В обязанности нанимателя согласно данному договору входит обеспечение сохранности помещения, поддержание жилого помещения в должном состоянии, осуществление текущего ремонта, своевременное внесение оплаты за коммунальные услуги и жилое помещение. Ответственность наймодателя и нанимателя согласно договору коммерческого найма может иметь гражданско-правовой или административный характер. Особой формой ответственности выступает выселение виновных лиц в случаях, предусматриваемыхзаконодательством (ст. 687 ГК РФ).
2.3 Порядок заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
В ГК РФ не содержится требований к форме договора поднайма, это допускает его заключение в любой форме, а также и устной. Поднаем жилого помещения считается возмездным договором. Сроки и размер внесения платы за пользование предоставляемым помещением определяются по соглашению сторон. Поднаниматель не имеет самостоятельного права пользования жилым помещением и обязан освободить его по истечении срока действия договора поднайма. ГК не включает каких-то специальных норм и последствиях и основаниях расторжения договора поднайма жилого помещения, однако они могут включаться в конкретные договора поднайма. Правовое регламентирование проживания временных жильцов в помещении, предоставляемом согласно договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, которая содержится в Жилищном кодексе.
Прекращение договора коммерческого найма, вместе с тем досрочное, приводит к безусловной обязанности временных жильцов покинуть жилое помещение. В ГК РФ предусмотрено единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена изначального нанимателя договора иным совершеннолетним лицом, которое постоянно проживает с нанимателем. Данная замена может иметь место согласно требованию нанимателя и граждан, которые постоянно проживают с нанимателем, и при согласии наймодателя. Нанимателем может являться любой гражданин из числа проживавших постоянно с нанимателем, если достигается соглашение между ними. В другом случае все постоянно проживающие являются сонанимателями, а ранее заключенный договор продолжает свое действие на тех же условиях. Основания расторжения договоров коммерческого и социального найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может расторгаться как согласно инициативе нанимателя, так и согласно инициативе наймодателя. Наниматель согласно договору найма имеет право при согласии проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, однако ГК РФ обязывает его уведомить наймодателя за 3 месяца. Согласно требованию наймодателя договор найма может расторгаться лишь в судебном порядке и согласно исчерпывающему перечню оснований. Одно из данных оснований — невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Притом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма данное последствие может наступить в случае неполной или несвоевременной платы за полгода, если договором не устанавливается более долгий срок.
С нанимателем согласно договору краткосрочного найма договор может быть расторгнут в случае невнесения платы больше двух раз по истечении срока платежа. Еще одним основанием выступает порча или разрушение жилого помещения нанимателем либо гражданами, за действия которых он несет ответственность, но тут регламентация договора коммерческого найма в отличие от договора социального найма имеет свои особенности. Расторжению договора в данном случае предшествует назначение судом срока (до года) для ликвидации повреждений. Если в течение назначаемого судом срока допущенные нарушения не были ликвидированы, суд (согласно повторному обращению наймодателя) принимает решение о расторжении договора найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в изначальном виде, является право суда предоставить — согласно просьбе нанимателя — отсрочку исполнения данного решения на срок не больше года. Правила о предоставлении срока восстановления разрушенного помещения, а кроме того об отсрочке не могут применяться к договору краткосрочного найма. При самовольном переустройстве жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может расторгаться лишь при условии, если это повлекло разрушение или порчу жилого помещения. Согласно требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут с нанимателем также тогда, когда наниматель или другие граждане, за действия которых он несет ответственность, используют жилое помещение не по назначению, а кроме того систематически (т.е. неоднократно) нарушают интересы и права соседей. Притом суд также может предоставить срок (до года) для ликвидации нарушений и отсрочку исполнения данного решения на такой же срок. Расторжение договора коммерческого найма согласно данному основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, согласно иску исключительно наймодателя, однако не заинтересованных лиц (соседей и др.).ГК РФ предусматривает несколько случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может заявляться и нанимателем, и наймодателем. К их числу можно отнести аварийность жилья, другую непригодность его для постоянного проживания.
Последствием расторжения договора выступает выселение нанимателя и всех граждан, которые с ним проживают, без предоставления иной жилой площади. Подводя итоги данной главы, отметим следующее. В договоре найма жилого помещения должен быть учтен его предмет, то есть недвижимое имущество, которое передаётся в пользование. Сторонами договора являются наймодатель и жилого наниматель. Договор коммерческого найма имеет свои особенности, отличающие его от договора социального найма. Во-первых, договор социального найма заключается с гражданами признанными малоимущими и нуждающимися в жилье.
Договор коммерческого найма напротив, может заключаться любым лицом. Во-вторых, по договору коммерческого найма наниматель и постоянно проживающие с ним граждане не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением. В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади жилого тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме. В отличие от социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
В качестве особенности договора коммерческого найма необходимо отметить срочность этого договора. Он заключается на срок от одного года до пяти лет. Договор социального найма жилья является бессрочным. Права и обязанности сторон по договору социального найма и договору коммерческого найма являются аналогичными. Наряду с этим иное распределение обязанностей может быть предусмотрено соглашением сторон в конкретном договоре коммерческого найма. В ГК РФ предусмотрено единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена изначального нанимателя договора иным совершеннолетним лицом, которое постоянно проживает с нанимателем. Основания расторжения договоров коммерческого и социального найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может расторгаться как согласно инициативе нанимателя, так и согласно инициативе наймодателя.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Итак, по результатам данного исследования можно сделать следующие выводы. Договор найма жилого помещения регламентируется, прежде всего, положениями российского гражданского законодательства, а вместе с тем уточняется в жилищно-правовых нормах. Его предметом является всегда жилое помещение, или, по определению законодателя, изолированное помещение, являющееся объектом недвижимости, которое должно являться пригодным для постоянного проживания граждан, то есть соответствовать установленным санитарным и техническим нормам и правилам, или иным предписаниям законодательства.
