В частности, гражданин М. возглавлял ООО «N». Данное ООО исполняло подрядные работы на объектах строительства. Расчетные операции по подрядным работам осуществлялись непосредственно квартирами, то есть объектами незавершенного строительства. Гражданин М. реализовывал данные квартиры, а условия договора не исполнял намеренно. Полученная прибыль от продажи квартир шла не только на нужды физических лиц как субъектов преступления, но и на нужды фирмы — ООО, исходя из чего суд и принял указанное решение, квалифицировал действия М. по ч.
4. ст. 159 УК РФ При этом в судебной практике можно встретить и иную квалификацию подобных деяний. Например, Президиум Самарского областного суда признал обоснованной квалификацию по ч. 4 ст. 159 действий директора общества с ограниченной ответственностью, который заключал договоры с гражданами на участие в долевом строительстве жилого дома, часть денег по которым направил на проведение отдельных строительно-монтажных работ, подготовку строительства, приобретения жилых помещений для расселения жильцов сносимых домов, оставшуюся часть похитил.
К такому же выводу пришли Президиум Московского городского суда, Президиум Верховного суда Чувашской Республики, Красноярский краевой суд.
Таким образом, можно констатировать, что, несмотря на значительное внимание, уделяемое в науке уголовного права взаимосвязи уголовно-правовых и регулятивных норм в сфере экономической деятельности, даже сам вопрос о том, какие именно отношения следует относить к предпринимательской деятельности, а какие нет, в судебной практике решается по-разному.
Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2013 г. разъяснил судам, что преступления, предусмотренные ст. 159−159.
6, 160 и 165 УК РФ, следует считать совершенными в сфере предпринимательской деятельности, если они совершены лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность самостоятельно или участвующим в предпринимательской деятельности, осуществляемой юридическим лицом, и эти преступления непосредственно связаны с указанной деятельностью. К таким лицам относятся индивидуальные предприниматели в случае совершения преступления в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности и (или) управлением принадлежащим им имуществом, используемым в целях предпринимательской деятельности, а также члены органов управления коммерческой организации в связи с осуществлением ими полномочий по управлению организацией либо при осуществлении коммерческой организацией предпринимательской деятельности.
Указанные разъяснения мало что дают в вопросе разграничения мошенничества в сфере предпринимательской деятельности и мошенничества, предусмотренного ст. 159 УК РФ. Очевидно, по мнению С. М. Кочои что далеко не все отношения, в которые вступает предприниматель или организация в лице своего руководителя, могут быть отнесены к сфере предпринимательской деятельности. В то же время остаётся не ясно, каким образом должны разрешаться многочисленные коллизии в вопросе о том, относятся соответствующие отношения к сфере предпринимательской деятельности или нет.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем, является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуаций и вызывает необходимость серьезного анализа правоприменительной практики для определения основных направлений совершенствования правового регулирования сделок с жилыми помещениями. Тем более что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Исследование нормативно-правовых актов, литературы, правоприменительной практики позволило выявить следующие проблемы действующего законодательства в сфере купли-продажи жилого помещения:
Во-первых, проблема обеспечения прав несовершеннолетних при заключении договора купли-продажи жилого помещения. В законе отсутствуют единые критерии, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью.
В результате чего органы опеки и попечительства нередко дают согласие на сделки, не отвечающие интересам несовершеннолетних, без всестороннего и подробного изучения ситуации, не выявляют противоречий между интересами детей и их родителей, которые приводят к нарушению прав несовершеннолетних и т. д.
Решение проблемы может заключаться в применении адресного подхода, т. е. концентрации средств и усилий органов опеки и попечительства на выявлении, проведении углубленного мониторинга, анализе ситуации и социальном патронаже семей, в которых существует реальный риск ущемления прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жильем.
Что касается законодательного определения, целесообразно сделать оговорку в ст. 558 ГК РФ (особенности продажи жилых помещений). Редакция ст. 558 ГК РФ может выглядеть следующим образом:
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
3. Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, возможен только при предоставлении в орган опеки и попечительства сведений о том, что права детей не будут нарушены. Сделка продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, может быть одобрена органом опеки, если условия проживания несовершеннолетнего улучшаются (приобретается жилое помещение большей площади и (или) в более удобном для ребенка районе). Договор продажи жилого помещения, в котором зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, без предоставления сведений о том, где будут проживать последние после продажи жилого помещения, а также, если условия проживания несовершеннолетних будут хуже тех, что были, не допускается.
