Формирование инвестиционного процесса в жилищной сфере Российской Федерации

Активизация инвестиционного процесса в жилищной сфере является одним из важнейших направлений проводимых в России реформ. Уровень развития жилищной сферы влияет на экономический рост страны и неразрывно связан с социальным ростом, так как улучшение жилищных условий было и остается одной из самых приоритетных потребностей населения России. Развитие жилищной сферы стимулирует производство в смежных отраслях, способствует созданию дополнительных рабочих мест, аккумулированию финансовых ресурсов и, безусловно, влияет на социальную стабильность в стране, посредством обеспечения высокого уровня жизни населения и формирования среднего класса.

В настоящее время в жилищной сфере РФ отсутствует четкий организационно-экономический механизм инвестиционного процесса, а именно, нет централизованной системы управления данным процессом, нарушены организационно-экономические связи между его субъектами, существующая нормативная база не в полной мере решает вопросы, связанные с привлечением инвестиций в жилищную сферу, критерии распределения инвестиций и оценки эффективности их использования не учитывают особенности инвестиционного процесса в жилищной сфере в современных условиях. Это послужило причинами того, что темпы жилищного строительства стали снижаться, а жилищная проблема продолжает оставаться одной из самых острых социальных проблем страны. Так, по данным Госкомстата РФ, за счет всех источников финансирования в 2004 г. в России удалось построить только 41,0 млн. кв. м, что в 1,5 раза меньше по сравнению с 1987 г., между тем, совокупная потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. кв.м.

В связи с этим особую актуальность приобретают вопросы привлечения инвестиций в жилищную сферу и совершенствование организационно-экономического механизма инвестиционного процесса.

Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования, которая заключается в разработке предложений по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере, позволяющих привлекать дополнительные инвестиционные ресурсы и наиболее эффективно их распределять по различным направлениям жилищной сферы, обеспечив тем самым прирост жилья.

Степень научной разработанности проблемы. Отечественные и зарубежные исследователи занимались разработкой различных аспектов системы реализации инвестиционных процессов. В частности, вопросам организации и управления инвестициями в жилищной сфере посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И. Т., Беляева С. Г., Васильева В. М., Горемыкина В. А., Грабового П. Г., Григорьева В. В., Липсица И. В., Ресина В. И., Смирновой И. В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли также такие зарубежные исследователи как Г. Маркович, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др.

В ряде работ получили освещение различные аспекты истории развития рынка недвижимости, экономико-правовые аспекты и процедура оформления инвестиций в недвижимость. Вместе с тем в этой сфере существует ряд проблем, которые остаются недостаточно исследованными. В экономической литературе недостаточное внимание уделено исследованию инвестиционного процесса в жилищной сфере, путям его дальнейшего развития и системному анализу отдельных категорий инвесторов. Кроме того, многие работы были выполнены в других экономических и социально-политических условиях, в ином правовом пространстве и зачастую не отражают современных реалий. Это свидетельствует о том, что выбранная область исследования не достаточно изучена и обладает необходимой научной новизной.

Целью исследования является разработка и обоснование предложений по активизации инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ за счет построения модели организационно-экономического механизма данного процесса. В соответствии с указанной целью поставлены следующие задачи:

1. Расширить и конкретизировать категорийный аппарат исследования.

2. Провести анализ состояния инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ с целью выявления проблем его реализации.

3. Провести анализ существующих способов инвестирования на рынке жилья, оценить их достоинства и недостатки, а также определить параметры их использования в условиях реструктуризации инвестиционного процесса в жилищную сферу.

4. Разработать алгоритм оценки инвестиционных проектов в жилищном строительстве.

5. Разработать экономический механизм взаимодействия участников рынка жилья и привлечения инвестиций в жилищную сферу с использованием комбинации существующих схем.

6. Разработать экономическую модель по оценке эффективности организационно-экономического механизма процесса инвестирования в жилищную сферу РФ.

Предметом исследования является совокупность теоретических положений и практических методов формирования инвестиционного процесса в жилищной сфере в условиях перехода экономики страны к рыночным отношениям и проводимой жилищной реформы.

Объектом исследования является жилищная сфера, в частности, такие ее элементы, как жилье, рынок жилья, рассматриваемые с позиции осуществления инвестиций с целью обеспечения максимального социально-экономического эффекта.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды российских и зарубежных ученых по исследуемой проблеме. Также в исследовании использовались законодательные и нормативные акты РФ, информационно-статистические данные Госкомстата.

РФ, материалы научно-практических конференций, аналитические материалы информационных агентств и исследовательских институтов.

