Правовое регулирование участия в долевом строительстве объектов недвижимости

Указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 000 рублей. В данном случае имеется в виду цена договора и подлежащие начислению на нее проценты. Размер 100 000 рублей в связи со значительной стоимостью недвижимого имущества представляется незначительным.

— обращаться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика, являющегося юридическим лицом (о прекращении деятельности застройщика — физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем), в принудительном порядке в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком действующего законодательства (п. 7 ст. 23);

— осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

— рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями Закона.

Специальных норм о порядке рассмотрения обращений граждан Закон об участии в долевом строительстве не содержит, поэтому следует ориентироваться на положения Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». Данным Федеральным законом регулируются правоотношения, связанные с реализацией гражданином Российской Федерации закрепленного за ним Конституцией РФ права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления, а также устанавливается порядок рассмотрения обращений граждан государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами.

Установленный Федеральным законом порядок рассмотрения обращений граждан распространяется на все обращения граждан, за исключением тех, которые подлежат рассмотрению в порядке, установленном федеральными конституционными законами и иными федеральными законами, а также на правоотношения, связанные с рассмотрением обращений иностранных граждан и лиц без гражданства, за исключением случаев, установленных международным договором РФ или федеральным законом.

Граждане имеют право обращаться лично, а также направлять индивидуальные и коллективные обращения в государственные органы, органы местного самоуправления и должностным лицам. Граждане реализуют право на обращение свободно и добровольно. Осуществление гражданами права на обращение не должно нарушать права и свободы других лиц. Рассмотрение обращений граждан осуществляется бесплатно.

При рассмотрении обращения государственным органом, органом местного самоуправления или должностным лицом гражданин имеет право:

— представлять дополнительные документы и материалы либо обращаться с просьбой об их истребовании;

— знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения обращения, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну;

— получать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, уведомление о переадресации письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов;

— обращаться с жалобой на принятое по обращению решение или на действие (бездействие) в связи с рассмотрением обращения в административном и (или) судебном порядке в соответствии с законодательством РФ;

— обращаться с заявлением о прекращении рассмотрения обращения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2007 г. N 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» в качестве уполномоченного федерального органа, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, определена Федеральная служба по финансовым рынкам.

Действующим законодательством предусмотрены случаи и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве. В части 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве перечисляются случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора:

— неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

— неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. Согласно данной норме в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, напрямую данный пункт конкретных обязанностей на застройщика не возлагает. Если следовать логическому толкованию данной нормы, на застройщика возложены две обязанности: построить (создать) объект строительства без отступлений от условий договора, ухудшающих качество такого объекта, а также без иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования; удовлетворить предусмотренные Законом обоснованные требования участника долевого строительства по безвозмездному устранению недостатков; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков в случае предъявления таковых.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком обязанностей по удовлетворению требований участника долевого строительства, так как нарушение требований к качеству объекта долевого строительства является самостоятельным основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве;

— существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Стоит особо подчеркнуть, что основанием является не всякое нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, а лишь существенное.

Как уже отмечалось, Закон об участии в долевом строительстве не разъясняет, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства, а что несущественным. В этой связи представляется возможным воспользоваться и перефразировать определение «существенный недостаток», даваемое в Законе РФ «О защите прав потребителей». Так, под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

— нарушение застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона. Часть 3 ст. 15.1 Закона также возлагает на застройщика две обязанности. Во-первых, в случае прекращения поручительства до истечения предусмотренного срока действия поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.

Во-вторых, застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение 15 дней с даты прекращения поручительства.

Напомним, что в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве срок поручительства не может быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве при неисполнении застройщиком любой из обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона;

— иные установленные федеральным законом или договором случаи. По смыслу данной нормы, случаи возможного расторжения договора участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены не только Законом, но и другими федеральными законами, например ГК РФ, а также самим договором участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

По одному из дел в иске о расторжении договора заявителю было отказано, поскольку отсутствуют доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору.

Пример.

