аукционов. В этом направлении начал действовать Фонд содействия развитию жилищного строительства. Второе — создание в сфере жилищного строительства саморегулируемых организаций и снижение административных барьеров.

Вопросы доступности жилья являются более сложными. Исследования показывают, что в 2010 г. только 18% россиян способны были приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью ипотечного кредита без дополнительной поддержки со стороны государства. У половины населения (в том числе и со средним доходом) — отсутствует возможность как приобретать, так и арендовать жилье. Примерно 30−35% россиян нуждаются в социальном жилье.

Между тем целевой показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, заложенный в разработанную по поручению президента страны Долгосрочную стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации составляет 60% к 2030 году [31]. Для значительной доли россиян (примерно 40%), которые не смогут самостоятельно участвовать в приобретении или аренде жилья, должны появиться иные возможности. Имеется в виду некоммерческий наем жилья, жилищно-строительная кооперация с поддержкой государства (муниципалитетов), фонд социального использования, специализированный фонд (общежития, маневренный фонд для мигрантов и т. д.).

В отечественной литературе вышел ряд монографий и десятки журнальных статей, защищены кандидатские и докторские диссертации по вопросам ипотечного жилищного кредитования в России. Однако большинство публикаций рассматривает данную проблему, как нам представляется, слишком однобоко. Речь идет об ипотеке как залоге недвижимости для обеспечения требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Механизм ипотечного жилищного кредитования рассматривается большинством авторов на основе универсальных банков, специализированных ипотечных банков, секьюритизации активов.

Универсальные банки формируют ресурсы за счёт привлечения депозитов и вкладов юридических лиц и населения. Финансовый механизм универсальных банков имеет преимущества в возможности изменения уровней доходности по различным операциям. Основной проблемой данного механизма является зависимость ликвидности банков от соотношения долгосрочных активов и краткосрочных пассивов в различные периоды.

В основе функционирования специализированных ипотечных банков лежит мобилизация ресурсов на основе эмиссии ипотечных облигаций с обеспечением. Сложными элементами данного механизма являются: формирование пулов ипотечных кредитов, отслеживание инвесторами рыночных рисков, оценка кредитоспособности большого круга заемщиков и риска портфелей однородных ссуд, определение продажной цены облигаций.

Механизм, основанный на секьюритизации активов («американскаямодель»), подразумевает продажу и вывод активов с баланса банков в сочетании с дальнейшим выпуском ценных бумаг, платежи по которым привязаны к денежным потокам по этим активам. На него ориентируются все специализированные государственные структуры, занимающиеся этими проблемами. Препятствиями для функционирования механизма рефинансирования на основе секьюритизации активов являются недостаточный уровень развития фондового рынка и надёжности ценных бумаг в России.

На наш взгляд, развитие ипотечного жилищного кредитования в России возможно на основе механизма контрактных сбережений, предполагающего привлечение в специализированные организации на долгосрочной контрактной основе сбережений населения с предоставлением в дальнейшем им ипотечного кредита. В этом случае долевые взносы будущих заемщиков рефинансируют иммобилизацию ресурсов банка в ипотечные ссуды. Недостаток данной модели связан с риском инвесторов, который зависит от кредитоспособности должников по ипотечным ссудам, финансовой устойчивости строительной компании, поддержки государством проектов, снижения спроса на жилье. В то же время сосредоточение финансовой цепочки в одних руках и независимость от внешнего финансового рынка являются положительными факторами, компенсирующими её недостатки.

Степень научной разработанности проблемы. В связи с исследованием общетеоретических основ ипотечного кредита в диссертации использовались работы таких ученых как Г. Н. Белоглазова, В. И. Букато, Н. И. Валенцева, Ю. В. Головин, Г. Г. Коробова, А. Г. Куликов, О. И. Лаврушин, Ю. И. Львов, B.C. Пашковский, В. М. Усоскин, Ю. Е. Шенгер и др.

Вопросы развития системы рефинансирования ипотечных кредитов, освещены в монографиях и публикациях российских ученых и практиков: В. А. Аверченко, И. Л. Бубнова, Н. Б. Косаревой, И. В. Павловой, И. А. Разумовой, Л. И. Рябченко, Н. Э. Соколинской.

