Договор долевого участия в строительстве. 
Проблемы правовой природы

В первом случае действуют общие механизмы защиты прав инвестора как стороны в договоре. Во втором возникает проблема о возможности применения к рассматриваемым отношениям законодательства о защите прав потребителей.

Рассмотрим случай, когда инвестирование в строительство осуществляется в целях предпринимательства.

Наиболее важной гарантией прав инвестора является юридически грамотное заключение договора. Ситуацию осложняет отсутствие законодательной конструкции рассматриваемого договора, следовательно, при его заключении следует руководствоваться общими положениями ГК РФ об обязательстве и договоре.

Приведем некоторые практические рекомендации.

Инвестор должен настаивать на наибольшей конкретизации строящегося объекта в договоре с указанием этажа, площади, адреса, месторасположения и т. д.

Необходимо убедиться в правомочности заказчика и его правах на объект. Это приобретает принципиальную значимость при заключении контрактов об уступке прав на объект (цессия), в особенности, когда имеет место последовательное заключение целого ряда соглашений. На практике, к сожалению, происходят ситуации, когда один и тот же объект уступают нескольким лицам. Разумеется, при наличии умысла от данной ситуации никто не застрахован. С другой стороны, иногда может произойти путаница у подрядчиков, самих заказчиков, первоначальных инвесторов в отношении распределяемых объектов. Поэтому при вступлении в отношения в итоге цессии новому инвестору необходимо проверить правомочность сторон в их правах на объект при его отчуждении по всей цепочке контрактов.

Нелишне связаться с заказчиком, который у себя ведет внутреннюю учетную регистрацию всех заключаемых контрактов на строящиеся объекты. На практике многие строительные компании как заказчики даже ставят визу согласования при последующих переуступках и ведут у себя своеобразный реестр правообладателей на объект. Заказчику следует знать полную картину при сдаче дома в регистрации и эксплуатацию объекта в Регистрационной палате.

Некоторые договоры, которые предлагает заказчик, содержат в себе положения о запрете уступки прав требования из договора или невозможности осуществления уступки без согласования с заказчиком. Условие о запрете уступки прав требования будет противоречить ст. 381 — 392 ГК РФ. Включение условия о необходимости получения предварительного согласия заказчика на такую сделку возможно (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Хотя зачастую такое условие звучит как необходимость уведомления заказчика о произошедшей уступке.

Одним из возможных механизмов защиты прав инвестора является страхование титула собственника объекта инвестиций, которое предлагают некоторые страховые компании (по аналогии со страхованием титула права собственности на объект).

Инвестору необходимо ознакомиться с наличием необходимых разрешений на строительство, правами заказчика на участок земли, финансовым состоянием заказчика. Документы о правах на участок и на осуществление строительства лучше включать в условия заключаемого договора или даже к нему прикладывать.

Является важным условие о сроке исполнения обязательства. Для инвестора является важным конечный срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Зачастую строительные фирмы стараются изложить условие о сроке как о «сроке окончания строительно-монтажных работ». Тем не менее, инвестора интересует не только срок выполнения строительных работ, а также срок сдачи объекта в эксплуатацию. На практике происходит множество ситуаций, когда строительные работы закончены, а постановление о принятии в эксплуатацию еще долго не подписывается, и у инвесторов нет возможности оформить в Регистрационной палате свои права на объект недвижимого имущества.

В некоторых договорах условия о сроке вообще нет. В данном случае должно быть применено общее положение о разумном сроке исполнения обязательства (ст. 314 ГК РФ).

Следовательно, условие о сроке должно быть записано в договоре максимально точно и обозначать срок сдачи объекта в эксплуатацию.

Возможным механизмом защиты прав инвестора от незавершения строительства в срок является страхование финансового (строительного) риска, которое также предлагают некоторые страховые компании.

Инвестору необходимо настаивать на включении в договор неустойки за нарушение установленных соглашением сроков. Ее размер определяет соглашение сторон.

Помимо этого, при просрочке инвестор может предъявить требование о взыскании процентов за пользование чужими финансовыми средствами, которые установлены ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляют, исходя из ставки рефинансирования, которую устанавливает Центральный банк РФ.

