Разъяснения даются в форме постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и опираются на обобщение практики как нижестоящих судов, так и самого Верховного Суда Российской Федерации. По мнению С. К. Загайновой, «обобщения делаются уже на основе анализа разрешенных ситуаций, поэтому вполне могут служить образцами, прообразами нормативных предписаний в сложных юридических ситуациях» .
В условиях наличия пробелов и противоречий в гражданском, земельном и гражданском процессуальном законодательстве важное значение для института изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд имело и продолжает играть определенную роль Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 апреля 1992 г. N 6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» (с изм. от 21.
12.1993 и 25.
10.1996).
Согласно п. 1 Постановления суд вправе принять к производству и рассмотреть по существу дела по спорам, связанным с земельными отношениями, одной из сторон которых являются граждане, за исключением занимающихся предпринимательской деятельностью (в т.ч. ведущих крестьянское фермерское хозяйство), если спор возник в связи с ее осуществлением ими предпринимательской деятельности, а также по жалобам указанных лиц на решения местной администрации по земельным вопросам. В частности, судам подведомственны жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения объекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд, а также требования о возмещении убытков, причиненных подобным изъятием. Кроме того, п. 2 данного Постановления предусматривает подведомственность споров, связанных с изъятием земельного участка для общественных нужд, когда их участниками являются предприятия, их объединения, организации любых организационно-правовых форм, включая колхозы, а также граждане и их объединения, самостоятельно осуществляющие предпринимательскую деятельность, в том числе ведущие крестьянское фермерское хозяйство, арбитражным судам Российской Федерации.
Таким образом, Верховный Суд Российской Федерации данным Постановлением обеспечил разграничение подведомственности дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями, между судами общей юрисдикции и арбитражными судами.
Не менее важным является Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г. N 18-Г06−1. Из материалов дела следует, что ОАО «Новороссийское морское пароходство» обратилось в Краснодарский краевой суд с иском о признании недействующей статьи 15 Закона Краснодарского края от 15 ноября 2002 г. N 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношении в Краснодарском крае», определяющей порядок резервирования земельных участков на территории Краснодарского края.
Данная норма устанавливает, что резервирование земельных участков для государственных нужд Краснодарского края или муниципальных нужд может осуществляться на землях всех категорий независимо от формы собственности путем установления ограничения прав на земельные участки (части земельных участков), предназначенные для государственных или муниципальных нужд на основании градостроительной и землеустроительной документации, документов планирования, развития и использования земель, утвержденных в установленном порядке. Общество, в свою очередь, ссылается на то, что она ограничивает права собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов резервируемых земельных участков и собственников объектов недвижимости, расположенных на зарезервированных земельных участках, в части отношения на этих лиц затрат, убытков, связанных с производимыми улучшениями, которые повышают ценность объектов.
Решением Краснодарского краевого суда от 28 ноября 2005 г. в удовлетворении иска ОАО «Новороссийское морское пароходство» отказано. Однако общество подало кассационную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое решение по существу, не передавая дело на новое рассмотрение. Кассационная инстанция определила оставить решение от 28 ноября 2005 г. без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Свое решение кассационная инстанция мотивировала следующим. Суд отметил, что хотя резервирование земель для государственных и муниципальных нужд предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации, однако сама процедура резервирования ни Земельным кодексом, ни Градостроительным кодексом не регламентирована. При этом регламентация такой процедуры не запрещена в отношении субъекта России, поскольку земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации отнесено к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Кроме того, ограничения прав собственников и других правообладателей земельных участков при планируемом их изъятии для общественных нужд, а также собственников объектов недвижимости, расположенных на этих участках, в части отнесения на указанных лиц затрат и убытков, связанных с производимыми улучшениями, которые повышают ценность объектов, установлены статьями 31, 49, 55 ЗК РФ. В свою очередь, обжалуемая норма содержит лишь указание на возможные отрицательные последствия для собственников, землепользователей, арендаторов при производимых улучшениях на данном земельном участке, повышающих его ценность, которые установлены федеральными законами. Ссылку в кассационной жалобе на нормы, содержащиеся в ст. ст. 90 и 95 ЗК РФ, устанавливающих особый режим земель транспорта и земель особо охраняемых природных территорий, суд признал неубедительными, поскольку из содержания ст. 30 ЗК право субъекта Российской Федерации не ограничено полномочиями на резервирование земель только для установления на них особого режима.
