Оценка недвижимого имущества в системе корпоративного управления собственностью

Актуальность темы

исследования. Изменения, связанные с рыночными преобразованиями российской экономики с 90-х годов прошлого века, потребовали формирования частной собственности и введения недвижимого имущества в хозяйственный оборот. Это в свою очередь привело к необходимости объективной рыночной оценки материальных активов. Принятый Правительством России курс на интеграцию РФ в мировое сообщество стран с развитой рыночной экономикой, еще более усиливают значимость рыночной оценки стоимости недвижимости. Только адекватная рынку, сопоставимая и прозрачная для международного сообщества оценка активов корпораций позволит повысить инвестиционную привлекательность и конкурентоспособность корпоративного сектора экономики, даст возможность российским корпорациям интегрироваться в мировой рынок, особенно в условиях развивающийся рецессии.

Анализ теоретических подходов к оценке недвижимого имущества в системе корпоративного управления показывает, что, в научной литературе существует ряд интересных и практически значимых работ. Однако, рассмотренные публикации в большей степени направлены на повышение эффективности управления корпорацией. В них мало внимания уделено изучению взаимосвязей между оценкой недвижимости, повышением эффективности управления и ростом капитализации корпорации. Все это определило актуальность диссертации.

Состояние научной разработанности проблемы. Оценка недвижимости корпораций и ее место в системе корпоративного управления, оптимизация комплекса недвижимого имущества корпораций, снижение издержек на содержание объектов недвижимости и как следствие повышение эффективности управления корпорацией и ее недвижимостью — комплексная многоаспектная проблема, отдельным вопросам которой посвящено немало трудов зарубежных и отечественных ученых.

Изложенные в диссертации теоретические положения и практические рекомендации автора базируются в области: корпоративного управления — на обобщении и развитии результатов исследований В. Г. Антонова, Т. Колера, Л. Д. Логвинова, В. В. Масленникова, Б. З. Мильнера, Роберта С. Каплана и др.- оценки недвижимости — C.B. Валдайцева, C.B. Грибовского, А. П. Градова, П. Г. Грабового, В. А. Горемыкина, А. Г. Грязновой, В. М. Зарубина, В. М. Рутгайзера, Е. И. Тарасевича, М. В. Федотовой, Г. Харрисона и др.- управления недвижимостью корпораций — Ю. И Беляевой, В. И. Бусова, М. Б. Гуревича, В. В. Григорьева, В. И. Кошкина, Д. С. Львова, Т. Радыгина, М. М. Соловьева, Д. Ж. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова и др.

В работах этих ученых рассматриваются экономические и организационно — правовые проблемы формирования, функционирования и развития системы корпоративного управления и оценки недвижимости. Однако, отдельные вопросы, связанные с использованием инструментария оценки в корпоративном управлении и системой корпоративного управления недвижимостью, либо совсем не рассматривались, либо рассматривались очень поверхностно.

В научной литературе недостаточно полно освещены вопросы формирования механизма эффективного управления корпоративной недвижимостью, позволяющего в долгосрочной перспективе максимизировать стоимость бизнеса корпорации и обеспечить приемлемый для акционеров уровень доходности корпоративных ценных бумаг. Остается нерешенным вопрос комплексной оценки экономической эффективности управления недвижимостью корпорации.

Актуальность проблемы, ее большое народнохозяйственное значение и недостаточная научная разработка определили выбор темы, цель и задачи настоящей диссертации.

Цель исследования — разработка методических положений и практических рекомендаций по управлению недвижимостью корпорации на основе использования инструментария ее рыночной оценки.

Для достижения указанной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

— определить экономическое содержание и разработать классификацию недвижимого имущества корпорации как объекта оценки и управления;

— выявить роль оценки недвижимости в системе управления корпорациями и влияние управленческой деятельности на эффективность использования их недвижимого имущества;

— определить формы взаимодействия рынков недвижимости и капиталов- -установить наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость корпорации как имущественного комплекса;

— проанализировать зарубежный опыт управления недвижимым имуществом и определить возможность и целесообразность его применения в современной российской практике;

— обосновать принципы и разработать практические рекомендации по управлению недвижимостью корпораций с использованием бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента;

— усовершенствовать методику оценки недвижимости корпорации для целей управления ее стоимостью;

— разработать методические рекомендации по совершенствованию системы управления объектами недвижимого имущества на основе процессов их жизненного цикла и рыночного обращения с целью улучшения социально-экономических результатов деятельности корпорации.

Объектом диссертационного исследования является процесс управления недвижимым имуществом корпорации.

Предметом исследования — экономико-организационные отношения в управлении недвижимым имуществом корпорации.

