Отнесение объектов недвижимости к новому строительству проблем не вызывает. Для классификации объекта как вновь построенного достаточно установить, что он был возведен без использования каких-либо конструктивных элементов ранее существовавших объектов недвижимости. Что же касается второй группы объектов, то здесь вариантов значительно больше, а главный вопрос состоит в том, в каком случае изменение ранее существовавшего объекта превращает его в объект, имеющий статус вновь созданного. Гражданский кодекс РФ, к сожалению, не содержит ответа на этот вопрос для недвижимого имущества.
Применительно к движимым вещам имеется понятие переработки (ст. 220 ГК РФ), однако предлагаемые в этой статье критерии не могут быть применены в большинстве случаев создания недвижимого имущества. Вместе с тем очевидно, что новым может быть признан лишь такой объект, который образовался в результате существенного видоизменения ранее существовавшего. Встает вопрос, как соотносится понятие реконструкции и самовольного строительства? Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса реконструкция объектов капитального строительства — это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов». Согласно п. 28 Постановления от 29.
04.2010 «положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект». Из этого можно заключить, что реконструкция может приводить к созданию нового объекта, а может и не приводить. Следовательно, не всякая реконструкция, проведенная без разрешения или с существенным нарушением строительных норм, является самовольной постройкой. К сожалению, выдвигая данный тезис, указанное Постановление не указывает критерии, которыми должен руководствоваться суд, делая вывод о том, создан ли в результате реконструкции новый объект недвижимости. Тем самым, вместо внесения единообразия в судебную практику, создаются предпосылки для произвольного применения закона. Думается, что установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях приводит к возникновению нового объекта. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно, по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.
В связи с этим вызывает возражение высказанная в литературе точка зрения о том, что «незначительная реконструкция» не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е. А. Киндеева и М. Г. Пискунова пишут: «Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Образно говоря, самовольная пристройка, надстройка и перестройка — это не самовольная постройка». Такая «образность» практически сводит на нет критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы определяют новый объект при реконструкции по кругу: новый объект в результате реконструкции возникает в том случае, когда объект является новым.
Этот подход мало чем отличается от предлагаемого в п. 28 Постановления от 29.
04.2010. В связи с этим вызывает сомнения удачность формулировки абзаца 3 п. 29 этого Постановления: «В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта». Что такое самовольно возведенный объект, который является объектом недвижимого имущества, но тем не менее не является новым, — вопрос, для ответа на который необходимо мобилизовать творческий потенциал авторов данного разъяснения. Важным аспектом соотношения реконструкции и самовольной постройки является вопрос о том, что следует считать самовольной постройкой при реконструкции — весь подвергшийся реконструкции объект или только ту его часть, которой не было до реконструкции. Например, если в результате незаконной реконструкции достроен дополнительный этаж или выполнена пристройка к ранее существовавшему зданию, что является самовольной постройкой — все здание либо соответствующий этаж или пристройка? Постановление от 29.
04.2010 также не дает прямого ответа на этот вопрос. С одной стороны, положение о том, что ст. 222 ГК РФ распространяется «на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект», может ориентировать на вывод о том, что именно этот новый объект и становится самовольной постройкой. С другой стороны, здесь же содержится положение о том, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Это предполагает возможность вынесения решения не о сносе объекта целиком, а лишь об устранении тех изменений объекта, которые явились результатом незаконной реконструкции (в нашем примере — демонтаж этажа или пристройки). Не оспаривая этих разъяснений по существу, мы полагаем, что самовольной постройкой при реконструкции всегда следует считать все подвергшееся реконструкции здание или сооружение. Что же касается возможности не принимать решение о сносе такой самовольной постройки, заменив его решением о приведении объекта в первоначальное состояние, то это специфическое для самовольно реконструированных объектов последствие, обусловленное возможностью восстановления положения, существовавшего до реконструкции без сноса всего объекта целиком. Проведенный анализ соотношения видов недвижимого имущества и самовольной постройки оставляет достаточно много проблем, что свидетельствует о том, что законодательное решение этого вопроса далеко от совершенства. Это связано в первую очередь с тем, что действующий закон, определяя понятие самовольной постройки, не отражает в полной мере ее специфику как вида недвижимости. Именно это порождает предложения об исключении самовольной постройки из числа объектов недвижимости как на основе действующего законодательства путем его соответствующего толкования, так и посредством изменения закона. Особенностью самовольной постройки является невозможность ее включения в гражданский оборот, либо абсолютная (когда нет оснований для ее легализации), либо относительная (при наличии оснований для применения п.