Таким образом, данное Определение ВС РФ разъясняет наличие у субъектов Российской Федерации возможности самостоятельно регламентировать процедуру резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд в отношении их самих.
Помимо этого, в юридической практике возник вопрос о возможности оспаривания в судебном порядке соглашения, заключенного соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления с собственником жилого помещения, о замене изымаемого жилого помещения другим жилым помещением в случае изъятия соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В связи с отсутствием в законодательстве по этому вопросу прямой правовой нормы ответ на поставленный вопрос Верховный Суд дал в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г. (55)
Суд разъяснил, что поскольку соглашение между собственником жилого помещения и соответствующим государственным органом или органом местного самоуправления о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения является двухсторонней сделкой, то на него распространяются общие правила о признании сделки недействительной (параграф 2 главы 9 ГК РФ).
Полагаем, что указанное разъяснение будет способствовать совершенствованию правоприменительной практики по данному вопросу.
Интересным представляется следующее дело, рассмотренное Верховным Судом Российской Федерации по первой инстанции (решение Верховного Суда Российской Федерации от 22 января 2004 г. N ГКПИ03−1225). Суд рассмотрел дело по заявлению К. и ОМННО «Совет Гринпис» о признании недействующим Постановления Правительства Российской Федерации от 15 сентября 2003 г.
N 571 «О Сочинском общереспубликанском государственном природном заказнике». Данным Постановлением предусматривается изъятие земельных участков общей площадью 33 222 гектара у государственного учреждения «Сочинский национальный парк» и предоставление их в постоянное (бессрочное) пользование Сочинскому общереспубликанскому государственному природному заказнику. В обоснование своих требований заявители сослались на то, что подобное изъятие противоречит Земельному кодексу Российской Федерации, а кроме того, данное Постановление, в нарушение требований ст.
11 Федерального закона «Об экологической экспертизе», не прошло государственную экологическую экспертизу. (55)
Рассмотрев материалы дела, Суд удовлетворил указанное заявление. При этом Верховный Суд Российской Федерации учел, что согласно ст. 11 ФЗ РФ «Об экологической экспертизе» проекты правовых актов Российской Федерации нормативного и ненормативного характера, реализация которых может привести к негативным воздействиям на окружающую природную среду, подлежат обязательной государственной экологической экспертизе, проводимой на федеральном уровне. Доводы представителей заинтересованных лиц о том, что оспариваемое Постановление Правительства Российской Федерации в указанной части не является нормативно-техническим, инструктивно-методическим документом, а поэтому его реализация не может привести к негативному воздействию на окружающую природную среду, и, следовательно, оно не требовало проведения государственной экологической экспертизы, были сочтены несостоятельными. Суд также не смог согласиться и с утверждением указанных лиц о том, что при изъятии земельных участков у Сочинского национального парка и передаче их в постоянное пользование природному заказнику их статус особо охраняемых природных территорий не изменяется, так как законом предусмотрены различные виды особо охраняемых природных территорий и с разным уровнем их охраны, в зависимости от чего и может оказываться то или другое воздействие на эти природные территории.
Довод представителей заинтересованных лиц о том, что предоставление природному заказнику в постоянное пользование изъятых у национального парка земель не меняет их целевого назначения, не был признан обоснованным, так как земли национального парка имеют особое целевое назначение, имеют более высокий уровень особой охраны, земельные участки в границах национального парка, в отличие от земель природного заказника, не подлежат приватизации и изъяты из оборота. При этом Верховный Суд Российской Федерации исходил, в частности, из положения п. 4 ст. 58 ФЗ РФ «Об охране окружающей среды», согласно которому изъятие земель природно-заповедного фонда, к которому относятся земли национальных парков и природных заказников, запрещается, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. При этом часть 1 п.