Все убытки инвестора (как упущенная выгода, так и реальный ущерб) в итоге неисполнения заказчиком обязательства на основании ст. 393 ГК РФ подлежат возмещению. Исходя из общих положений о неустойке и убытках убытки, по всей вероятности, будут взысканы в части, котрую не покрывает неустойка (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Рассмотрим ситуацию, когда инвестором является гражданин, который инвестирует в строительство в непредпринимательских целях. Кроме уже приведенных выше возможностей гарантий своих прав и защиты инвестор может использовать механизм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300−1 «О защите прав потребителей» .

Рассмотрим особенности применения законодательства о защите прав потребителей к регулированию инвестиционных отношений.

Анализ судебной практики в Самарской области по спорам, которые возникают из инвестиционного договора в строительном производстве и существа этих отношений, показывает, что законодательство о защите прав потребителей в некоторых ситуациях должно быть применено к регулированию инвестиционных отношений.

Закон о защите прав потребителей регулирует правоотношения между гражданином, у которого есть намерение приобрести или заказать либо заказывающим, использующим или приобретающим товары (услуги, товары) исключительно для семейных, личных, домашних и других нужд, которые не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и индивидуальным предпринимателем либо организацией, которые производят товары для реализации потребителям, реализуют товары потребителям по договору купли-продажи и оказывают услуги потребителям по возмездному договору — с другой стороны.

Поэтому отношения, которые возникают из договора между инвестором — гражданином, который передает денежные средства для инвестирования в строительство объекта для его последующего использования для собственного проживания, и заказчиком — индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, который осуществляет деятельность по направлению средств инвестора в строительство требуемого объекта, будут подпадать под регулирование Закона о защите прав потребителей.

Инвестор в данной ситуации обладает всей совокупностью признаков потребителя, а заказчик по инвестиционному договору — исполнителя.

Тот факт, что ни Закон о защите прав потребителей, ни ГК РФ, ни Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» не предусмотрели инвестиционный договор (договор долевого участия), совсем не означает, что нельзя распространять на него законодательство о защите прав потребителей (хотя на практике и в юридической литературе данные утверждения встречаются).

Судебная практика в РФ на этот счет различается, но в последние годы наметилась тенденция в пользу применения этого законодательства к рассматриваемым отношениям.

Применение законодательства о защите прав потребителей к рассматриваемому договору значит возможность для инвестора-потребителя при нарушении договорного обязательства взыскать с заказчика установленную ст. 28 Закона о защите прав потребителей неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, но не более цены договора, и компенсацию морального вреда. При этом установленный законодательством размер неустойки не может быть сторонами уменьшен.

К примеру, между строительной компанией и гражданами К. был заключен договор о долевом строительном производстве трехкомнатной квартиры, в соответствии с которым граждане оплатили 663 600 руб., а общество обязалось выполнить комплекс работ по строительству дома и сдать его Госкомиссии в 4-м квартале 2002 г. Тем не менее, организация не выполнила свои обязательства и перенесла срок сдачи дома в эксплуатацию на 4-й квартал 2003 г. Граждане обратились с иском в суд и просили взыскать неустойку в размере уплаченной суммы в соответствии с законом РФ «О защите прав потребителей» .

Строительная компания признала иск в части того, что согласно п. 5.4 договора, если дом не построен, не сдан в эксплуатацию или же сроки ввода сорваны более чем на 90 дней, застройщик обязан оплатить дольщику неустойку в размере 0,01% от внесенных сумм за каждый день просрочки позже 4-го квартала 2002 г., т. е. в сумме 11 000 руб.

Куйбышевский районный суд г. Самары в решении указал, что согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» это условие ущемляет права потребителей и не соответствует закону. Суд применил ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» и взыскал в пользу истцов 663 600 руб. Кассационная инстанция снизила размеры взыскиваемой неустойки до суммы 30 000 руб. на всех истцов, с учетом несоразмерности правовых последствий и нарушения.

На практике происходит, что строительная организация вообще не включает в договор условие об ответственности, предполагая, что никаких штрафных санкций не будет. Помимо этого, строительные фирмы стремятся иногда оградить себя от ответственности через систему контрактов об уступке прав. В данных ситуациях реальные инвесторы-граждане получают права на объект только по договорам об уступке прав, в которых существуют пункты об исключении пунктов предыдущего (первоначального) договора о возможности предъявления требований о выплате неустойки в связи с задержкой сроков строительства. Такие условия противоречат закону, ущемляют права потребителей и являются ничтожными.

