Анализ рынка, осуществленный с целью выделить сопоставимые объекты-аналоги (см. п. 3.
3.Анализ рынка объекта оценки и иных внешних факторов, влияющих на стоимостьобъекта оценки), отвечающие критериям отбора, позволил выявить объекты — аналоги земельных участков сопоставимых с оцениваемым объектом. При отборе аналогов оценщиком был проанализирован рынок аренды, а также рынок предложений о продаже незастроенных земельных участков, категории земли населенных пунктов. При этом особое внимание уделялось не только целевому использованию аналогов, но и также, размерам участков и прочим параметрам, значительно влияющим на стоимость. Таким образом, для сравнения было выбрано 3 аналога. На этапе сбора исходной информации были выявлены следующие данные о ценах предложения земельных участков (см. Табл. 4).Таблица 4Таблица характеристик аналогов.
НаименованиеОбъект оценки.
Аналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена продажи, руб.-2, 1млнруб2, 0 млнруб3,6 млнруб2,6 млн руб.
Цена за 1 кв. м., руб.-3 0002 8573 6003 250Общая площадь, кв. м.2 597 007 001 800.
Оставшийся срок аренды, лет10 месяцев——Условия финансирования.
ОбычныеОбычные.
ОбычныеОбычные.
ОбычныеЮридические права.
Право аренды.
Право собственности.
Право собственности.
Право собственности.
Право собственности.
Категория земель.
ЗНПЗНПЗНПЗНПЗНПМестоположение.
Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, 45Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Тентюковская.
Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, 76Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Тентюковская.
Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Тентюковская.
Источник информации-www.avito.ruwww.avito.ruwww.avito.ruwww.naydidom.comДалее в цены аналогов вносились корректировки, ликвидирующие различия междуоцениваемым объектом и аналогами. Земельный участок, являющийся объектом оценки, расположен в городе Сыктывкаре, на ул. Кирова, 45. Все подобранные для расчетов в рамках сравнительного подхода аналоги расположены также в Сыктывкаре, в непосредственной близости от оцениваемого земельного участка. Перечислим использованные при расчетах поправки (корректировки), применявшиеся к ценам подобранных аналогов:
Поправка на площадь.
Данная поправка учитывает снижение или увеличение стоимости 1 кв. м. земельного участка в зависимости от его общей площади. Зависимость следующая — чем большей площадью обладает участок, тем ниже стоимость 1 кв. м. его площади. %. По результатам интервью с продавцами земельных участков, Оценщик ввел коэффициент корректировки на площадь в размере в размере 0,98 для аналогов 1, 2 и 4 и в размере 0,99 для аналога 3. Поправка на торг.
Поскольку оценщик анализировал цены предложения, а не продажи, т. е., информацию о сделках еще не состоявшихся, то к ценам предложения применялась поправка на торг. Среднерыночный размер поправки составляет от 0 до 20%. По результатам интервью с продавцами земельных участков, Оценщик ввел коэффициент скидки на торг в размере 1 для всех аналогов 1. Поправка на юридические права.
Сравнение при применении этой поправки можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту и его аналогам. Поправки вводятся при обременении прав продавца залогом или долгосрочной арендой. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника, т. е. к стоимости объекта (по результатам сделки) прибавляется текущая стоимость прав арендатора и/или кредиторской задолженности. Данная поправка вводилась на основе «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга» СРД № 1,2008 ООО «Научно-практического центра профессиональных оценщиков» под редакцией к.т.н. Е. Е. Яскевича [32]. Оценщик счел правильным ввести коэффициент скидки (право аренды к праву собственности) в размере 0,98 к ценам всех аналогов. Поправка на срок долгосрочной аренды.
Данная поправка определялась исходя из оставшегося срока аренды земельного участка (9,916 лет) относительно права долгосрочной аренды (49 лет). Коэффициент корректировки для всех аналогов равен: 9,41/49 = 0,1920.
Поправка на условия финансирования.
Поправка на условия финансирования отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны продажа может произойти по цене выше рыночной, если, например, для покупателя будет существенно увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. Поскольку оценщик анализировал объекты, выставленные на продажу, информация по которым находится в свободном доступе, и в качестве аналогов не рассматривал предложения на продажу с пометкой «срочно», то разумно предположить, что сделки с сопоставимыми объектами будут проводиться на типичных условиях, следовательно, корректировка на условия продажи взята с коэффициентом 1 относительно всех аналогов. Поправка на категорию земель.