3 ст. 95 ЗК РФ предусматривает, что в пределах земель особо охраняемых природных территорий изъятие земельных участков или иное прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается.
Верховный Суд Российской Федерации, разъясняя исключительность изъятия земель особо охраняемых территорий, отметил, что хотя статус их может оставаться неизменным, однако в зависимости от вида и уровня охраны воздействие на эти земли может изменяться. По существу, на примере рассмотрения конкретного дела Суд, осуществив судебное толкование отдельных норм Федерального закона «Об экологической экспертизе», Федерального закона «Об охране окружающей среды» и ст. 95 ЗК РФ, дополнил ее новым правилом.
В судебной практике возник вопрос, связанный с правомерностью отказа гражданам в получении компенсации и возмещении убытков при изъятии земельного участка в зависимости от наличия или отсутствия регистрации гражданина по месту жительства. В Обзоре судебной практики за II квартал 2001 г. по гражданским делам Верховный Суд Российской Федерации сформулировал правило, в соответствии с которым регистрация по месту жительства не является обязательным условием для получения компенсации и возмещения причиненных убытков при изъятии земельных участков, в том числе у граждан, для государственных или муниципальных нужд. При этом Суд исходил из того, что по смыслу Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» каждый гражданин Российской Федерации имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. Сам по себе факт регистрации по месту жительства или отсутствие таковой не порождает для гражданина каких-либо прав и обязанностей и не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и законодательными актами субъектов Российской Федерации.
Анализ рассмотренной практики Верховного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод, что она направлена не только на разъяснение норм действующего законодательства, регламентирующих изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, но в отдельных случаях судебные толкования устраняют коллизии и пробелы в регулировании соответствующих отношений.
Не менее важным источником регулирования является прецедентная практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В частности, В. Ф. Яковлев замечает: «Выработанные Пленумом подходы к применению нормативных правовых актов имеют важное значение не только для судов, но и для участников экономических отношений, которые должны организовать свою работу по определенным, предсказуемым правилам, в том числе и по тем, которые подвергаются толкованию. Разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации представляют собой его официальную позицию по тому или иному вопросу судебной практики…». (53;7)
Конституция Российской Федерации в ст. 127 определяет, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации является высшим судебным органом по разрешению экономических споров и иных дел, рассматриваемых арбитражными судами, осуществляет в предусмотренных федеральным законом формах судебный надзор за их деятельностью и дает разъяснения по вопросам судебной практики.
Полномочия ВАС РФ регламентированы ст. 23 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации», а также гл. II Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации» .
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, в частности, рассматривает в соответствии с федеральным законом дела в качестве суда первой инстанции, в порядке надзора и по вновь открывшимся обстоятельствам, а кроме того, разрабатывает предложения по совершенствованию законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обобщает практику применения законов и иных нормативно-правовых актов арбитражными судами и дает разъяснения по вопросам судебной практики. Согласно ч. 2 ст. 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», подобные разъяснения принимаются в форме постановлений Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, обязательные для арбитражных судов.
Значимость прецедентной практики ВАС РФ косвенно подтверждается ст. 304 АПК РФ, согласно которой вступивший в законную силу судебный акт арбитражного суда подлежит отмене Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Таким образом, арбитражным судам при вынесении решения необходимо учитывать также толкование, даваемое высшими судебными инстанциями, чтобы данное решение впоследствии не было отменено как противоречащее единообразному толкованию.
Так, в целях обеспечения единообразного подхода к разрешению возникающих в судебной практике вопросов, связанных с земельным законодательством, в том числе и по проблеме изъятия земельных участков для общественных нужд, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял Постановление от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором сформулировал несколько важных судебных правил. (56)
В частности, данное Постановление разрешило возникшую между ГК РФ и ЗК РФ коллизию относительно органов публичной власти, наделенных правом принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, учитывая положения ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации, определил, что принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления. При этом Суд уточнил срок предъявления указанными органами исковых требований в случае несогласия собственника земельного участка с решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене — не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Кроме того, если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.
