Жилой фонд как объект недвижимости

В результате оставшаяся от советского периода монотонная, однообразная среда районов массовой жилой застройки продолжает сохраняться в условиях рынка и возрастающего спроса населения на жилье (. Таким образом, несмотря на опасность подобной тенденции, отмеченной современными урбанистами, именно устаревшие технологии индустриального домостроения продолжают определять облик российских городов, формировать качественные характеристики городской среды, не удовлетворяющие современным потребностям общества. Другой отличительной особенностью структуры ввода жилья является высокая доля индивидуального жилищного строительства. В 2014 г. население построило 188,6 тыс. индивидуальных жилых домов, причем этот ввод практически поровну распределен между городской и сельской местностями. Доля построенных в 2010 г. индивидуальных жилых домов составила 26% общего количества построенных жилых помещений, но доля общей площади таких домов была равна 43,7% (средняя площадь построенного жилого дома в 2,1 раза больше средней площади квартиры).

Указанная доля достаточно стабильна на протяжении последних 10 лет. Подчеркнем, что индивидуальное жилищное строительство доминирует в сегменте ввода однои двухэтажных домов, где практически не представлены профессиональные застройщики (см. табл.). Доля таких домов, построенных профессиональными участниками рынка, составила в 2014 г. 4% общего объема их ввода (7,6 тыс. домов, или 1,6 млн. кв. м). В целом объем ввода жилых (не многоквартирных) домов профессиональными участниками рынка (с учетом жилых домов, имеющих более двух этажей) по состоянию на 2014 г.

можно оценить на уровне 3,5 млн. кв. м, в том числе 0,7 млн.

кв. м — в коттеджных поселках (около 6% общего ввода жилья).Отметим, что индивидуальное жилищное строительство не является специфической особенностью России и других постсоветских стран. В частности, в Бельгии 53% всех разрешений на строительство относится к индивидуальному жилищному строительству, в Швеции — 30, в Нидерландах — 10%. Косвенная оценка аналогичного показателя для России составляет около 94%. Следует также учитывать, что, в отличие от России, в странах Западной Европы, где достигнут высокий уровень жилищной обеспеченности, институт индивидуального жилищного строительства в основном используется для строительства жилых домов по индивидуальным проектам для удовлетворения специфических жилищных потребностей обеспеченных групп населения. В России, за исключением индивидуального жилищного строительства в ближайшем пригороде крупнейших и крупных городов, такое строительство в основном удовлетворяет потребность в жилье не самых обеспеченных групп населения. Следовательно, в жилищном строительстве в России до сих пор не применяется принцип сравнительных преимуществ в производстве товаров и услуг, который состоит в разделении труда и максимальном сужении сектора «натурального хозяйства». Возможно, подобное положение объясняется тем, что, с одной стороны, профессиональные застройщики в условиях несовершенной конкуренции получают значительно большую прибыль при строительстве многоквартирных домов, чем односемейных или блокированных жилых домов, а с другой — население таким образом удовлетворяет свою потребность в жилье, избегая недоступных рыночных цен. В результате сложившегося дисбаланса на рынке жилья его предложение застройщиками в первую очередь ориентируется на наиболее прибыльные сегменты спроса: элитное жилье и жилье бизнес-класса, что определяет «вымывание» жилья эконом-класса в структуре ввода жилья.

Государство вынуждено принимать специальные меры по стимулированию строительства жилья эконом-класса.Для России характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится с целью последующего предоставления внаем (аренду). Потенциальная прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса. Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного разнообразия, чтобы удовлетворить все жилищные потребности граждан, в том числе с учетом уровня их доходов. Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. К сожалению, доступной информации об источниках финансирования жилищного строительства в России нет, но, по нашим оценкам, в 2014 г. с использованием собственных и заемных средств население построило 65% общей площади жилья, или 54% жилых единиц. Застройщики многоквартирных домов привлекают средства граждан в различных формах, перекладывая на них основные риски. Принятый в 2004 г. федеральный закон обеспечил относительную защиту граждан, но, к сожалению, пока не работает в полную силу. По расчетам, в 2014 г.

38% процентов построенных профессиональными застройщиками жилых помещений было профинансировано в соответствии с указанным законом по договорам участия в долевом строительстве. К сожалению, точно оценить объем привлеченных застройщиками средств граждан по иным схемам невозможно, но, по экспертным оценкам, он составляет существенную долю в финансировании строительства многоквартирных домов. Застройщики многоквартирных домов привлекают средства граждан в различных формах, перекладывая на них основные риски. Принятый в 2004 г. федеральный закон обеспечил относительную защиту граждан, но, к сожалению, пока не работает в полную силу. По расчетам, в 2014 г. 38% процентов построенных профессиональными застройщиками жилых помещений было профинансировано в соответствии с указанным законом по договорам участия в долевом строительстве.