3 ст. 222 ГК РФ). В связи с этим некоторые исследователи делают вывод о том, что самовольная постройка представляет собой особый вид недвижимого имущества. Так, О. В. Гумилевская предлагает самовольную постройку «квалифицировать как особую разновидность недвижимых вещей, созданных с нарушением закона, оборот которых без соответствующей государственной регистрации невозможен».Представляется, что самовольная постройка представляет собой отдельный вид недвижимого имущества не только в силу отсутствия оборотоспособности. Оборотоспособность до регистрации права отсутствует не только у самовольной постройки, но и у любого вновь созданного объекта недвижимости. Объекты самовольного строительства при строгом подходе нельзя отнести ни к зданиям, ни к сооружениям, ни к объектам незавершенного строительства.
Дело в том, что разница между зданиями и сооружениями, с одной стороны, и незавершенными объектами — с другой, состоит в том, что строительство первых юридически завершено, о чем в установленных законом случаях свидетельствует разрешение на ввод в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Очевидно, что к самовольной постройке этот критерий неприменим в принципе, поскольку разрешение на ее ввод в эксплуатацию не может быть выдано, а выданное является недействительным. При таких обстоятельствах самовольная постройка всегда будет объектом незавершенного строительства, а утратить этот статус сможет только после легализации. С учетом изложенного наиболее юридически корректным представляется дополнение перечня п. 1 ст. 130 ГК РФ самовольной постройкой.
При этом в этой же статье может быть дано определение этого понятия, наряду с такими понятиями, как здание, сооружение, объект незавершенного строительства и помещение. Однако проект изменений Гражданского кодекса РФ (далее — проект) по этому пути не пошел. Определяя в ст. 244 самовольную постройку, он указал, что «самовольной постройкой является здание или сооружение», исключив упоминание в определении о недвижимом имуществе. Следует подчеркнуть, что исчезновение из текста определения слов «недвижимое имущество» не означает, что законодатель перестал относить самовольную постройку к недвижимости.
В данном случае имеет место конкретизация понятия, потому что только здание или сооружение, по мнению авторов проекта, могут быть самовольными постройками, так как именно они являются результатом строительства. Поскольку здания и сооружения проектом прямо отнесены к недвижимым вещам и в новой редакции ст. 130 ГК РФ никаких оснований считать, что определение не относит самовольную постройку к недвижимым вещам, не имеется. Целесообразность рассматриваемого изменения тем не менее вызывает определенные сомнения. Если указание на здания и сооружения подчеркивает, что нельзя говорить о помещениях как о самовольных постройках в силу их отнесения к вещам-фикциям, то с этим вполне можно согласиться. Отсутствие же упоминания в определении объектов незавершенного строительства, которые ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам наряду со зданиями и сооружениями, может создать определенные проблемы в толковании, несмотря на то что никаких оснований не относить незавершенные объекты к самовольным постройкам нет.
Представляется также целесообразным дополнить перечень объектов, которые могут быть признаны самовольными постройками, искусственными земельными участками. При этом следует заметить, что отнесение Законом об искусственных земельных участках этих объектов к сооружениям не вполне корректно, поскольку в ст. 130 ГК РФ сооружения приводятся в качестве примера объекта, прочно связанного с землей и отличного от земельного участка.
Заключение
.
Таким образом, анализ арбитражной практики свидетельствует о том, что в последнее время увеличилось число дел о признании права собственности на самовольно возведенную постройку. Это обусловлено тем, что без соответствующего оформления прав на недвижимое имущество нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот (продать, подарить, сдать в аренду, совершать другие сделки). Отсюда и возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них. Несмотря на отсутствие единой и стабильной практики исполнения решений о сносе, можно выявить закономерность, общий вектор ее развития. Как в практике организации исполнительного производства, так и в практике рассмотрения судами исков об убытках наблюдается лояльность к истцам (взыскателям), готовым осуществить расходы на исполнение решений о сносе самовольных построек.