Направления развития секьюритизации исследованы в монографиях и публикациях таких отечественных ученых, как A.B. Буздалин, Я. М. Миркин, С. Р. Моисеев, Б. Б. Рубцов, А. Ю. Сучков, М. А. Федотова, А. Б. Фельдман. Среди работ зарубежных ученых и практиков, посвященных данной теме, большую значимость имеют труды таких авторов, как Х. П. Бэр, Л. Хейр, Э. Девидсон, Э. Сандерс, Л.-Л. Вольф, А. Чинг, С. Фрост, Ф. Фабоцци, В. Котари, С. Л. Шварц. Однако, как следует из обзора источников, комплексное освещение данной проблемы в отечественной научной литературе отсутствует. Существуют разработки, касающиеся отдельных ее сторон: развития ипотечного кредитования, системы рефинансирования Банка России, проблем секьюритизации активов. Исследования теоретических и практических аспектов сочетания накопительных и кредитных моделей ипотеки представляются недостаточными. Нераскрытыми остались вопросы формирования комплекса моделей рефинансирования, адекватного российским экономическим условиям. Недостаточная разработка теоретических и методологических вопросов препятствует выработке практических рекомендаций, направленных на совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования.

Объектом диссертационного исследования являются финансы и финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования в России.

Предметом исследования являются экономические отношения по поводу формирования и функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

Целью исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по формированию и совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России.

Для достижения цели исследования были поставлены и решены следующие задачи:

— рассмотрена экономическую сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования;

— определена сущность и элементы финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;

— обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма ипотечного жилищного кредитования;

— проведён анализ рынка недвижимости и финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в Россииопределены направления и разработаны рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования.

Методологическую и теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных и зарубежных авторов по теоретическим и прикладным проблемам ипотечного жилищного кредитования, законодательные акты и нормативные документы РФ. В исследовании применялся системный подход. Для обработки исходной эмпирической информации использовались методы анализа и синтеза, статистического анализа, экономико-математического моделирования. В качестве инструментария исследования использовались средства вычислительной техники, программные продукты MS WORD ХР, MS Excel ХР.

Научная новизна исследования заключается в следующих результатах, полученных при достижении цели и решении задач исследования:

— рассмотрена экономическая сущность и особенности финансов ипотечного жилищного кредитования, которые заключаются в том, что сбережения населения образуются несвободной от потребления частью доходов, инвестиции увеличивают склонность к потреблению, сбережения (как условие получения ипотечного кредита) зависят от стимулирования их государством.

— уточнено понятие и состав финансового механизма ипотечного жилищного кредитования как совокупности финансовых и кредитных инструментов, включающих государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, формирование ресурсов кредитования, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения.

— обобщены методические подходы к анализу функционирования финансового механизма и его влияния на доступность ипотечных жилищных кредитов для населения;

— даны рекомендации по совершенствованию финансового механизма ипотечного жилищного кредитования в России, включающие формирование финансовых ресурсов строительных сберегательных касс на основе накопительных взносов вкладчиков, стимулирующих государственных премий, бюджетных субсидий, и предоставление ипотечных жилищных кредитов.

— предложена и апробирована методика привлечения и использования финансовых ресурсов стройсберкассы и оценки её финансовой устойчивости.

Практическая значимость исследования. Методические положения и выводы исследования могут быть использованы органами исполнительной власти, которым делегированы функции по регулированию ипотечного жилищного кредитования, кредитными институтами, органами законодательной власти различных уровней при составлении, рассмотрении и утверждении бюджетов развития ипотечного жилищного кредитования.

Теоретические положения могут быть использованы в учебном процессе при преподавании дисциплин «Финансы, денежное обращение и кредит», «Ипотечное кредитование», а также при реализации проектов развития ипотечного кредитования в регионах.

Апробация результатов. Основные выводы, рекомендации и предложения диссертационного исследования были освещены и обсуждены на межвузовских практических конференциях и семинарах по вопросам развития ипотечного кредитования в 2007;2011г.г. в Самарском государственном экономическом университете.

Публикации. Основные положения диссертации нашли отражение в 8 публикациях общим объемом 2,9 печ. л. (авторский вклад составил 2,9 печ. л.), в том числе статьи из перечня ВАК (объем — 1,6 печ. л.- вклад автора -1,6 печ. л.).

Структура диссертации Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Заключение

.

1.В диссертационном исследовании рассмотрены методологические аспекты функционирования ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, в том числе экономическая сущность ипотеки и ипотечного кредита, субъекты ипотечного кредитования, международный опыт ипотечного кредитования. Особенности финансов ипотечного кредитования состоят в том, что сбережения населения образуются несвободной от потребления частью доходов, инвестиции вызывают мультипликативный эффект и увеличивают склонность к потреблению, зависимость сбережений (как условия получения ипотечного кредита) от участия государства в их формировании и стимулировании. Функциями ипотечного кредитования являются: распределительная, инвестиционная, формирование рынка жилья.