Данная поправка учитывает различие в категории оцениваемого участка и его аналогов. Ввиду того, что объект оценки и его аналоги относятся к категории земельнаселенных пунктов, то корректировка применена с коэффициентом 1 для всех объектов-аналогов.Поправка на местоположение.
Поправка вычисляется из анализа сопоставимых сделок (в данном Отчете — цен предложения) в том же секторе рынка. Поправка является процентной и вводится в цену единицы сравнения, т. е. в цену стоимости 1 кв. м. площади. Объект оценки и объекты аналоги находятся в городе Сыктывкаре, в непосредственной близости друг от друга, следовательно, корректировка на местоположение взята с коэффициентом 1 для всех объектов-аналогов.В Таблице 5 представлена последовательность внесения корректировок, перечисленных выше, в цены аналогов и суммы скорректированных стоимостей. Таблица 5Таблица корректировок цен аналогов.
НаименованиеОбъект оценки.
Аналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена продажи-2, 1 млнруб2, 0 млнруб3,6 млнруб2,6 млн руб.
Цена за 1 кв. м., руб.-3 0002 8573 6003 250Общая площадь, кв. м.2 597 007 001 800.
Поправка на площадь объекта-0,980,980,990,98Цена с учетом корректировки-2 9402 8003 5643 185Поправка на торг-1,001,001,001,00Цена с учетом корректировки-2 9402 8003 5643 185Юридические права.
Право аренды.
Право собственности.
Право собственности.
Право собственности.
Право собственности.
Поправка на юридические права-0,980,980,980,98Цена с учетом корректировки-2 8812 7443 4933 121Оставшийся срок аренды, лет10,59 лет——Поправка на срокдолгосрочнойаренды-0,190,190,190,19Цена с учетом корректировки-553 527 671 599.
Условия финансирования.
ОбычныеОбычные.
ОбычныеОбычные.
ОбычныеПоправка на условияфинансирования-1,001,001,001,00Цена с учетом корректировки-553 527 671 599.
Категория земель.
ЗНПЗНПЗНПЗНПЗНППоправка на категорию земли-1,001,001,001,00Цена с учетом корректировки-553 527 671 599.
Местоположение.
РеспубликаКоми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, 45Республика.
Коми, г. Сыктывкар, ул. Тентюковская.
РеспубликаКоми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, 76Республика.
Коми, г. Сыктывкар, ул. Тентюковская.
РеспубликаКоми, г. Сыктывкар, ул. Тентюковская.
Поправка на местоположение объекта-1,001,001,001,00Цена с учетом корректировки-553 527 671 599.
Количество поправок3333.
Вес-0,25 000,25000,25 000,2500.
Рыночная стоимость 1 кв. м. объекта оценки в рамках сравнительного подхода, руб.
588Рыночн стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, руб.
1 209 884 В результате проведенных расчетов и введенных поправочных корректировок оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода на дату оценки, составляет округленно 1 209 884 (Один миллион двести девять тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля.
3.5.
2. Доходный подход1). Стоимость выгод вычислим по формуле: Va — стоимость выгод за период времени Т; T — срок аренды;R — чистый операционный доход от земли;
Е — ставка дисконтирования.
2). Расчет чистого операционного дохода произведем на основании расчетов арендных платежей за 1 год (см. Договор № 01/15−32 аренды земельного участка от 27 января 2015 года, который приведен в Приложении). Чистый операционный доход от земли ® равен: 181 034,90 руб. Оставшийся срок аренды (Т) составляет согласно Договора 9,41 лет (см. Договор № 01/15−32 аренды земельного участка от 27 января 2015 года).Таблица 6 Определение ставки дисконтирования№Показатели.
Определение величины показателя1Безрисковая ставка (rf), %В качестве безрисковой ставки взята ставка доходности по ОФЗ — 8,25% в год [29]. 2Премия за риск вложения в недвижимость (р1), %Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 4% [31]3Премия за риск низкой ликвидности, (р2), %Р2 = rf • Тэксп.
Срок экспозиции (Тэксп), на сегменте рынка оцениваемого объекта составляет 12 месяцев. Р2 = 8,25% • 12 / 12 = 8,25%4Премия за риск инвестиционного менеджмента (р3), %Определена экспертно на среднем уровне, принята равной 3,5% [31]5Ставка дисконтирования (е)Определена методом кумулятивного построения: е =rf + Р1 + Р2 + P3е = (8,25 + 4 + 8,25 + 3,5) = 0,24Расчет стоимости права аренды в рамках доходного подхода: = 654 668Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на дату оценки, с учетом округления составляет 654 668 (Шестьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят восемь) рублей.