При обработке результатов исследования использовались методы системного, экономического и статистического анализа, в том числе методы экономического моделирования, линейного программирования и инвестиционного прогнозирования.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических подходов формирования инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ, основанных на комплексном анализе проблем жилищно-строительной сферы, и в построении модели организационно-экономического механизма процесса инвестирования в эту сферу. Основные научные результаты, полученные в ходе исследования, состоят в следующем:

1. Разработана классификация инвестиций и уточнено понятие инвестиционного процесса применительно к жилищной сфере, позволяющие проводить системный анализ инвестиций с целью повышения эффективности их использования.

2. Разработана классификация жилья, определяющая направления инвестирования и виды эффективности инвестиций в зависимости от типов, выделенных на основе уточненного и дополненного понятия «жилье».

3. Проведен системный анализ участников инвестиционного процесса в жилищную сферу РФ, позволяющий скомпоновать отдельные элементы организационно-экономического механизма в комплексную систему и решить народнохозяйственную задачу обеспечения эффективного инвестиционного процесса в жилищной сфере.

4. Разработан финансовый механизм инвестиционного процесса в жилищной сфере, предусматривающий участие различных категорий инвесторов на основе применения прогрессивной схемы ипотечного кредитования.

5. Выдвинуты и обоснованы предложения по созданию единого инвестиционного центра как основного элемента организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере и необходимого элемента его дальнейшего развития, выполняющего аккумулирующую, распределительную и контрольную функции.

6. Разработана экономическая модель оценки эффективности распределения инвестиционных ресурсов, аккумулированных в рамках предлагаемого организационно-экономического механизма, по типам жилья.

Теоретическая и практическая значимость работы состоит в создании теоретической базы для изучения вопросов, возникающих в процессе инвестирования в жилищную сферу, кроме того, ее основные положения могут быть использованы государственными органами власти и инвестиционными компаниями при проведении исследований, направленных на определение объема и структуры инвестиций, их коммерческой и социально-экономической целесообразности, определении инвестиционного потенциала различных групп инвесторов, а также при решении вопроса выбора источника и форм финансирования инвестиционного процесса в жилищной сфере.

Апробация работы. Материалы диссертации докладывались на научно-практических конференциях «Международные Плехановские чтения», (20 022 004 гг.). По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ общим объемом 7,1 п.л. Теоретические и методические положения внедрены при разработке и актуализации инвестиционной стратегии компаний ЗАО «КБ ДельтаКредит» и ОАО «Военно-страховая компания», а также были использованы в учебном процессе МИНИТ ФСБ РФ.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений. Основной текст включает 157 страниц, в том числе 15 таблиц, 19 рисунков, список литературы содержит 111 наименований.

Выводы по Главе 3 «Предложения по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ»:

1. Особенности функционирования российской системы ипотечного кредитования свидетельствуют о недостаточном развитии как первичного, так и вторичного рынков ипотечного кредитования, вместе с тем данная система обладает значительным инвестиционным потенциалом. В § 3.1 предложен финансовый механизм инвестиционного процесса в жилищной сфере на основе системы с автономным существованием одноуровневого рынка ипотечных кредитов и вторичного рынка, позволяющий аккумулировать инвестиционные ресурсы различных категорий инвесторов, а также вынесены предложения по усовершенствованию системы жилищного ипотечного кредитования в части регулирования банковской ипотеки.

2. В качестве способа активизации инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ на основе проведенного анализа были выдвинуты предложения по централизации вышеуказанного процесса в руках государства, посредством создания единого инвестиционного центра, объединяющего фонд физических лиц, фонд корпоративного управления, систему ипотечного кредитования и систему ипотечного страхования.

Основными функциями данного центра будут являться аккумулирующая, распределительная и контрольная функции, что обеспечит эффективное использование ограниченных инвестиционных ресурсов и будет способствовать ускоренному реформированию системы инвестиционных отношений в жилищной сфере РФ.

В качестве экономико-математической модели организационно-экономического механизма инвестиционного процесса в жилищной сфере представлена целевая функция распределения инвестиционных ресурсов по различным типам жилья, позволяющая оценивать эффективность использования инвестиций в жилищной сфере. Прогнозирование развития инвестиционного процесса в жилищной сфере показало, что при внедрении всех разработанных предложений, объем инвестиций в жилищную сферу возрастет почти в 2 раза, что вызовет увеличение жилищного строительства в 1,68 раза, и соответственно, решит жилищные проблемы большей части населения.

Заключение

.