Пленум также раскрыл содержание понятия «равноценное возмещение», которое является непременным условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Так, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
ГК РФ и ЗК РФ не содержат положения, устанавливающего, на какой момент определяется рыночная стоимость изымаемого земельного участка в случае его принудительного изъятия. Указанный пробел следующим образом преодолен указанным Постановлением Пленума ВАС РФ. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Постановление также указывает, что рыночная стоимость земельного участка в данном случае устанавливается согласно ст. 66 ЗК РФ в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» .
Еще одной формой обеспечения единства судебной практики арбитражных судов являются информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в которых рассматриваются отдельные вопросы судебной практики. О результатах рассмотрения таких писем информируются арбитражные суды. Значение информационных писем ВАС РФ подчеркивает Н. А. Рогожин: «В них фактически сочетается рекомендательный характер в силу закона и обязательный характер в силу авторитета органа интерпретатора, что неизбежно влечет признание нижестоящими арбитражными судами рекомендаций в качестве положений правового характера». (43)
При этом ст. 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» не предусматривает обязательности информационных писем Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для арбитражных судов, так как они носят лишь рекомендательный характер.
Важное значение для института выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности для разрешения споров по поводу выкупной стоимости такого участка, имеет информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком». Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности» проведение оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, является обязательным, независимо от того, определяется ли выкупная цена соглашением с правообладателем земельного участка или устанавливается судом. Президиум ВАС РФ, учитывая положения ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности», разъясняет, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Президиум ВАС РФ также отмечает, что подобное оспаривание путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). При этом Президиум ВАС РФ разъясняет, что в этом случае согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.
ст. 82 — 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).
Суд также разъясняет, что если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение оценки), непривлечение его само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.
Следовательно, Президиум ВАС РФ разъясняет дифференцированный подход законодателя к возможности оспаривания заинтересованными лицами оценки имущества, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, в зависимости от возможности предъявления самостоятельного иска об оспаривании достоверности, а если предъявление самостоятельного иска невозможно, вопрос о достоверности величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу самой сделки (договора), изданного акта или принятого решения.
Таким образом, хотя судебная практика и не является официальным источником права, она фактически используется как дополнительный источник права для преодоления пробелов действующего законодательства и правильного понимания и применения норм права. Судебные правоположения действующую правовую норму не изменяют и не должны заменять на другую, в то же время они нередко наполняют ее конкретным содержанием, в частности, уточняя механизм ее реализации или устанавливая границы ее действия. Преодолевая коллизии, высшие суды разрешают юридически тупиковые ситуации.
3.
2. Пути оптимизации оформления земельного участка в законодательном и правореализационном аспекте На современном этапе развития необходимо внести комплексные изменения в ЗК РФ, направленные на устранение имеющихся противоречий, исключение возможности неоднозначного толкования правовых норм, восполнение пробелов.
Это обусловлено многочисленными изменениями, которые вносились в последнее время в ЗК РФ в рамках отдельных законодательных инициатив, наличием в других федеральных законах норм земельного законодательства, которые не всегда согласуются с нормами и концепцией ЗК РФ. Необходимо следующее:
С 1 января 2011 года кадастровыми инженерами являются только физические лица, и им необходимо проходить допуск к экзаменам и сам экзамен, а также нести ответственность за формализм (отказы в постановке участков на учет будут тщательно проверяться).
В России формальность деятельность является одной из острых проблем, и которая не может решиться десятилетиями. Формализм причина несовершенства правореализующего механизма.
В земельном законодательстве нет четкости в определении характера, правовой природы права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот участок («право на использование»), без чего не представляется возможным четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок.
Следует законодательно урегулировать ситуацию, когда совместное обращение собственников помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, для оформления права собственности на данный земельный участок невозможно, например, из-за нежелания или отсутствия одного из субъектов.
Статьей 23 Земельного кодекса предусматривается установление публичного сервитута для «использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры». Однако не устанавливается публичный сервитут при строительстве новых или реконструкции существующих инженерных сетей, связанной с использованием земель, находящихся в частной или государственной собственности. Предлагается внести соответствующее дополнение в указанную статью.