ООО «Югстрой» обратилось с иском к ЗАО «Декра-Девелопмент» и федеральному государственному лечебно-оздоровительному учреждению «Санаторий «Радуга» о расторжении договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в. Требования мотивированы уклонением ЗАО «Декра-Девелопмент» от исполнения договора в части оплаты дополнительных площадей.

ЗАО «Декра-Девелопмент» заявило встречный иск к ООО «Югстрой» о взыскании 107 100 долларов США неустойки и 90 тыс. долларов США упущенной выгоды за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и обязании ввести жилой дом в эксплуатацию и подписать протокол окончательного распределения квартир, нежилых помещений и машиномест в доме.

Решением от 06 июня 2006 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 сентября 2006 г., договор был расторгнут в части принадлежности ЗАО «Декра-Девелопмент» всех коммерческих площадей в случае увеличения выхода дополнительных площадей строящегося объекта и в части, регулирующей порядок оплаты из расчета 378 долларов США за 1 кв. м и распределение указанных площадей. В остальной части иска отказано. Встречный иск возвращен ЗАО «Декра-Девелопмент» в связи с тем, что не содержит встречных требований в смысле ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Судебные акты мотивированы тем, что ЗАО «Декра-Девелопмент» существенно нарушило условия спорного соглашения, поскольку в течение длительного времени не исполняло договорное обязательство по финансированию дополнительных площадей. Ответчик полностью исполнил обязательства по финансированию основных площадей жилого дома.

Как установлено судебными инстанциями, ООО «Югстрой» (подрядчик) и ЗАО «Декра-Девелопмент» (инвестор) заключили договор от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома с закрытыми автостоянками боксового типа по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул.

Красноармейская. Договор согласован с санаторием «Радуга» (соинвестор, застройщик). По условиям договора ЗАО «Декра-Девелопмент» обязалось финансировать строительство 7320 кв. м общей площади дома. Доля ЗАО «Декра-Девелопмент» в возводимом доме составила 4510 кв.

м общей площади квартир и шесть машиномест. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта определена эквивалентной 378 долларов США (пункт 1.1). Общая сумма инвестиций составляет 2 766 960 долларов США (пункт 1.1).

Согласно п. 3.1 договора инвестиционная стоимость строительства, принятая сторонами ориентировочно, составляет сумму, эквивалентную 2 766 960 долларов США. Инвестиционная стоимость 1 кв. м общей площади объекта была равна сумме, эквивалентной 378 долларам США. Указанная сумма включала в себя величину финансирования доли ЗАО «Декра-Девелопмент» .

Из п. 3.7 следует, что ООО «Югстрой» уступило «Декра-Девелопмент» инвестиционные права по договору от 25 сентября 2002 г. между ООО «Югстрой» и санаторием «Радуга» в сумме 16 000 000 руб. Сумма включена в инвестиционную стоимость объекта.

Кроме того, стороны предусмотрели в п. 3.3 договора, что в случае увеличения выхода дополнительных площадей все коммерческие площади принадлежат ЗАО «Декра-Девелопмент», которое обязалось оплатить ООО «Югстрой» дополнительные площади из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. Общая площадь подлежащих передаче в собственность инвестора квартир, нежилых помещений и машиномест подлежала уточнению на основании экспликации, выданной органами технической инвентаризации (п. 3.4).

В марте 2004 г. истец закончил строительство жилого дома. В соответствии с техническим паспортом БТИ от 15 апреля 2004 г. общая площадь дома составляет 7811,6 кв. м. По сравнению с площадью, указанной в договоре долевого участия, площадь возведенного объекта увеличена на 491,6 кв. м.

Невыполнение инвестором договорного обязательства по оплате дополнительной площади послужило причиной обращения ООО «Югстрой» с иском о расторжении договора.

Удовлетворяя иск, суды сделали вывод о том, что договорное обязательство по оплате и получению дополнительной площади не предусматривало и не позволяло определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, поэтому следует руководствоваться п. 2 ст. 314 ГК РФ, согласно которому в этом случае обязательство должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что о выходе дополнительной площади по окончании строительства дома ЗАО «Декра-Девелопмент» узнало из письма ООО «Югстрой» от 21 апреля 2004 г. N 217 и технического паспорта от 15 апреля 2004 г. Однако, несмотря на это, ответчик не оплатил дополнительную площадь. Суд признал данное нарушение достаточным основанием для расторжения договора в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ. Между тем суд не учел следующее. Пункт 2 ст.

