В обоснование данной позиции приведем несколько доводов. Во-первых, в настоящее время механизм «закрытости» (закрепленный в ст. 12 ФЗ «Об оборотеземель сельскохозяйственного назначения») долевой собственности не работает должным образом. В подтверждение этого можно привести ряд схем, позволяющих «проникнуть» в долевую собственность на тот или иной земельный участок сельскохозяйственного назначения:
1. Приобретение у пожилого собственника завещания, в соответствии с которым доля в праве, после смерти дольщика переходит в собственностьопределенного лица. Таким образом, после наследования лицо, названное в доверенности, станет сособственником.
2. Приобретение у собственника доли генеральной доверенности с наиболее широким спектромполномочий. На основании этой доверенности, еедержатель будет иметь право скупать доли в праве от имени сособственника, принимать решенияо судьбе земельного участка на общем собраниисобственников, а также после скупки необходимого количества долей выделить земельный участокв счет доли и продать образовавшийся земельныйучасток. Для подстраховки отзыва доверенностисобственник доли отдает все документы на долю ипишет соответствующую расписку.
3.
Заключение
мнимого договора аренды земель сельхозназначения. Согласно ст. 12 ФЗ «Обобороте земель сельскохозяйственного назначения"организация или индивидуальный предприниматель, использующий земельный участок сельскохозяйственного назначения, имеет право приобретать доли в праве на данный участок без извещенияиных сособственников.
4.
Заключение
с одним из собственников долина участок из земель сельскохозяйственного назначения договора возмездного оказания услуг, покоторому собственник (исполнитель) обязуетсяосуществить скупку земельных долей за денежные средства заказчика, оформить на себя правособственности на эти доли, выделить купленныедоли в земельный участок, продать этот земельныйучасток заказчику и оформить на заказчика правособственности. Для преодоления преимущественного права покупки (согласно ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») заключается договор аренды с целью документальнопоказать использование указанных земель, что является «пропуском» к беспрепятственной покупкеземли. Запрет залога доли в правесобственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения является не существеннымбарьером на пути к праву долевой собственностина рассматриваемые объекты недвижимости. Во-вторых, неразумным представляется то, что законодатель разрешает продавать путем публичных торгов, преодолевая принцип преимущественной покупки, земельные участки сельскохозяйственного назначения, запрещая в то же времяпродавать долю в праве на данные участки. Указанное ограничение нарушает п. 2 ст.
35 Конституции РФ, который говорито том, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжатьсяим как единолично, так и совместно с другими лицами. Лицо, имеющее право долевой собственности необоснованно ограничивается в правах по распоряжению ею. В-третьих, помимо запрета залога доли в праве собственности на рассматриваемые объекты недвижимости, государство имеет ряд сдерживающихправовых механизмов, которые хотя и требуют ихправового усовершенствования, но уже в настоящеевремя при правильном применении способны полностью обеспечивать контроль: за использованиемземель рассматриваемой категории, по их целевомуназначению, за простоем земель, за централизациейземель (ст. ст. 279, 282, 284, 285 ГК РФ, ст. ст. 4,5, 6, ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения», глава VII ЗК РФ. Таким образом, запрет на залог доли в правесобственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения является лишним элементомпроявления публичной власти, не способствующимразвитию сельскохозяйственного сектора. В-четвертых, появление недобросовестныхдольщиков (ставших сособственниками, купивдолю с публичных торгов), которые умышленноотягощают оборот земельного участка, преследуясвои интересы (например, конкурирующая компания, став дольщиком земельного участка, можетзатягивать сделку по заключению договора арендыс конкурентом, не давая своего согласия, котороенеобходимо для государственной регистрации указанной сделки), может быть устранено путем выделения участка в счет принадлежащей им земельнойдоли, а также путем принудительного выкупа земельной доли (на основании решения суда).
Крометого, для осуществления указанных недобросовестных действий нет необходимости «внедрения» взакрытую долевую собственность, достаточно подкупить одного из множества дольщиков земельногоучастка на совершение действий по затягиваниюпроцедуры заключения сделки. Подводя итоги, необходимо отметить, что потребность залога земельной доли диктуется современной практикой. Залог доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственногоназначения необходим, как собственникам земельных долей в целях получения кредита, так и инвесторам, поскольку данный вид обеспечения обладает довольно высокой степенью ликвидности. Публичное ограничение права залога доли вправе собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не способствует расширению экономических отношенийв изучаемой области, что является значительнымсдерживающим элементом развития данного сегмента рынка.
Заключение
.