3.5.
3. Затратный подход.
Затратныйбазируется на определении стоимости издержек на создание, изменение или утилизацию недвижимого имущества. Затратный подход для оценки земельных участков, которые являются невоспроизводимыми объектами, не может быть применен в чистомвиде. Ввиду того, что в данной работе не ставилась задача расчета стоимости воспроизводства и замещения улучшений земельного участка, оценщиком принято решение отказаться от затратного подхода при оценке объекта оценки.
3.6. Согласование результатов оценки и итоговая стоимость.
В настоящем разделе Отчета оценщик свел результаты расчетов рыночной стоимости земельного участка, полученные в рамках сравнительного и доходного подходов с целью определения достоинств и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки. Сравнительный подход. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей, сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом позволил получить следующий результат:
1 209 884 (Один миллион двести девять тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля. Доходный подход. Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта. Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Расчет стоимости объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков показал следующий результат:
654 668 (Шестьсот пятьдесят четыре тысячи шестьсот шестьдесят восемь) рублей. Затратный подход. Оценщик не использовал затратный подход ввиду того, что в данной работе не ставилась задача расчета стоимости воспроизводства и замещения улучшений земельного. Этот подход в данном отчете не использовался. Для целей настоящей оценки самыми важными критериями являются возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя ипродавца; способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).Исходя из этого, каждому из факторов, влияющих на цену участка, были присвоены следующие рейтинги. Таблица 7 Итоговое согласование стоимости объекта оценки.
ФакторСравнительный подход.
Доходный подход.
Затратный подход1. Достоверность и полнота исходной информации81 002.
Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца71 003.
Способность учитывать специфические особенности объекта8804.
Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания7805.
Отражение подходом рыночной ситуации870Сумма38 430.
Сумма значений81Весовой коэффициент0,470,530,00Рыночная стоимость по подходам, руб.
1 209 884 654 6680.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, руб.
915 139Таким образом, в результате проведенных расчетов, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, дом 45, по состоянию на 21 марта 2017 года, составляет округленно 915 139 (Девятьсот пятнадцать тысяч сто тридцать девять) рублей. Вывод по главе 3: как показал проведенный анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, а также проведенные расчеты, стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, дом 45, по состоянию на 21 марта 2017 года, составляет округленно 915 139 (Девятьсот пятнадцать тысяч сто тридцать девять) рублей.
Заключение
.
Подводя итоги теоретической части исследования, можно сделать ряд важных выводов. Земельным участком как объектом земельных отношений, является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Разновидности и формы использования земельных участков рассмотрены в различных нормативно-правовых актах. Существует много вариантов классификации земельных участков по разным признакам, вследствие чего могут серьезно отличаться пути их использования и, соответственно, подходы к оценке. Коммерческое назначение земельного участка предполагает, что речь идет о земельных участках, которые используются для ведения коммерческой деятельности с планируемым последующим извлечением постоянной прибыли либо прироста капитала, доходов от аренды недвижимости или инвестиционного дохода. Оценка земельных участков осуществляется различными подходами и методами. Часто в целях получения максимально объективной оценки объекта недвижимости требуется вначале выполнить расчеты разными подходами, а на заключительном этапе необходимо выполнить согласование полученных результатов. В идеале оценщик при оценке рассматриваемого участка использует несколько подходов и методов, и эти несколько методов приводят к получению идентичных значений стоимости. В реальности такое бывает редко. Чаще бывает так, что два или более методов оценки приводят к получению значений стоимости в рамках разумного диапазона, а один метод оценки дает значение стоимости, лежащее далеко в стороне. В таких случаях используются различные методы согласования цены. В практической части работы был выполнен отчет об оценке стоимости реально существующего участка коммерческого назначения, расположенного по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Кирова, дом 45, кадастровый номер 11:05:107 002:
20.В ходе практического исследования был проведен анализ рынка, выбраны эффективные методы, произведены расчеты, выполнено согласование результатов оценивания. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода был проведен методом сравнения рыночных продаж и показал следующий результат: 1 209 884 (Один миллион двести девять тысяч восемьсот восемьдесят четыре) рубля. Стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на дату оценки, с учетом округления составила 654 668 рублей. Ввиду того, что в данной работе не ставилась задача расчета стоимости воспроизводства и замещения улучшений земельного участка, оценщиком принято решение отказаться от затратного подхода при оценке объекта оценки. Согласование выполнялось для двух полученных значений стоимости участка. Были вычислены весовые коэффициенты, и в результате проведенных расчетов стоимость рассматриваемого земельного участка составила 915 139 (Девятьсот пятнадцать тысяч сто тридцать девять) рублей. Список использованной литературы.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.