Гражданские правоотношения в сфере найма жилых помещений обладают глубокими историческими корнями, и отражаются в положениях нынешнего гражданского законодательства. В настоящий момент гражданское законодательство России выделяет две разновидности договоров найма жилого помещения, направленные на прямое удовлетворение жилищных нужд граждан: так называемый договор социального найма, правовое регламентирование которого реализуется согласно ст. 672 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ; и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает в качестве предпринимателя, преследующего цель получения прибыли, заключаемый согласно п.
1 ст. 671 ГК РФ. Согласно собственной правовой природе они являются консенсуальными и двусторонними, а также практически всегда возмездными, поскольку предоставление жилья осуществляется за четко определенную плату. Обязательность письменной формы этих договоров предусматривается относительно обеих данных разновидностей. Договор коммерческого найма имеет свои особенности, отличающие его от договора социального найма.
Во-первых, договор социального найма заключается с гражданами признанными малоимущими и нуждающимися в жилье. Договор коммерческого найма напротив, может заключаться любым лицом. Во-вторых, по договору коммерческого найма наниматель и постоянно проживающие с ним граждане не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору коммерческого найма, если иное не установлено их соглашением. В-третьих, заключению договора коммерческого найма не предшествует принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади жилого тому или иному лицу, что обязательно при социальном найме. В отличие от социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.
В качестве особенности договора коммерческого найма необходимо отметить срочность этого договора. Он заключается на срок от одного года до пяти лет. Договор социального найма жилья является бессрочным. Права и обязанности сторон по договору социального найма и договору коммерческого найма являются аналогичными. Наряду с этим иное распределение обязанностей может быть предусмотрено соглашением сторон в конкретном договоре коммерческого найма. Круг обязанностей и прав сторон согласно договору социального найма жилого помещения регламентируется, прежде всего, положениями гражданского законодательства России и расширяется соответствующими жилищно-правовыми нормами. В ГК РФ предусмотрено единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена изначального нанимателя договора иным совершеннолетним лицом, которое постоянно проживает с нанимателем. Основания расторжения договоров коммерческого и социального найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может расторгаться как согласно инициативе нанимателя, так и согласно инициативе наймодателя.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 13.
07.2015) // Российская газета. — 2005. — N 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 19.
02.2018) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — N 5. — Ст. 410. Научная литература.
Аскназий С.И., Брауде И. Л., Пергамент А. И. Жилищное право. М., 1956. С. 86. Власенко Е. С. Законодательное регулирование коммерческого найма жилого помещения в Российской Федерации // В сборнике: инновационные процессы в научной среде. Сборник статей Международной научно-практической конференции. -.
2015. — С. 201−206.Власенко Е. С. Исторический аспект развития договора коммерческого найма жилья в России // В сборнике: современное состояние и перспективы развития научной мысли. Сборник статей международной научно-практической конференции. Отв.ред.: Сукиасян А. А. — Уфа, 2015.
Гришаев С.П., Богачева Т. В., Свит Ю. П. и др. Гражданское право: Учебник для средних специальных учебных заведений / Отв. ред. С. П. Гришаев. 3-e изд., перераб. и доп. — М.: Норма: НИЦ ИНФРА-М, 2014.
Кавелин К. Д. Избранные произведения по гражданскому праву. — М.: АО «Центр ЮрИнфо.
Р", 2009.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. — М.: Юрайт-Издат, 2012.
Литовкин В.Н., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК «Велби», изд-во «Проспект», 2012.
Локтионов Е. Из истории норм, регулирующих найм жилого помещения // В сборнике: Актуальные проблемы цивилистики Сборник научных статей. Юго-Западный государственный университет. Отв. ред.
В.Н. Сусликов. — Курск, 2014. — С.
82−89.Максименко А. В., Мирошниченко Т. Н. Договор коммерческого найма жилого помещения. Учебное пособие / Белгородский юридический институт МВД России. — Белгород, 2014.
Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Часть 2. — М.: Статут, 2007.
Римское частное право: учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. — М.: Юристъ, 2009.
Синайский В. И. Русское гражданское право. — М.: Статут, 2012.
Собрание узаконений РСФСР. 1918. № 62. Ст.
674.Собрание узаконений РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904. Собрание узаконений РСФСР.
1923. № 55. Ст. 540. Суханов Е. А. Проблемы совершенствования кодификации гражданского законодательства // Актуальные вопросы российского частного права. — М., 2008.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 2011.
Периодические издания.
Бобровская О. Н. Жилищный найм в свете действующего (гражданского и жилищного) законодательства // Законность и правопорядок в современном обществе. — 2011. — № 6.
— С. 38−42.Далбаева Н. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения // Российская юстиция. — 2010. — №.
6. — С. 54−58.Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения. //.
Современное право. — 2012. — № 5.
— С. 95−100.Корнилова Н. В. Становление и развитие положений о найме жилого помещения // Жилищное право. — 2007. — №.
9. — С. 41−45.Литовкин В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. — 2010. — N 1.
— С.5−9.Пергамент А. И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. — 1972. — № 4. — С.
44.Шаверина И. В. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. — 2014. — № 8. — С. 91−94.Щербачева Л. В. Договор коммерческого найма на жилое помещение // Закон и право.
— 2011. — № 1. — С. 51−55.