К сожалению, точно оценить объем привлеченных застройщиками средств граждан по иным схемам невозможно, но, по экспертным оценкам, он составляет существенную долю в финансировании строительства многоквартирных домов. С точки зрения мер государственного регулирования для преодоления изъянов данного сегмента рынка необходимо:

повысить уровень прозрачности на рынке жилищного строительства;

— создать условия и сформировать стимулы для развития механизмов кредитования жилищного строительства;

— сформировать адекватные меры антимонопольного регулирования с учетом специфики рынка жилищного строительства;

— усилить заинтересованность органов местного самоуправления в развитии жилищного строительства;

— стимулировать формирование прозрачных «публично предъявленных» государственно-частных партнерств по строительству жилья эконом-класса.

Заключение

.

Важное место в жизни населения любой страны занимают жилые помещения. Они являются местом обитания человека. Конституция РФ провозгласила в числе ключевых прав и свобод гражданина и человека право на жилище. Данное право является одним из основных социально-экономических прав гражданина РФ, так как оно затрагивает основы жизненной деятельности людей. Жилые помещения, которые законодательством относятся к объектам недвижимости, прежде всего, являются объектами права собственности правовых образований, граждан и юридических лиц.

На сегодняшний день правовой режим помещения жилого фонда как объектов недвижимости закреплен ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».На основании данных факторов специалисты выделяют 5 универсальных классов объектов жилого фонда: элитный класс, премиум-класс, бизнес-класс, эконом-класс, социальное жилье. Существует пять характерных особенностей, которые отличают жилье от другой продукции. Во-первых, жилищный фонд является неоднородным: жилища различны по размеру, времени постройки, местоположению, внутренней планировке, коммунальным удобствам и отделке. Во-вторых, жилища являются недвижимостью: перемещать жилье непрактично и зачастую не представляется возможным. В-третьих, жилье является долговечным: если его содержать в порядке и правильно, оно может служить достаточное количество лет. В-четвертых, жилье — это дорогой товар: чтобы купить его в собственность, обычной семье необходимо брать немалый кредит. В-пятых, затраты переезда тоже высоки: помимо значительной денежной стоимости собственно самого переезда, также существуют «психологические» издержки, которые связаны с тем, что человеку приходится с привычным окружением расставаться — школой, друзьями и магазинами. Для России характерно практически полное отсутствие жилья, которое строится с целью последующего предоставления внаем (аренду).

Потенциальная прибыльность таких проектов существенно ниже, чем ориентированных на продажу построенного жилья в указанных прибыльных сегментах спроса. Таким образом, структура ввода жилья не обеспечивает должного разнообразия, чтобы удовлетворить все жилищные потребности граждан, в том числе с учетом уровня их доходов. Основным источником финансирования жилищного строительства в России служат средства граждан, которые или самостоятельно занимаются строительством индивидуальных жилых домов, или участвуют в финансировании строительства многоквартирных домов, как правило, путем прямого инвестирования через различные формы договоров с застройщиками. Список использованной литературы1. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2013. — 129 с.

2. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб: Питер, 2012. — 212 с.

3. Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. — М.: Экзамен, 2012. — 174 с.

4. Орлов С. В. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. — М.: Юнити-Дана, 2013.

5. Ресина В. И. Экономика недвижимости — М.: Дело, 2011. — 348 с.

6. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости: — М.:ЮНИТИ-ДАНА, 2013. — 461с7. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М., 2010 — 480с.

8. Высоковский А. В. Тенденции функционирования рынка жилья и земли в российских городах // Вопросы экономики -2013;№ 10-с.101−111.

9. Гузанова. П. Н. Потребности и спрос на жильё в крупных российских городах // Вопросы экономики. — 2014 -№ 10-с.34−48.

10. Мальгин Р. М. Потенциал вторичного жилищного рынка в российских городах //Вопросы экономики — 2013 -№ 10 с.68−79.

11. Неверов В. П. Решение жилищной проблемы должно стать национальной задачей номер один //Экономика и жизнь. -2014 -№ 33 -с.

21.12. Новомлинская Е. Недвижимость пришла в движение // Деньги — -2013;№ 9 -с.31−35.

13. Сабуров А. Е. Жилищное строительство как государственный приоритет // Вопросы экономики. -2013;№ 7 -с.31−35.

14. Гражданский кодекс РФ.

15. Официальный сайт Росстата.