При рассмотрении этих споров суды почти всегда используют ст. 333 ГК РФ и снижают взыскиваемый размер неустойки по спорам. В Самарской области сложилась практика ограничения взыскиваемой неустойки до суммы в пределах от 5 до 50 000 руб. Тем не менее, применение этой нормы не должно быть автоматическим. Судебным органам необходимо учитывать всю совокупность факторов, а именно: срок просрочки, степень нарушения условий договора, цену договора, срок пользования денежными средствами граждан заказчиком и т. д. Помимо этого, целесообразно уменьшить установленный законом размер неустойки для споров из инвестиционных контрактов граждан-потребителей.

Анализ судебной практики по взысканию морального вреда в Самарской области по этим делам показывает ограниченный размер взыскиваемых компенсаций в пределах 10 000 руб.

Еще одна важная гарантия защиты прав инвестора-потребителя заключается в освбождении от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

В скором времени граждане-инвесторы, которые осуществляют вложение в строительство в непредпринимательских целях, получат дополнительные механизмы защиты прав.

Государственная Дума Федерального Собрания РФ 10 июня 2004 г. в первом чтении приняла проект федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья», который направлен на защиту прав инвесторов-граждан.

Следовательно, подытожим, что защита прав инвестора является более эффективной тогда, когда методы восстановления законных интересов и прав привязываются к конкретным условиям договора, а не к его содержанию в целом. Кроме того, во время заключения инвестиционных контрактов важно помнить об одном из самых значительных рисков — совершении правонарушений на стадии возведения объекта; а это значит необходимость принятия мер по предупреждению правонарушений, которые способны вызывать обесценивание инвестиций.

Заключение

.

Следовательно, можно подвести следующие итоги.

Граждане, принимающие участие в долевом строительном производстве, реализуют свои права посредством заключения договора участия в долевом строительном производстве. Как и любая другая договорная конструкция, рассматриваемый договор представляет собой условие реализации прав дольщиков и взаимную обязанность со стороны застройщика. В целом анализ обязанностей и прав участников долевого строительства позволяет прийти к выводу, что у застройщика больше обязанностей, чем прав, а у участника долевого строительства — больше прав.

В случае с долевым участием в строительном производстве сама по себе гражданско-правовая конструкция была первоначально выработана на практике и только впоследствии получила легальное определение в законе, при этом нужно отметить, что такое закрепление произошло без каких-ьл значительных корректировок и без тщательного анализа и юридической квалификации соответствующего правоотношения.

На практике суды квалифицируют договоры участия в долевом строительном производстве именно в качестве договоров купли-продажи, зачастую не углубляются в вопрос о целесообразности и возможности этой квалификации.

Мнение правоприменителя можно увидеть не ясным, касаемо квалификации разных договорных конструкций при строительном производстве жилья. Следовательно, в частности, следует отметить, что основанием для привлечения денег граждан для строительства выступают не только договоры долевого строительства, но и заключения договоров простого товарищества, а также иных договоров, которые заключают для выполнения возведения многоквартирного дома, который с последующей передачей квартир в собственность.

По мнению автора, такое понимание правоприменителя порождает разные правовые проблемы, в том числе с определением правовой природы рассматриваемого вида договора.

По мнениюавтора, договор долевого участия представляет собой самостоятельный вид договора, который обладает своими квалифицирующими признаками. Ими являются: наличие особых участников: участника долевого строительства и застройщика, привлечение заемных денежных средств для строительства застройщиком, увеличенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т. д.

Бесспорной заслугой Закона о долевом строительном производстве, который составляет базу правового регулирования соответствующих отношений, следует признать закрепление им таких понятий, как «застройщик», «договор участия в долевом строительном производстве», «объект долевого строительства», и установление методов обеспечения исполнения застройщиком денежных обязательств перед участниками долевого строительства.

Тем не менее, отметим, что в настоящее время этот договор полностью находится в правовом поле, и многие значительные аспекты, которые направлены на гарантии дольщиков и иные достоинства, которые позволяют гарантировать и обеспечить права юридических и физических лиц, все же могут обходиться. Некоторыми застройщиками применяются «серые» схемы привлечения денег. В качестве примера можно привести так называемую вексельную схему, суть которой состоит в выдаче векселя на полученную сумму денежных средств, кроме того, заключают предварительный договор куплипродажи будущего помещения, в котором нет привязки к проектной документации помещения.