Необходимо совершенствовать судебный контроль за законностью и обоснованностью акта о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, необходимо дать разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ.
Необходимо также убыстрять множество процедур о государственной регистрации, в частности, считаем, что нужно сокращать сроки для предоставления справок, выписок из кадастра.
Необходима практическая реализация механизма дисциплинарной и административной ответственности должностного лица.
Необходимо четко обозначить понятие «заявитель». Ранее из числа заявителей, обращающихся за изменением характеристик участка, исключались арендаторы.
Необходима практическая реализация дистанционной подачи документов на регистрацию права собственности на земельный участок и иных объектов недвижимости.
Необходимо чтобы данные о кадастровом учете запрашивал сам чиновник в подразделении по кадастровому учету.
Важной составляющей совершенствования должно стать создание единой электронной базы объектов недвижимости, чтобы все данные можно было увидеть в ней.
Необходимо также урегулировать вопросы с платой за услуги, убрать повторность взимания платы за предоставление различного рода документов.
Исходя из сделанных выводов целесообразно было бы предложить реализацию совершенствования системы регистрации прав на землю:
1) Необходимо совершенствовать судебный контроль за законностью и обоснованностью акта о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, необходимо дать разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ.
2) Необходима практическая реализация дистанционной подачи документов на регистрацию права собственности на земельный участок и иных объектов недвижимости.
3) Важной составляющей совершенствования должно стать создание единой электронной базы объектов недвижимости, чтобы все данные можно было увидеть в ней.
Заключение
По правовому содержанию сделки с земельными участками можно подразделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.
Правоизменяющие сделки — юридически факт, изменяющий содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. К таким сделкам относятся, например, передача в залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.
Правопрекращающие сделки — юридический факт, прекращающий существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К их числу можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.
Основаниями возникновения права собственности на землю являются следующие: акты органов местного самоуправления и исполнительных органов государственной власти в случаях и в порядке, предусмотренных законом; предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам для строительства путем их продажи на торгах или для целей, не связанных со строительством; приобретение права собственности на земельный участок в результате перехода права собственности на расположенные на нем здания, строения, сооружения; приобретение права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, строения, сооружения; сделки, предусмотренные законом, в отношении земельного участка; приватизация земельного участка; приобретательная давность.
Институт государственной регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости является гарантом надежности и гласности гражданского оборота земли.
Основным правовым актом, регулирующим вещные права на землю является Конституция РФ, Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон РФ «О государственном кадастре недвижимости».
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничительно определяет состав участников регистрационных правоотношений, включая в их число только правообладателей и регистрирующие органы. Состав участников регистрации, с теоретической точки зрения, является более широким и включает субъектов производства и других участников производства.
Не существует исчерпывающего перечня сделок. Закон закрепляет только наиболее типичные, наиболее распространенные сделки, допуская возможность совершения и таких сделок, которые законом не предусмотрены, при условии, однако, что они не будут ему противоречить.
Государственную регистрацию сделок с недвижимостью можно рассматривать как:
а) публично-правовую (административную) процедуру, заключающуюся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с ним путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость;
б) деятельность государственных органов по осуществлению государственной регистрации сделок с недвижимостью в рамках соответствующей территориальной подведомственности;
в) государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.
Цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.
Установление такого безусловного приоритета названной цели на практике должно означать, что все остальные цели, которые могут иметь место при той или иной организации системы государственной регистрации, должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны осуществляться.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним может осуществляться не только в заявительном порядке (по заявлению правообладателя), но и в уведомительном порядке. Регистрация в уведомительном порядке осуществляется на основании надлежаще оформленных документов, представленных правообладателями или иными участниками производства, без заявления правообладателей, без уплаты государственной пошлины и без проверки оснований составления документов, служащих основаниями для внесения записей в Единый государственный реестр прав (например, при регистрации ипотеки в силу закона, ареста или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, внесения записей об имеющихся правопритязаниях на объект недвижимого имущества).
Результатом реформирования института государственной регистрации недвижимости явилось создание новых территориальных органов по регистрации и кадастровому учету, которые будут объединены, и к 1 июня 2010 года по всей России должен заработать единый орган — Росреестр.