Во-вторых, в ГК РФ отсутствуют критерии разграничения помещений на жилые и нежилые.
Для решения данной проблемы следует дополнить ГК РФ статьей следующего содержания «…Под нежилым помещением следует понимать: помещения, не предназначенные для постоянного проживания; помещения, не отвечающие санитарно-гигиеническим и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В-третьих, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в качестве особого субъекта ответственности риэлторов.
В-четвертых, требуется нормативно-правовое упорядочивание работ организаций в сфере недвижимости. Сейчас каждая из них стремится к созданию собственной глобальной, то есть в масштабе всей страны, информационной системы учета и регистрации. Выступающее следствием этого усложнение процедур, расширение объема собираемых сведений, постоянное дублирование информации и функций, присвоение новых полномочий становятся препятствием на пути экономического развития, дезориентируют граждан, ведут к неоправданным расходам. Необходимо на законодательном уровне установить способы взаимодействия между организациями, образующими инфраструктуру управления недвижимостью, более четко определить пределы их полномочий, объемы необходимых для них сведений, правила обмена данными между ними и, наконец, правила тарификации оплаты их работы.
В-пятых, весьма острой остается на российском рынке недвижимости проблема возмещения ущерба лицам, пострадавшим от действий недобросовестных лиц. Дилемма здесь достаточно проста: надо либо допустить возмещение такого ущерба частными страховыми компаниями, либо определить верховным гарантом государство. В первом случае страхование от ущерба — частное дело гражданина, он оплачивает его из своих средств. Во втором случае государство, как верховный гарант прав граждан, объявляет их защиту в сделках по приобретению недвижимости государственным приоритетом, а в случае причинения ущерба гарантирует возмещение его за счет виновной стороны либо за счет средств фонда, формируемого из части регистрационных платежей.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
.
Нормативные правовые акты Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием на референдуме 12.
12.1993 г. // с поправками от 21.
07.2014 // «Собрание законодательства РФ», 04.
08.2014. — № 31. — ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.
01.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.
12.1994, N 32, ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.
06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
07.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. — № 5.-Ст. 410. (в ред. 02.
12.2013 № 302-ФЗ) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.
01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 13.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.
12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. -№ 44. Ст. 4147.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.
12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации 1997, N 30, ст. 3594.
Федеральный закон от 28.
12.2009 N 381-ФЗ (ред. от 31.
12.2014) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.
01.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 1. Ст. 2.
Федеральный закон от 28.
12.2009 N 381-ФЗ (ред. от 31.
12.2014) «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.
01.2015) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2010. № 1. Ст. 2.
Закон РФ от 07.
02.1992 N 2300−1 (ред. от 13.
07.2015) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. — № 3, ст. 140.
Приговор Ленинского городского суда г. Самары // [Электронный ресурс]:
http://www.samru.ru/bisnes/news_company/70 654.html.
Постановление Президиума Вологодского областного суда от 25 ноября 2013 г. № 44-у-111. // СПС Консультант Плюс 2014.
Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 18 октября 2013 г. № 44-У-287/2013 // СПС Консультант Плюс 2014.
Апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 22−6781/2012 // Архив Красноярского краевого суда. — Дело № 22−6781/2012.
Апелляционное определение Рязанского областного суда от 13.
05.2015 № 33−973 // СПС Консультант плюс 2015.
Постановление Президиума Самарского областного суда от 3 июля 2014 г. № 44у- 102/2014// СПС Консультант Плюс 2014.
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 18.
09.2013 по делу № 33−5677 // Документ опубликован не был. Архив Двенадцатого апелляционного суда РФ Саратов Постановление Пленума Верховного суда от 19.
12.2013. «О практике применения судами законодательства о мерах пресечения в виде заключения под стражу, домашнего ареста и залога» // Российская газета 2013 — 27 декабря Постановление Президиума Московского городского суда от 17 января 2014 г. по делу № 44у-9/14 // СПС Консультант Плюс 2014.
Приговор Солецкого районного суда Новгородской области от 25 июля 2012 г. // [Электронный ресурс]:
https://rospravosudie.com/court-soleckij-rajonnyj-sud-novgorodskaya-oblast-s/act-106 020 262/.
Литература
Бацоев Т. А., Каболов В. В. Приобретение права собственности на жилые помещения // Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2016. № 22. С. 278−282.