Теоретическая и методическая основа диссертации. В работе использованы современные достижения отечественной и зарубежной экономической теории и практики управления народным хозяйством, особенно недвижимостьюпри оценке эффективности управления инвестициямив использовании недвижимости предприятиями и организациямив процессах финансового обеспечения и обслуживания предприятий и организацийв определении роли и функций государственного и муниципального управления недвижимостью.

Представленные в диссертации научные положения, рекомендации и выводы составляют вклад диссертанта в теорию развития системы управления недвижимостью корпорации и в совершенствование оценки имущественных комплексов в современных условиях.

При решении поставленных задач автором использованы методы системного и сравнительного анализа статистической и экономической оценки эффективности производства и инвестиционных проектов.

Информационная база исследования: экономические показатели состояния основных фондов отечественных предприятий и развития строительного сектора, публикуемые Федеральной службой государственной статистики Российской Федерации.

Кроме того, в работе использованы данные о состоянии и перспективах развития рынка недвижимости, публикуемые в интернете на сайтах www.cfin.ru, www.skrin.ru, www.quote.ru, www.finam.ru, www.alan.ru, www.aton.ru, www.aup.ru, www.eup.ru, www.marcs.ru, www.expert.ru. А так же материалы официальных сайтов Федерального агентства по управлению государственным имуществом (www.rosim.ru), Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (www.kadastr.ru), Министерства экономического развития и торговли РФ (www.economy.gov.ru), Российского общества оценщиков (www.mrsa.ru), Центра независимой экспертизы собственности (www.centeriep.ru).

Научная новизна диссертации состоит в разработке научно обоснованных методов и рекомендаций по формированию и функционированию системы управления недвижимым имуществом корпорации на основе оценки рыночной стоимости недвижимости и бизнеса.

Наиболее существенные научные результаты, полученные лично соискателем, выносимые на защиту и составляющие приращение научных знаний:

— раскрытыэкономическое содержание категории «недвижимое имущество корпорации», как источника денежных потоков компании, даны специфические характеристики его принадлежности к специфическому субъекту хозяйственной деятельности (выступающему в организационно-правовой форме открытого акционерного общества);

— предложена классификация недвижимого имущества корпораций, которая способствует проведению его объективной технико-экономической и стоимостной оценки и позволяет формировать эффективные имущественные комплексы;

— определены возможности и основные направления использования современного зарубежного опыта управления имущественным комплексом корпорации;

— предложен показатель потенциального риска управления корпоративной недвижимостью, который рассчитывается как соотношение доли инсайдеров в структуре обыкновенных акций к доле инсайдеров в структуре привилегированных акций компании, что необходимо учитывать в ставке дисконтирования при оценке денежных потоков бизнес-направлений и бизнес-единиц;

— разработаны методические рекомендации по формированию механизма управления недвижимостью корпорации, которые позволяют управлять ею и как фактором производства и как материальным активом на фондовом рынке;

— обоснованы методы формирования эффективного комплекса недвижимости корпорации, базирующиеся на максимизации денежных потоков бизнес-единиц, которые применяются для увеличения рыночной стоимости компании;

Теоретическая и практическая значимость работы в том, что определены возможности и направления использования отечественного и зарубежного опыта в совершенствовании управления недвижимостью корпорации, а так же современные тенденции развития отечественного рынка недвижимостивыявлены основные факторы, затрудняющие этот процесспредложены методы повышения эффективности использования недвижимого имущества корпорации.

Основные положения, выводы и рекомендации, полученные диссертантом, направлены на их широкое практическое применение в процессах управления недвижимостью корпораций. Они могут быть использованы: в деятельности корпораций, имеющих в структуре активов большую долю недвижимостив процессах совершенствования систем управления недвижимостью корпорациипри подготовке учебных программ и учебно-методических материалов в дисциплинах соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация результатов исследования. Основные положения работы докладывались на Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов — «Реформы в России и проблемы управления» 27−28 февраля 2007. Материалы диссертации использованы в учебном процессе Государственного университета управления, при подготовке учебно-методических материалов по дисциплинам «Теория и практика оценочной деятельности», «Экономика и управление недвижимостью», «Финансовый менеджмент», «Управление собственностью». Так же результаты исследования автора, выраженные в конкретных методиках, используются в деятельности ГК «САМОХВАЛ» .

Заключение

.

В результате написания работы были решены все задачи, определенные во введении. В рамках проведенного исследования достигнуты следующие цели.

Определенны понятие недвижимости корпорации и ее основные характеристики. Недвижимость корпорации это часть основного капитала корпорации, права собственности на который трансформированы в отношения акционеров внутри корпорации, что приводит к разделению права собственности и права управления ею. В связи с этим основные характеристики корпоративной собственности присущи и основным характеристикам недвижимости корпорации. Ими являются: а) деперсонификация собственникаб) отношения зависимости экономических агентовв) ограничение ответственности экономических агентовг) резкое возрастание роли доходов от собственности в сфере перераспределительных отношений;

Исходя из проведенного анализа понятия недвижимости корпорации, можно сделать вывод, что по своему материально-вещественному составу недвижимость корпорации ничем не отличается от недвижимости других предприятий. Особенность недвижимости корпорации заключается в ее принадлежности к специфическому субъекту хозяйственной деятельностикорпорации. Это дает возможность рассматривать недвижимость и как фактор производства и как материальный актив на рынке ценных бумаг.