На практике некоторые проблемы вызывает положение Закона о долевом строительном производстве, о том, что его действие не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые связаны с инвестиционной деятельности по созданию объектов недвижимости. Эти правоотношения регулирует ГК РФ и законодательство об инвестиционной деятельности. В связи с вышеизложенным вызывает интерес следующее дело. Общество с ограниченной ответственностью подало в арбитражный суд исковое заявление к Открытому акционерному обществу с требованием обязания ОАО передачи ООО в натуре по передаточному акту на основе договора инвестирования нежилых помещения, которые располагаются на 11-м и 12-м этажах пристроя к 7-ми этажному нежилому строению.

Суд первой инстанции, квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор долевого участия. Тем не менее, суд кассационной инстанции отменил решение в связи с тем, что предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, а нежилые помещения нескольких этажей в рассматриваемом здании в качестве единого объекта гражданских прав, в виду чего из содержания договора инвестирования и иных материалов дела нельзя было усмотреть, что строительство помещений подразумевает под собой инвестирование в строительство не только денежных средств ООО, но и других лиц и создание общего имущества. Согласно условиям рассматриваемого договора, имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — ООО. В связи с этим, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор инвестирования не содержит в себе каких бы то ни было признаков долевого участия в строительном производстве объекта, и поэтому к отношениям сторон подлежат применению нормы Закона об инвестиционной деятельности в России.

Таким образом, необходимо законодательное разграничение, поскольку не всегда, когда юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительном производстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в будущем, к примеру, под офис, непонятно, нормы какого законодательства подлежат применению к отношениям сторон.

На практике появляются вопросы, которые связаны с решением проблем о передаче и о сроках, данных передачи заказчику итогов выполненных работ исполнителем. Как правило, наиболее распространенным нарушением является просрочка в передаче объекта недвижимости заказчику работ.

Согласно этому получается, что потребитель, как и в других такого же вида отношений, является слабой стороной. Поэтому эта сторона должна иметь значительную поддержку со стороны законодательства.

Обязанностью застройщика согласно ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» является передать участнику долевого строительства объект недвижимости не позднее срока, который предусматривает договор. Тем не мене, также рассматриваемый закон предоставляет право для застройщика перенести этот срок, если он уведомит письменно не менее чем за два месяца участников долевого строительства. Что порождает в свою очередь злоупотребление данным правом со стороны застройщика. Появляются долгострои, и в целом на рынке жилья складывается сложная ситуация.

Привлечь застройщика к ответственности нельзя. Тем не менее, Закон предусматривает ответственность для участника долевого строительства за неоплату в срок цены договора.

Кроме того, следует отметить, что одним из позитивных моментов является распространение законодательства о защите прав потребителей. Например, по одному из рассмотренных дел застройщик оштрафован по ст. 14.8 КоАП РФ за нарушение прав дольщиков, потому что в нарушение ст. 4, ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в договоры участия в долевом строительном производстве включены положения, которые ущемляют установленные ст. 8, ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 732 ГК РФ права потребителя.

Одним из значительных аспектов договора долевого строительства является государственная регистрация. По одному из рассмотренных дел дольщик выплатил застройщику денежные средства в согласованном размере, застройщик получил разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, между сторонами договора подписан акт приема-передачи во владение, пользование и распоряжение для последующего оформления в собственность офисного помещения, право собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрировано. В отношении застройщика введена процедура внешнего управления. Договор долевого участия не зарегистрирован в установленном ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» порядке. Дольщику отказано в признании права собственности на нежилое помещение в жилом доме, потому что договор об участии в долевом строительном производстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Отмтим также и позитивные моменты законодательного регулирования долевого участия в строительном производстве многоквартирных домов. В договоре на участие в строительном производстве существуют пункты, которые содержат условия о стабильности цены объекта договора, что защищает в свою очередь граждан от индексации.

Можно отметить, что законодательство об участии в долевом строительном производстве жилья не в полном объеме защищает права участников, и ставит их в положение слабой стороны, чем пользуются недобросовестные застройщики. Тем не менее, существуют определенные законодательные сдвиги, которые в будущем помогут свести на нет недобросовестные действия застройщиков.

Список использованных источников

.

Конституция Российской Федерации от 12.