Такое положение дел обусловлено не только стремлением к неуклонной реализации принципа обязательности судебных актов, но и пониманием целесообразности оперативного устранения негативных последствий самовольного строительства. Следует учитывать, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, следовательно, она не может быть включена в наследственную массу. Однако это не лишает наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку (только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ).Важным фактом является то, что в настоящее время возможно признание права собственности на самовольное строение в силу приобретательной давности — лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество. Также следует помнить: перепланировка и переустройство не являются основанием для подачи искового заявления о сносе объекта недвижимости как объекта самовольного строительства. Однако лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Если такой объект, созданный в результате перепланировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.
Список литературы
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.
12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.
12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.
12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.
02.2014 N 2-ФКЗ).Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета, N 238−239, 08.
12.1994.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 190-ФЗ // Российская газета, N 290, 30.
12.2004.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.
11.2002 N 138-ФЗ // Российская газета, N 220, 20.
11.2002.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.
07.2002 N 95-ФЗ // Российская газета, N 137, 27.
07.2002.
Федеральный закон от 17.
11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» // Российская газета, N 231, 29.
11.1995.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Российская газета, N 145, 30.
07.1997.
Федеральный закон от 19.
07.2011 N 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"// Российская газета, N 159, 22.
07.2011.
Приказ Минземстроя РФ от 04.
08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета, N 28, 23.
08.1999.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.
04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета, N 109, 21.
05.2010.
Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июня 2010 г. N 2404/10 по делу N А40−54 201/08−53−485 // Вестник ВАС РФ. 2010. N 9. Определение ВАС РФ от 15 сентября 2011 г. N ВАС-11 337/11 по делу N А23−6239/09Г-17−315 // СПС «Консультант.
Плюс".Определение ВАС РФ от 28 февраля 2011 г. N ВАС-1408/11 по делу N А08−3223/2009;29 // СПС «Консультант.
Плюс".Определение ВАС РФ от 27 мая 2011 г. N ВАС-6468/11 по делу N А63−9152/2009;С7 // СПС «Консультант.
Плюс".Определение ВАС РФ от 21.
09.2012 N ВАС-12 159/12 по делу N А32−18 702/2011 // СПС «Консультант.
Плюс".Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2011 г. по делу N А63−9152/2009 // СПС «Консультант.
Плюс". Постановление ФАС Московского округа от 19 марта 2012 г. по делу N А40−54 201/08−53−485 // СПС «Консультант.
Плюс". Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.
04.2013 по делу N Ф03−1524/2013 // СПС «Консультант.
Плюс". Постановление ФАС Московского округа от 27.
02.2013 по делу N А41−10 472/2012 // СПС «Консультант.
Плюс". Постановление ФАС Поволжского округа от 08.
05.2013 по делу N А12−10 048/2012 // СПС «Консультант.
Плюс".Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.
Бакулин А.Ф., Петухова А. В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. 2011. N 6. Болдырев В. А. Рассмотрение судами требований о демонтаже самовольной постройки и обязании привести постройку в первоначальное состояние // Вестник арбитражной практики. 2013. N.
4. Гражданское право: Учебник. В 3-х ч. Часть первая / Под ред.
В.П. Камышанского, Н. М. Коршунова, В. И. Иванова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Эксмо, 2010.
Гумилевская О. В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: Автореф. дис. … к.ю.н. Краснодар, 2008.
Иоффе О.С. Гражданско-правовая охрана интересов личности в СССР // Советское государство и право. 1956. N 2. Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Характеристики недвижимости при регистрации // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2008.
Краснова С. А. Влияние реконструкции, перепланировки и ремонтных работ на тождество объекта недвижимости // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2010.
Крысин Л. П. Толковый словарь иностранных слов. М.: Эксмо, 2009.
Лескова Ю. Г. Саморегулирование как правовой способ организации предпринимательских отношений: проблемы теории и практики: Автореф. дис. … д-ра юрид. наук. М., 2013.
Ожегов С.И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка: 80 000 слов и фразеологических выражений. 4-е изд., доп. М.: Азбуковник, 1999.
Рождественский С. Н. Проблемные вопросы самовольной постройки // Нотариус. 2004. N 2(46). Свирин Ю. А. Снос самовольной постройки или признание отсутствия права: от фактического правовосстановления к научным дискуссиям // Практика исполнительного производства. 2014. N 1−2. Степанов С. А. Гражданское право: Учебник.: В 3 т.
М., 2010. Т. 1. Швабауэр А. В. Государственная регистрация прав, обременений прав и сделок в гражданском обороте недвижимого имущества: Автореф. дис. … к.ю.н. СПб., 2011.