2. Финансовый механизм ипотечного жилищного кредитования есть совокупность финансовых и кредитных инструментов, включающих государственное стимулирование, субсидирование, рефинансирование, условия кредитования, резервирования и стандартизации, направленных на стимулирование сбережений населения, обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения, формирование ресурсов кредитования.

3. В мировой практике существуют две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Суть механизма, заложенного в одноуровневую (немецкую) модель состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счёт выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Отличие двухуровневой (американской) системы ипотечного кредитования состоит в разрыве непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заёмщиком, что позволяет привлекать средства мелких инвесторов под надёжное обеспечение, каковым является недвижимость. Современные механизмы финансирования ипотечных кредитов в зарубежных моделях основаны на использовании вторичных ипотечных закладных, ипотечных ценных бумаг (секьюритизации), обращения закладных и сертификатов с использованием депозитария.

4. Стратегией ипотечного кредитования в России предусмотрено развитие двухуровневой модели, включающей первичный и вторичный рынки. Основными её недостатками являются отсутствие надёжного финансового обеспечения из-за неразвитости финансового рынка, отсутствие специальных программ жилищного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков, низкая доступность ипотечных кредитов для населения из-за дороговизны финансовых ресурсов. Для повышения доступности ипотечных кредитов для населения необходимо сочетание бюджетного и рыночного подходов, кредитных и накопительных схем, активное участие государства, использование системы финансово-кредитных инструментов.

5. Основной тенденцией рынка недвижимости является оживление после почти полной остановки строительной отрасли вследствие кризиса. Уровень цен на жильё остаётся высоким, в результате чего покупка квартир за счёт своих средств для большинства граждан является нереальной задачей. Наблюдается положительная динамика количества и объёма выданных кредитов, количества банков, участвующих в ипотечных программах, снижения процентных ставок. Но, несмотря на положительную динамику развития рынка ипотечных кредитов, улучшения жилищных условий населения не происходит. Для активизации рынка необходимы достаточное предложение жилья эконом — класса для населения со средними доходами, обеспечение финансовыми ресурсами, стимулирование накопительных взносов населения.

6. В результате проведения анализа существующих ипотечных кредитных продуктов сделан вывод о том, что данные программы не позволяют обеспечить доступность ипотечных кредитов для семей со средними доходами. Индекс возможности приобретения средней квартиры на рынке с помощью ипотечного кредита семьей со средними доходами составляет 60.

7. Направления совершенствования ипотечного кредитования заключаются в стимулировании предложения жилья по приемлемым ценам и стимулировании спроса основной массы населения, доходов которой недостаточно для привлечения ипотечного кредита.

Предлагаемый механизм ипотечного кредитования включает накопительные взносы населения в строительные сберегательные кассы, начисление премий на взносы, процентов, привлечение бюджетных субсидий для отдельных категорий населения (военнослужащих, работников бюджетной сферы, молодых семей, получателей материнского капитала), предоставление ипотечного кредита вкладчикам. Механизм трансформирует денежные средства участников в капитальные вложения в строительство или приобретение жилья на первичном или вторичном рынке с целью улучшения жилищных условий. Внешний контроль за деятельностью стройсберкассы осуществляется государственными и муниципальными органами.

8. Вкладчик осуществляет накопление средств для внесения первоначального взноса в размере 40% от стоимости квартиры в течение срока договора (в примере 3,5 года). Вкладчикам начисляется премия из бюджета в размере 20% от суммы взноса, но не более 14 000 руб. в год. Вкладчик использует эту сумму для первоначального взноса застройщику. Стройсберкасса затем предоставляет ипотечный кредит вкладчику за счёт накопительных взносов вкладчиков, накопительная фаза по договорам с которыми не завершена, а также возврата кредитов от застройщиков.

Вкладчик несёт ответственность за своевременность и полноту внесения накопительных взносов, выплату аннуитетных платежей по ипотечному кредиту. Объект жилой недвижимости передаётся в собственность заёмщика путём регистрации договора купли-продажи между заёмщиком и застройщиком.

9. Рассчитаны варианты источников финансирования в зависимости от величины и доли первоначального взноса от стоимости квартиры. Данный 11 ч «'.

1 1 г механизм позволяет обеспечить требуемое соотношение платежа и минимального дохода семьи.

10. Предложена методика оценки финансовой устойчивости стройсберкассы, основанная на соотношении привлечённых и использованных средств на финансирование приобретения и строительства жилья. Механизм строительных сберегательных касс, создание сегмента жилья эконом — класса, соответствующего спросу граждан со средними доходами, бюджетные субсидии в целях стимулирования привлечения средств населения, предоставление кредитов для застройщиков по сниженным процентным ставкам на цели строительства жилья эконом — класса способствует обеспечению доступности ипотечных кредитов для населения.