Бабич Т. П. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты современной науки. 2014. № 5−4. С. 139−143.
Галустян А. А. Основания признания договора купли-продажи жилых помещений недействительным // В сборнике: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А. А. Сукиасян. Уфа, 2014. С. 22−26.
Галустян А. А. Недействительность договора купли-продажи квартиры // В сборнике: ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. Уфа, 2015. С. 24−27.
Гражданское право. Учебник/под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 2014. — 716с.
Гражданское право России // Под ред. Е. А. Суханова — М.: Норма, 2014. — 1024с.
Кочои С. М. Нормы о мошенничестве в УК РФ: особенности и отличия // Криминологический журнал Байкальского государственного университета экономики и права. 2013. № 4. С. 105.
Магомедов М.А., Фезлиева Х. З. Соблюдение прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи при заключении договора купли-продажи жилого помещения // Юридический вестник ДГУ. 2015. № 2. С. 78−82.
Мищенко Д. Купля-продажа недвижимости: плюсы и минусы // Молодые ученые. 2015. № 6. С. 25−27.
Проглядова А. А. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современной науки. 2014. № 6 (79). С. 83−85.
Побегайлов О.А. Купля-продажа недвижимости и ее последствия // В сборнике: Scientific Review Proceedings of the international scientific conference. 2015. С. 303−313.
Сорокина Ю. Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав // Жилищное право. 2013. № 8. С. 4.
Савельева Н. М. Особенности содержания предварительного договора купли-продажи жилого помещения: некоторые теоретические и практические вопросы // Юридический вестник Самарского государственного университета. 2015. Т. 1. № 3. С. 79−83.
Чикобава Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2015. № 7. С. 71−74.
Чикобава Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. 2014. № 11. С. 72−76.
Шевчук Д. Ф. Право покупателя жилого помещения на информацию // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2015. № 2 (43). С. 162−168.
Юрова К. И. Характеристика особенностей отдельных видов договоров купли-продажи // Отечественная юриспруденция. 2015. № 2 (2). С. 4−7.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием на референдуме 12.
12.1993 г. // с поправками от 21.
07.2014 // «Собрание законодательства РФ», 04.
08.2014. — № 31. — ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.
01.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.
12.1994, № 32, ст. 3301.
Бабич Т. П. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты современной науки. 2014. № 5−4. С. 139.
Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Изд. 2-е испр. и доп. — М.: Статут, 2012. — С. 1194.
Суханов Е. А. Российское гражданское право: В 2-х т. Обязательственное право: Учебник. М.: Статут, 2011. Т. 1. — С. 136.
Крашенинников П. В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Сделки. Решения собраний. Представительство и доверенность. Сроки. Исковая давность.
Постатейный комментарий к главам 9 — 12. — М.: Статут, 2013. ;
С. 11.
Суханов Е. А. Российское гражданское право: В 2-х т. Обязательственное право: Учебник. М.: Статут, 2011. Т. 1. — С. 136.
Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой). — М.: Контракт, 2012. — С. 316.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. — М.: Статут, 2011. — С. 13.
Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой). — М.: Контракт, 2012. — С. 316.
Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. — Рязань, 2011. — С. 16.
Садиков О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (части первой). — М.: Контракт, 2012. — С. 318.
Шевчук Д. Ф. Право покупателя жилого помещения на информацию // Вестник Омского университета. Серия: Право. 2015. № 2 (43). — С. 162.
Чикобава Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2015. № 7. — С. 73.
Гражданское право России // Под ред. Е. А. Суханова — М.: Норма, 2014. С. 147.
Гражданское право. Учебник/под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 2014. — С. 206.
Бацоев Т.А., Каболов В. В. Приобретение права собственности на жилые помещения // Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2016. № 22. — С. 280.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.
01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2007. № 1 (ч. 1). Ст. 13.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.
12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. -№ 44. Ст. 4147.
Федеральный закон от 21.
07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.
12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.
01.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации 1997, N 30, ст. 3594.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.
01.2016) // Собрание законодательства РФ, 05.
12.1994, N 32, ст. 3301.
Галустян А. А. Недействительность договора купли-продажи квартиры // В сборнике: ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И МЕЖДУНАРОДНОГО ПРАВА Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор: Сукиасян Асатур Альбертович. Уфа, 2015. С. 24.
Юрова К. И. Характеристика особенностей отдельных видов договоров купли-продажи // Отечественная юриспруденция. 2015. № 2 (2). С. 4.