11.1994 года № 51 — ФЗ (ред. 23.
05.2015) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 года № 136 — ФЗ (ред. 08.
03.2015) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.
07.1997 года № 122 — ФЗ (ред. 06.
04.2015) Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.
04.1998 N 66-ФЗФедеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11.
06.2003 N 74-ФЗПриказ № 540 Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.
09.2014 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков"Приказ Минэкономразвития России от 20.
05.2015 № 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» Приказ Минэкономразвития России от 20.
05.2015 № 298 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» Приказ Минэкономразвития России от 20.
05.2015 № 299″ Об утверждении федеральногостандартаоценки" Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" (в текущей редакции) Приказ Минэкономразвития России от 25.
09.2014 № 611″ Об утверждении федеральногостандартаоценки" Оценка недвижимости (ФСО № 7)" Распоряжение Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N.
1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».Распоряжение Минимущества России от 10 апреля 2003 г. N 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».Асаул А. Н. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2004. -.
560 с. Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2006. -.
206 с. Грибовский С. В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. — СПб: Питер, 2007. — 172 с. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие.
— М.: Маросейка, 2009.
Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2006. — 657 с. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости. -.
М.: Финансы и Статистка, 2007. — 557 с. Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества: учеб.
пособие / О. М. Ванданимаева, П. В.
Дронов, Н. Н. Ивлиева и др.; под ред. И. В. Косоруковой.
— М.: Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 2012. — [Электронный ресурс] -.
http://znanium.com/bookread2.php?book=451 193.
Крутик А.Б., Горенбургов М. А. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. -.
386 с. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование коммерческой недвижимости. — М.: Финансы и Статистика, 2007. -.
146 с. Купчин А. Н., Новиков Б. Д. Рынок недвижимости. Состояние и тенденции развития. — М.: ИНФРА-М, 2005. — 543 с. Лейфер Л. А., Кашникова З. А., Кузьмин А. В., Лейфер И. Л. Доля земли в общей стоимости единого объекта недвижимости.
— Вопросы оценки, 2003 г., № 2, с. 53. Марголин Л. М. Экономическая оценка инвестиций: учебник / Под ред. A.M. Марголин, А. Я. Быстряков. -.
М.: ТАНДЕМ ЭКМОС, 2001. — 286 с. Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — 2-е издание перераб. и доп. -.
М.: Финансы и статистика, 2008.. — 496 сОценка стоимости имущества. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М.: МФПА, 2012.
Ример М. И. Экономическая оценка инвестиций. Учебное пособие./ Под ред. М. И. Римера. — СПб.: Питер, 2007. — 437 с. Сайт ЦБ РФ.
http://www.cbr.ru/hd_base/Default.aspx?Prtid=zcyc_paramsСимионова Н. Е. Методы оценки недвижимости. — М.: ЮНИТИ, 2006. — 447 с. Слугин О. В., Еберзина Н. Л. Оценка недвижимости. -.
https://abc.vvsu.ru/Books/up_oczenkanedvish/page0004.aspСправочник расчетных данных для оценки и консалтинга, под редакцией к.т.н. Е. Е. Яскевича.
http://cpcpa.ru/Manuals/004/SRD4-s.pdfТарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. Учебное пособие./ Под ред. Е. И. Тарасевича. — СПб.: Питер, 2003.
— 480 с. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие./ Под ред. В. Е. Есипова. -.
СПб.: Питер, 2007. — 566 с.www.mrsa.valuer.ru— Российское общество оценщиковwww.appraiser.ru — Вестник оценщикаwww.labrate.ru — Библиотека оценщикаwww.nprko.ru — Российская коллегия оценщиков www.valnet.ru — Портал по оценочной деятельностиwww.cfin.ru — Библиотека управления.
ПриложенияПриложение 1Сведения об объектах-аналогах.
Приложение 2Копия договора аренды.