В отношении объектов залога отечественная цивилистика и законодательство шли разными путями. Законодательство XVIII, XIX и начала XX веков определяло отрицательный перечень вещей, которые не могли быть объектом залога. Отечественная цивилистика шла другим путем и, выработав общие правила, определила, какие вещи могут выступать в роли объектов залога. Таковыми общими правилами были: во-первых, наличие меновой ценности вещи, во-вторых, материальность, телесность вещи, в-третьих, вещи движимые и недвижимые, в-четвертых, вещь, принадлежащая на праве собственности, в-пятых, вещь, не изъятая из гражданского оборота. В результате, несмотря на разные пути подхода определения объектов залога в залоговом праве, был выработан достаточно исчерпывающий перечень вещей, которые можно было и нельзя было относить к этим объектам. И в этом проявилась особенность отечественного залогового права этого периода. Согласно российскому законодательству, залог — способ обеспечения обязательства, он не отнесен ни к категории вещных, ни к категории обязательственных прав. Как способ обеспечения обязательства, залог носит акцессорный характер, однако, с некоторыми исключениями. По общему правилу, если прекращается основное обязательство, то прекращается и залоговое (акцессорность), но в случае нарушения залогодателем условий договора, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обязательства. Такую возможность предусматривают статья 351 ГК РФ, статья 35 Закона «Об ипотеке». Не является исключением и случай, когда залог предоставляет третье лицо, а не должник по основному обязательству. Природа отношения между залогодателем и залогодержателем в случае, когда залог предоставляет третье лицо по всей видимости не изменяется, так как из определения залога следует, что главное — наличие двух юридических фактов: основного обязательства и договора залога, далее важно лишь чтобы кредитор и залогодержатель совпадали, тогда в случае неисполнения основного обязательства возникнет право обратить взыскание на заложенную вещь. ГК РФ допускает возможность существования специальных норм, которые бы устанавливали правила, отличающиеся от общего регулирования залога.
Каких-либо особых трудностей такое «двухуровневое» регулирование само по себе вызывать не должно. Особенность российского гражданского права заключается в том, что по общему правилу общий закон — ГК РФ — имеет большую силу, чем специальные законы. Эта идея, превращающая ГК РФ в своеобразную «экономическую конституцию», заложена в абзаце втором п. 2 ст. 3 ГК РФ: нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Судебная практика рассматривает эту норму не как «пожелание» разработчиков ГК РФ, обращенное к законодателям, а как норму прямого действия, позволяющую суду не применять положения специальных законов, если они не соответствуют ГК РФ. Разрешение залога долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения и неблагоприятные последствия, вызванные указанным разрешением, упираются в проблему соотношения частно-правовых и публичных интересов. Но, несмотря на указанные нежелательные последствия залога доли в праве на рассматриваемые земельные участки, все же представляется необходимым разрешить залог доли в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет доли. Потребность залога земельной доли диктуется современной практикой. Залог доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения необходим, как собственникам земельных долей в целях получения кредита, так и инвесторам, поскольку данный вид обеспечения обладает довольно высокой степенью ликвидности. Публичное ограничение права залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не способствует расширению экономических отношений в изучаемой области, что является значительным сдерживающим элементом развития данного сегмента рынка. Список использованной литературы.
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (с изменениями и дополнениями от 07.
02.2017) // Система ГАРАНТ:
http://base.garant.ru/10 164 072/Федеральный закон от 30 марта 2015 г. N 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (с изменениями и дополнениями от 29.
06.2015) // Система ГАРАНТ:
http://base.garant.ru/70 919 772/#ixzz4aRI5vFnTФедеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями от 03.
07.2016) // Система ГАРАНТ:
http://base.garant.ru/12 127 542/#ixzz4bgLCAuJGФедеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями и дополнениями от 03.
07.2016) // Система ГАРАНТ:
http://base.garant.ru/12 112 327/#ixzz4aRGeunlWФедеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (с изменениями и дополнениями от 28.
12.2016) // Система ГАРАНТ:
http://base.garant.ru/12 109 720/#ixzz4aRHkpXEPЗакон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I «О залоге» (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) // Система ГАРАНТ:
http://base.garant.ru/10 105 413/#ixzz4aRG7wG4xБевзенко Р. С. Борьба за залог: третий этап реформы залогового права России // Вестник гражданского права. 2015. № 2. С. 17. Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 2013.
Гимолеев Р. Р. Особенности залога земель сельскохозяйственного назначения // Право и экономика. 2014. № 11.Желонкин С. С. К вопросу о понятии «основы правопорядка» в гражданском праве как одном из критериев недействительности антисоциальной сделки // Аспирантский вестник Поволжья. 2015.
№ 1−2. С. 75−77.Кандауров А. И. Сделки с долями общества с ограниченной ответственностью после 1 января 2016 г.: что нового? //.
Законодательство и экономика. 2015. № 6.Комментарий к ГК РФ ч. 1 / Отв.
редактор О. Н. Садиков. М., 2015.
Настольная книга руководителя организации: правовые основы / отв. ред. И.С. Шиткина). Доступ СПС «Консультант.
Плюс".Хвостов В. М. Система Римского Права. М, 2012.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 24.
03.2016) // ГАРАНТ.РУ:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/10 035 675/#ixzz4aRFAp92aПостановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 марта 2012 г. N 14 «Об отдельных вопросах практики разрешения споров, связанных с оспариванием банковских гарантий» // ГАРАНТ.РУ:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70 059 076/#ixzz4aRGyw6m2Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998 г. N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // ГАРАНТ.РУ:
http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12 008 862/#ixzz4aRGMgiDC.