Мищенко Д. Купля-продажа недвижимости: плюсы и минусы // Молодые ученые. 2015. № 6. С. 25.
Проглядова А. А. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современной науки. 2014. № 6 (79). — С. 83.
Галустян А. А. Основания признания договора купли-продажи жилых помещений недействительным // В сборнике: ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ Сборник статей Международной научно-практической конференции. Ответственный редактор А. А. Сукиасян. Уфа, 2014. С. 22.
Гражданское право России // Под ред. Е. А. Суханова — М.: Норма, 2014. — С. 683.
Побегайлов О.А. Купля-продажа недвижимости и ее последствия // В сборнике: Scientific Review Proceedings of the international scientific conference. 2015. С. 303.
Гражданское право. Том 2/ под ред. Е. А. Суханова. — М.: Статут, 2014. С. 148.
Бабич Т. П. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости // Теоретические и прикладные аспекты современной науки. 2014. № 5−4. С. 139−143.
Федеральный закон от 29.
12.2006 № 256-ФЗ (ред. от 02.
07.2013, с изм. от 23.
05.2015) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» // СЗ РФ 2007. — № 1 (1 ч.), ст. 19.
Федеральный закон от 16.
07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.
07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ…
Чикобава Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2015. № 7. С. 71.
Чикобава Е. М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Вектор науки Тольяттинского государственного университета. 2014. № 11. — С. 73.
Савельева Н. М. Особенности содержания предварительного договора купли-продажи жилого помещения: некоторые теоретические и практические вопросы // Юридический вестник Самарского государственного университета. 2015. Т. 1. № 3. С. 79.
Сорокина Ю. Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав // Жилищное право. 2013. № 8. С. 4.
Проглядова А. А. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современной науки. 2014. № 6 (79). — С. 83.
Бацоев Т.А., Каболов В. В. Приобретение права собственности на жилые помещения // Приоритетные научные направления: от теории к практике. 2016. № 22. — С. 278.
Проглядова А. А. Правовая природа договора купли-продажи недвижимости // Актуальные проблемы современной науки. 2014. № 6 (79). — С. 84.
Апелляционное определение Саратовского областного суда от 18.
09.2013 по делу N 33−5677 // Документ опубликован не был. Архив Двенадцатого апелляционного суда РФ Саратов.
Апелляционное определение Рязанского областного суда от 13.
05.2015 № 33−973 // СПС Консультант плюс 2015.
В Красноярском крае направлено в суд уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью // [Электронный ресурс]:
https://mvd.ru/news/item/893 876/.
Приговор Солецкого районного суда Новгородской области от 25 июля 2012 г. // [Электронный ресурс]:
https://rospravosudie.com/court-soleckij-rajonnyj-sud-novgorodskaya-oblast-s/act-106 020 262/.
Приговор Солецкого районного суда Новгородской области от 25 июля 2012 г. // [Электронный ресурс]:
https://rospravosudie.com/court-soleckij-rajonnyj-sud-novgorodskaya-oblast-s/act-106 020 262/.
Там же.
Постановление Президиума Вологодского областного суда от 25 ноября 2013 г. № 44-у;
111. // СПС Консультант Плюс 2014.
Постановление Президиума Самарского областного суда от 3 июля 2014 г. № 44у- 102/2014// СПС Консультант Плюс 2014.
Постановление Президиума Московского городского суда от 17 января 2014 г. по делу.
№ 44у-9/14 // СПС Консультант Плюс 2014.
Постановление Президиума Верховного суда Чувашской Республики от 18 октября 2013 г. № 44-У-287/2013 // СПС Консультант Плюс 2014.
Апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 22−6781/2012 // Архив Красноярского краевого суда. — Дело № 22−6781/2012.
Шишко И. В. Взаимосвязь уголовно-правовых и регулятивных норм в сфере экономической деятельности: дис. … д-ра юрид. наук. — Екатеринбург, 2004. — 402 c.
Постановление Пленума Верховного суда от 19.
12.2013г. «О практике применения судами законодательства о мерах пресечения в виде заключения под стражу, домашнего ареста и залога» // Российская газета 2013 — 27 декабря.
Кочои С. М. Нормы о мошенничестве в УК РФ: особенности и отличия // Криминологический журнал Байкальского государственного университета экономики и права. 2013. № 4. С. 105.