Законодательство РФ предусматривает гражданско — правовую, административную, дисциплинарную и уголовную ответственность за незаконные действия государственных регистраторов.
Невозможность судебного контроля за законностью и обоснованностью акта о государственной регистрации прав на земельный участок с ним обусловлена характером полномочий регистрирующего органа. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ним осуществляется только в случае, если сделка или право носят бесспорный характер. Полномочия регистратора по установлению бесспорности права или сделки носят дискреционный характер и имеют субъективное основание в личном убеждении регистратора, не подлежащем судебному контролю.
Исходя из сделанных выводов целесообразно было бы предложить реализацию совершенствования системы регистрации прав на землю:
1) Необходимо совершенствовать судебный контроль за законностью и обоснованностью акта о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, необходимо дать разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ.
2) Необходима практическая реализация дистанционной подачи документов на регистрацию права собственности на земельный участок и иных объектов недвижимости.
3) Важной составляющей совершенствования должно стать создание единой электронной базы объектов недвижимости, чтобы все данные можно было увидеть в ней.
Законы и иные нормативные акты Конституция Российской Федерации 1993 г.// Российская газета 1993 — 25 декабря.
Гражданский кодекс Российской Федерации ч. 1 //СЗ РФ 1994, № 32 Ст. 3301.
Земельный кодекс РФ 2001 г. // СЗ РФ 2001. -№ 44. Ст. 4147
Лесной кодекс РФ 2006 г. // СЗ РФ 2006. — № 50. Ст. 5278
Федеральный закон РФ от 21.
07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») // СЗ РФ 1997. — № 30. Ст. 3594
Федеральном законе РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 г. // Российская газета 2007 — 1 августа Научная литература и статьи
Анисимов А. П. Правовые проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. //Научно — аналитический журнал Новая правовая мысль 2003. — № 2 (3) С. 28−31
Алексеев В. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. — М.: Вольтер клувер, 2009
Алексеев С. С. Проблемы теории права. Курс лекций в 2-х томах. Т. 1 Свердловск. 1999
Акаемова Н. В. Особенности государственной регистрации на недвижимое имущество в г. Москве.// Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2006
Акчурин А. В. Пределы правовой экспертизы при государственной регистрации прав на недвижимость // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 3.
С. 3−7.
Анисимов А. П. Правовые проблемы изъятия земель для государственных и муниципальных нужд. //Научно — аналитический журнал Новая правовая мысль 2003. — № 2 (3) С. 28
Аппак Т. Д. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: На примере договоров аренды нежилых помещений в г. Москве: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. М., 2004.
Бошно С. В. Судебная практика — источник правотворчества. Роль судебной практики в правовой системе // Российский судья. 2001. N 3. С. 3 — 4.
Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Томск, 2003.
Госрегистраторы и судьи — за единообразную практику // Недвижимость. Строительство. Право. 2007. № 4. С. 34.
Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. — М.: ТК Велби, 2009.
Ельникова Е. В. Приватизация земельных участков собственниками расположенных на них строений // Юрист 2007. — № 6. С. 19
Жуйков В. М. Роль разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в обеспечении единства судебной практики. Вступительная статья // Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам / Под ред. В. М. Жуйкова. М., 2009.
Загайнова С. К. Место судебной практики среди источников российского права: историографический анализ // Российский ежегодник гражданского и арбитражного процесса. 2005. N 4. С. 230−235
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Сост. и вводный комментарий П. В. Крашенинникова. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2009.
Зрелов А.П., Краснов М. В., Чеснокова О. К. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты. — М.: Статус-Кво 97, 2005 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Законодательство».
Карлин А.Б. К новому этапу развития системы регистрации прав на недвижимость // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2002. — № 2, 3.С. 50−53
Кирсанов А. Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2008.
Клейменова Е. С. Роль прецедентной практики высших судебных инстанций в регулировании изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. // Арбитражный и гражданский процесс 2007. — № 6,7. С. 5−7
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2008
Кочмарев А. Э. Механизм реализации конституционных прав граждан на недвижимое имущество. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2007.
Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. — М.: «Статут», 2005
Краснова И. О. Земельное право: элементарный курс. Изд. 2-е, перераб. и доп. М.: Юристъ, 2009
Курин Ю. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 3. С. 11−14
Кучин М. В. Судебный прецедент как источник права (дискуссионные вопросы) // Российский юридический журнал. 1999. N 4. С. 78 — 79.
Кущенко В. В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М., 20 085.
Кущенко В. В. Указ. соч. С. 7; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004.
Мананников О. Новеллы регистрации // ЭЖ-Юрист. — 2004. — № 45.
Мустакимов Н. С. Законы республик — субъектов РФ в системе источников аграрного права. // Автореферат на соискание ученой степени к.ю.н. — М., 2002.
Нерсесянц В. С. Суд не законодательствует и не управляет, а применяет право (о правоприменительной природе судебных актов) // Судебная практика как источник права. М., 2005.
Новиков А. Б. Девелопмент и государственные услуги. // Правовые вопросы недвижимости 2007. — № 1
Петрушкин В. А. Договор продажи недвижимости //Законодательство. — № 2. — 2003. — С. 18−19
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. //Государственная регистрация прав на недвижимость. -М.: Ось-89, 2005.
Павловский И. А. Земельное право — М.: МиЭМП, 2010.
Порошков В. А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис.: канд. юрид. наук. Волгоград, 1998.
Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: (переизданное), 2010.
Рогожин Н. А. Роль судебной практики в совершенствовании правового регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. … канд. юрид. наук. М., 2003
Cагитов С.М., Шараф А. Э. О разграничении понятий «земля» и «земельный участок» // Вестник ТИСБИ 2008 — № 3 (электронный вариант)
http://www.tisbi.ru/science/vestnik/2008/issue3/SagitovSharaf.html
Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2008
Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей. В сб.: Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. / Институт частного права. М.: Статут, 2006.
Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2010.
Споры при государственной регистрации недвижимости: сборник документов / под ред. М. Ю. Тихомирова. — М.: Тихомиров, 2006
Сусликов В. И. Правовое стимулирование в сфере недвижимости.// Правовые вопросы недвижимости 2007. — № 1
Терехова О. В. Защита прав добросовестного приобретателя // Правовые вопросы недвижимости 2007. — № 1
Федоренко Н.В., Лусегенова З. С. Некоторые аспекты правоприменения в арбитражном процессе // Вестник ВАС РФ. 2002. N 6. С. 95−96
Ширинская, Е. Ю. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним //Юридические лица. -М.: МЗ Пресс, 2004.
Яковлев В. Ф. Предисловие // Вестник ВАС РФ. Специальное приложение. 2001. N 1. С. 7.
Ярыгина А. В. Сделки с жилыми помещениями. // Жилищное право 2006. — № 7. С. 21−26
Материалы судебной практики
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. N 5 (в извлечении).
Постановление от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором сформулировал несколько важных судебных правил // Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 2 декабря 1993 г. N 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1994. — № 2.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 декабря 1995 г. N 5325/95 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1996 г. — № 4.
Президиум ВАС РФ в постановлениях от 26.
06.2001 № 4156/00 и от 08.
07.2003 № 1048/03 // Справочно — правовая система Консультант плюс. 2009 г. Судебная практика (20.
03.2009)
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.
03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». // СПС Консультант плюс 2009
Постановление ФАС Московского округа от 31 декабря 2009 г. Дело N А41−9584/09 // СПС Консультант плюс 2010
Учебная и справочная литература
Гражданское право: В 4 т. Т. I. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2010.
Гражданское право: Учебник.// Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — М.: Проспект, 2007.
Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма «Контракт»; ИНФРА-М, 2009.
Гражданское право. Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. М., 2010
Ерофеев Б. В. Земельное право — М., 2010
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула. 2001.
Приложение 1
Земли, находящиеся в собственности граждан по данным 2010 г.
Источник Росреестр // rosreestr.ru
Приложение 2
Доля сделок с землями, находящимися в частной собственности по Российской Федерации за 2008 год
Источник Росреестр // rosreestr.ru