В диссертационной работе решена народнохозяйственная задача по формированию инвестиционного процесса в жилищной сфере РФ на основе анализа его особенностей и этапов развития. Этапы развития, текущее состояние жилищной сферы РФ и инвестиционных процессов, происходящих в данной сфере, свидетельствуют о необходимости повышенного внимания к данной проблеме, изменения подходов к инвестированию в жилье и рационализации организационно-экономического механизма процесса инвестирования в жилищную сферу РФ.

В этой связи, проведенное в диссертации в соответствии с поставленными задачами исследование особенностей процесса инвестирования в жилищную сферу РФ, в частности, анализ основных участников данного процесса, инвестиционных схем финансирования жилищного строительства и обоснование наиболее эффективных методов организации инвестиционного процесса в целом, разработка механизма рационального использования средств при реализации инвестиций в жилье на основе построения системы жилищного инвестирования, централизации инвестиционных ресурсов в рамках единого инвестиционного центра, служат улучшению инвестиционного климата в жилищной сфере и, в конечном итоге, повышению доступности жилья для большей части населения.

В качестве основных выводов проведенного диссертационного исследования следует отметить:

1. Инвестиции в жилищную сферу имеют ряд особенностей, определяемых спецификой жилья как социально значимого блага и инвестиционного товара, что требует активного участия государства в процессе инвестирования в жилищную сферу и контроля за эффективным использованием поступающих в данную сферу инвестиционных ресурсов.

2. Жилищная сфера имеет все признаки системы, обладающей значительным инвестиционным потенциалом. Причем эффективное использование инвестиционных ресурсов в данной системе способно оказать мультипликативное воздействие на другие отрасли, что обусловит значительный экономический и социальный рост в масштабах экономики всей страны. Следовательно, процесс инвестирования в данную сферу требует форсированного развития со стороны государства.

3. Жилищная сфера — это система, включающая в себя ряд подсистем и характеризующаяся сложными связями между ее участниками. Поэтому подход в активизации процесса инвестирования в данную сферу должен быть таким же системным, включающим комплекс инвестиционных решений, не базируясь на 1−2 инвестиционных схемах. Анализ существующих программ, многообразных схем, моделей инвестирования свидетельствует о значительных неиспользованных резервах инвестиционных ресурсов для развития жилищной сферы. Автором диссертации установлены позитивные и негативные особенности существующих схем и моделей инвестирования и предложены рациональные в условиях конкретной застройки жилых микрорайонов крупных городов.

4. Было установлено, что на современном этапе осуществления экономической реформы наблюдается тенденция изменения структуры источников финансирования строительства и приобретения жилья в сторону значительного уменьшения бюджетных средств. Утратив в условиях бюджетного кризиса роль основного инвестора на рынке жилья, государство частично оставило за собой функции управления и регулирования. Основными задачами государственного регулирования инвестиционного процесса в жилищной сфере должны стать стимулирование накопления и создание благоприятного климата для инвестиций, содействие их эффективности и увеличение объемов государственных инвестиций.

5. Система жилищного ипотечного кредитования обладает значительным инвестиционным потенциалом, аккумулируя средства населения, институциональных инвесторов и государства. Исходя из этого, система жилищного ипотечного кредитования рассмотрена в работе как основа для организации финансового механизма инвестиционного процесса в жилищную сферу.

С целью более глубокого изучения существующей проблемы автором был уточнен и дополнен категорийный аппарат исследования, а именно предложена классификация инвестиций в жилищную сферу и определение инвестиционного процесса в жилищной сфере, структурировано понятие жилья, как составного элемента жилищной сферы и, следовательно, объекта инвестирования, предложена его классификация, позволяющая определить динамику спроса и предложения на рынке жилья, оказывающих воздействие на инвестиционный процесс и эффективное распределение инвестиционных ресурсов.

В качестве способа активизации инвестиционного процесса в жилищную сферу РФ на основе проведенного анализа были выдвинуты предложения по централизации вышеуказанного процесса в руках государства, посредством создания единого инвестиционного центра. Предложенная структура центра, объединяющего фонд физических лиц, фонд корпоративного управления, систему ипотечного кредитования и систему ипотечного страхования, и его экономико-математическая модель позволяют аккумулировать разрозненные экономически активные единицы, осуществляющие инвестиции в жилищную сферу, и их ресурсы в единое целое, распределять агрегированные фонды в наиболее социально и экономически значимых направлениях рынка жилья и контролировать состояние и развитие жилищной сферы как объекта инвестирования.

Вышеуказанные положения диссертационного исследования позволят решить ряд макроэкономических задач, в том числе обеспечения различных категорий населения жильем, активизации смежных отраслей народнохозяйственного комплекса РФ за счет мультипликативного воздействия инвестиций в жилищную сферу.