12.93 // Собрание законодательства РФ. 04.

08.2014. N 31. ст. 4398.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.

12.1994. N 32. ст. 3301.

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.

01.2016) [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». URL:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_law_51 057/.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.

07.1997 N 122-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 28.

07.1997. N 30. ст. 3594.

Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.

12.2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.

01.2005. N 1 (часть 1). ст. 40.

Акчулпанова Е. Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительном производстве /Е.Х. Акчулпанова // Диссертация. Казань. 2012. С. 6 .

Бабенко А.Е., Лапина Т. Ю. Анализ индикаторов доступности жилья и проблемы реализации государственной жилищной политики в России // Nauka-rastudent.ru. — 2016. — No. 05 (029) / [Электронный ресурс] - Режим доступа. — URL:

http://nauka-rastudent.ru/29/3481/.

Балахонцева О. А. Правовая природа ДДУ// Вестник гуманитарного образования 2016. № 1.

Горбунова Е. Н. Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства // Диссертация. Москва. 2014. С. 8.

Демченок М. В. Недостатки и пути совершенствования закона о долевом участии в строительном производстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 2. С. 6−11.

Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительном производстве в системе гражданско-правовых договоров // Молодой ученый. 2014. № 2. С. 665.

Жаркова К.О., Строева Г. Н. Доступность жилья как индикатор уровня жизни населения в регионе // Ученые заметки ТОГУ. — 2013. — № 4. — С. 193−199.

Капица О. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительном производстве. Краснодар, 2014. — 329 с.

Официальный сайт Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015;2020 годы [Электронный ресурс] // Первые итоги реализации госпрограммы по льготному кредитованию населения, 2015. URL:

http://www.fcpdom.ru/index.php?option=com_content&view=article&id =542:podvedeny-pervye-itogi-realizatsii-gosprogrammy-po-lgotnomukreditovaniyu-naseleniya&catid=13&Itemid=276.

Стерник Г. М., Апальков А. А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 2. — С. 59−71.

Цветков В. А. Меры по поддержке населения и реального сектора экономики России в условиях кризиса // Вестник Финансового университета. — 2015. — № 3 (87). — С. 73−78.

Шагизданов Ф. Н. Проблема доступности жилья для граждан России и пути ее решения [Электронный ресурс] // Журнал «Проблемы современной экономики», № 25, 2015. URL:

http://cyberleninka.ru/article/n/problema-dostupnosti-zhilya-dlyagrazhdan-rossii-i-puti-ee-resheniya.

Экономика фирмы (учебное пособие для бакалавров) / Под ред. проф. А. Н. Ряховской. — М., Магистр, 2014.

Янковский К. П. Инвестиции: Учебник / К. П. Янковский. — СПб.: Питер, 2012. — 368 с.

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31.

08.2006 по делу № А12−9599. // Справочно-правовая система Консультант Плюс. Версия Студент. — Электрон. дан. — М., 2018 — 1 электрон. опт. диск (СD-ROM).

Об участии в долевом строительном производстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.

12.2004 N 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 03.

01.2005. N 1 (часть 1). ст. 40.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.

11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.

12.1994. N 32. ст. 3301.

Цветков В. А. Меры по поддержке населения и реального сектора экономики России в условиях кризиса // Вестник Финансового университета. — 2015. — № 3 (87). — С. 73−78.

Стерник Г. М., Апальков А. А. Развитие методики оценки доступности жилья для населения // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 2. — С. 59−71.

Жаркова К.О., Строева Г. Н. Доступность жилья как индикатор уровня жизни населения в регионе // Ученые заметки ТОГУ. — 2013. — № 4. — С. 193−199.

Официальный сайт Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015;2020 годы [Электронный ресурс] // Первые итоги реализации госпрограммы по льготному кредитованию населения, 2015. URL:

http://www.fcpdom.ru/index.php?option=com_content&view=article&id =542:podvedeny-pervye-itogi-realizatsii-gosprogrammy-po-lgotnomukreditovaniyu-naseleniya&catid=13&Itemid=276.

Бабенко А.Е., Лапина Т. Ю. Анализ индикаторов доступности жилья и проблемы реализации государственной жилищной политики в России // Nauka-rastudent.ru. — 2016. — No. 05 (029) / [Электронный ресурс] - Режим доступа. — URL:

http://nauka-rastudent.ru/29/3481/.