Разработана классификация недвижимости корпорации.

Для проведения адекватной оценки недвижимости корпорации и эффективным управлением ее развития требуется четкая её структуризация и классификация. В результате анализа существующих в настоящее время как в России так и за рубежом классификаций недвижимости была разработана собственная классификация недвижимости корпорации (см. стр.15). Данный подход дает возможность формирования и анализа имущественных комплексов различных корпораций, проведения их объективной технико-экономической и стоимостной оценки.

Выявлена оптимальная, с точки зрения автора, стратегическая цель корпорации в процессе использования ее комплекса недвижимости — максимизация стоимости компании.

Характеристика, наиболее часто встречающихся стратегических целей предприятия показывает, что на практике часто возникают такие ситуации, когда достижение поставленной цели, например, максимизация объема продаж, ведет к ухудшению других показателей деятельности предприятия, например, прибыли. Это происходит из-за того, что деятельность предприятия не рассматривается как взаимосвязанная система. Если рассматривать предприятие как систему, то должен быть выбран один критерий, определяющий результаты его развития в рамках конкретной выбранной стратегии. В качестве такого критерия может быть выбрана максимизация стоимости компании. Если рассматривать стоимость компании как генерируемый ей денежный поток, то любые задачи, решаемые в рамках стратегии, направленной на максимизацию стоимости компании должны приводит к росту получаемого денежного потока.

Таким образом, принцип максимизации стоимости задает единую проекцию для оценивания результатов, универсальную систему координат для управления, как отдельными подсистемами, так и организацией в целом, единую шкалу для измерения успеха на пути реализации стратегии.

В рамках стратегии управления стоимостью прирост стоимости компании рассматривается как критерий, отражающий интегральный эффект влияния принимаемых решений на все параметры, по которым оценивается деятельность предприятия: доля рынка и прочность конкурентной позиции, доходы, инвестиционные потребности, операционная эффективность, налоговое бремя, регулирование, и, в конечном итоге, потоки денежных средств и уровень риска, позволяющий ранжировать варианты в ситуации множественного выбора. Только при наличии такого критерия обеспечивается согласованность, направленность, сбалансированность и эффективность действий на всех уровнях управления.

Разработана методика оценки недвижимости корпорации с позиций увеличения стоимости бизнеса.

В настоящее время переоценка основных средств выходит за рамки процедуры учета и контроля и становится механизмом постоянного мониторинга предприятия за состоянием экономического пространства, т.к. она позволяет руководителям адекватно оценить потенциал развития предприятия и наметить пути его реализации.

Качественно проведенная переоценка на основе данных технической инвентаризации обеспечивает уменьшение потерь прибыли при реализации или списании машин и оборудования.

Необходимость рыночной оценки основных фондов предприятия возрастает и в связи с тем, что неиспользуемые фонды предприятие может передать в аренду, или оформить в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия.

Оценка недвижимости является важной составляющей оценки предприятия как имущественного комплекса.

В силу того, что рассматривается оценка недвижимости в разрезе стратегии направленной на максимизацию стоимости бизнеса, то методика оценки недвижимости будет ориентирована на доходный подход, на основе которого и разработана методика оценки недвижимости корпорации с позиций увеличения стоимости бизнеса. Так как не один из общепринятых методов доходного подхода не учитывает риск экономической устойчивости корпорации, был выведен корректирующий коэффициент данного риска и добавлен к расчетным формулам методов доходного подхода.

Разработана система управления стоимостью недвижимости корпорации с учетом стратегии направленной на увеличение стоимости бизнеса.

В настоящее время в отечественной экономике возрастает актуальность стратегического управления. Причем необходимость стратегического управления возникает как на макроуровне, так и на уровне отдельных предприятий. На уровне государственных финансов стратегия находит свое отражение в политике управления общественным сектором экономики и в бюджетной политике. На уровне корпорации, в настоящее время, одной из главных стратегических задач, объединяющих все цели ее развития как системы, является стратегия, направленная на максимизацию стоимости бизнеса.

В силу того, что недвижимость, как на уровне отдельной корпорации, так и на уровне государства в целом, представляет собой ресурсную основу разработки и реализации стратегии, необходимость поиска методов оценки и управления стоимостью недвижимости возрастает.

Концепция оценки и управления стоимости имущества изображена в виде схемы (см. стр. 161, 162).