450 ГК РФ предоставляет право стороне расторгнуть договор по решению суда в случае существенного нарушения его контрагентом. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В этой связи существенным нарушением признается такое нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

Как видно из содержания договора долевого участия, основным предметом являлось долевое участие инвестора в строительстве жилого дома путем инвестирования строительства 7320 кв. м общей площади, а также дополнительных (по сравнению с 7320 кв. м) площадей. Все эти площади должны принадлежать инвестору, оплачивающему их из расчета 378 долларов США за 1 кв. м. ООО «Югстрой» рассчитывало получить только денежные средства.

Установив, что инвестор полностью выполнил обязательство в части финансирования основных площадей 7320 кв. м на сумму 2 766 960 долларов США, суд необоснованно признал существенным нарушением невыполнение обязательств в части финансирования 491,6 кв. м на сумму 185 825 долларов США. При этом суд не учел, что истец имел основной целью получение оплаты по договору, основную часть оплаты он получил, ответчик не отказывался от дополнительной оплаты, выдвигая лишь возражения о порядке внесения платежей (после проведения государственной экспертизы и согласования проекта строительства, уточнения размера площадей и подписания дополнительного соглашения к договору), поскольку порядок и сроки осуществления оплаты за дополнительные площади в договоре четко не определены. Кроме того, до рассмотрения дела в апелляционной инстанции ЗАО «Декра-Девелопмент» полностью перечислило ООО «Югстрой» денежные средства за дополнительную площадь, однако последний возвратил эту сумму ответчику. Таким образом, доказательства того, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, отсутствуют.

Необходимо также учитывать, что в силу п. 1 ст. 407, п. 2 ст.

453 ГК РФ расторжение договора является основанием прекращения договорного обязательства. Частичное расторжение договора может иметь место, только если это не повлечет прекращения либо изменения всех остальных обязательств по договору. Расторжение договора долевого участия в строительстве от 3 февраля 2003 г. N 34/Д-в в части повлекло его изменение в целом, так как в мотивировочной части решения суд указал, что в связи с расторжением договора в части передачи ответчику дополнительно возведенных площадей, протоколы распределения квартир, нежилых помещений, машиномест (приложение N 1 к дополнительному соглашению N 1 договора) должны быть приведены в соответствие с условиями измененного договора.

При этом суд не установил и стороны не определяли, какие именно площади возведенного объекта являются дополнительными и должны быть изъяты у инвесторов. Вместе с тем финансирование строительства, проводимого по договору, осуществлялось с привлечением ЗАО «Декра-Девелопмент» средств физических лиц. Поэтому довод ответчика о том, что изменение условий первоначального договора в части уменьшения (перераспределения) площадей может повлиять на имущественные права и интересы этих лиц, является обоснованным.

В соответствии со ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки (штрафы, пени) и возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки. Указанный способ защиты в полной мере защищает интересы ООО «Югстрой» и соблюдает баланс интересов всех участников инвестиционной деятельности, в то время как расторжение договора не разумно и нецелесообразно.

При изложенных обстоятельствах вышестоящий суд указал, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Закон об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда договор участия в долевом строительстве жилья может быть расторгнут самим участником долевого строительства без использования помощи каких-либо государственных органов (ч. 1. ст. 9).

В ч. 1.

1. ст. 9 содержится перечень оснований, когда договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства.

1. Прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Таким образом, в судебном заседании, чтобы расторгнуть договор участия в долевом строительстве, участник долевого строительства должен доказать два факта: во-первых, что строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости прекращено или приостановлено, во-вторых, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. При этом участник долевого строительства должен был привести обстоятельства, которые очевидно свидетельствовали бы о том, что объект долевого строительства в срок не будет передан участнику долевого строительства.

2. Существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Изменения проектной документации могут касаться в том числе изменения площади квартиры, назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав дома.

Напомним, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ч. ч. 1 — 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства РФ, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Осуществлять подготовку проектной документации могут застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве проектная декларация включает информацию о застройщике и проекте строительства.

Информация о застройщике должна включать сведения:

— о фирменном наименовании, месте нахождения и режиме его работы;

— о его государственной регистрации;

— об учредителях (участниках), которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления;

— о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации (место их нахождения, нормативные и фактические сроки ввода в эксплуатацию);

— о виде лицензируемой деятельности, номере и сроке лицензии, выдавшем ее органе;

— о финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Ранее в составе этой информации также необходимо было указывать сведения о величине собственных денежных средств.

Информация о проекте строительства должна включать сведения о:

— цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации; результатах государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законом;

— разрешении на строительство;

— правах застройщика на земельный участок; собственнике земельного участка, если застройщик арендует землю; о границах и площади участка и элементах благоустройства;

— местоположении и описании строящихся объектов;

— количестве и технических характеристиках самостоятельных частей объекта, передаваемых участникам после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;

— функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества;

— составе имущества в объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников;

— предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося объекта и перечне органов государственной власти (органов местного самоуправления) и организаций, участвующих в приемке;

— возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

— перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

— планируемой стоимости строительства объекта недвижимости;

— способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

— других договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Закон об участии в долевом строительстве обязывает застройщика вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о:

— застройщике и проекте строительства (в течение трех рабочих дней);

— финансовом результате текущего года и размере кредиторской задолженности (ежеквартально).

Обладает ли в данном случае дольщик правом досрочно расторгнуть договор долевого участия в строительстве? Является ли это существенным изменением проектной декларации? В каждом конкретном случае данный вопрос должен решать суд, не случайно расторжение договора по этому основанию допускается хоть и по инициативе участника долевого строительства, но по решению суда.

В течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию они должны быть опубликованы в порядке, предусмотренном для опубликования проектной декларации;

— изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

— в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В случае расторжения договора участия в долевом строительстве у застройщика возникают обязанности:

— возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора;

— уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика.

О зачислении денежных средств и процентов за пользование денежными средствами в депозит нотариуса сообщается участнику долевого строительства.

В случае нарушения застройщиком предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве сроков возврата денежных средств или сроков зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, в том числе и в том случае, когда одностороннее расторжение договора происходит по инициативе застройщика, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве или договором, не допускается.

Заключение

Изложенные положения предопределяют целесообразность проведения сравнения договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми договорами. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется лично или с привлечением иных лиц в обусловленный срок на переданные ему заемные (личные) денежные средства граждан и (или) юридических лиц (дольщиков) построить здание (сооружение) и после окончания строительства передать часть здания (сооружения) дольщикам, пропорционально вложенным с их стороны денежным средствам, а дольщики обязуются принять часть здания (сооружения) в целях последующего оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика.

Здесь необходимо обратить внимание на основные признаки рассматриваемого договора. В частности, к основным признакам можно отнести следующие:

физические и (или) юридические лица (дольщики) передают личные либо заемные денежные средства застройщику для строительства объекта недвижимости в виде здания или сооружения;

застройщик осуществляет строительство своими силами либо с привлечением иных лиц в срок, который устанавливается соглашением с дольщиками;

после завершения строительства застройщик передает часть здания (сооружения) физическим и (или) юридическим лицам, пропорционально вложенным денежным средствам;

физические и (или) юридические лица, вложившие денежные средства в долевое строительство, имеют возможность оформить право собственности на переданную застройщиком часть здания (сооружения);

деятельность застройщика по привлечению денежных средств физических и (или) юридических лиц для долевого строительства зданий (сооружений) является предпринимательской и осуществляется на возмездной основе.

С уверенностью можно сказать: принимая Закон о долевом строительстве, законодатель преследовал иные цели, направленные на защиту интересов участников долевого строительства, а не на воспрепятствование деятельности добросовестных застройщиков.

Справедливо отмечая необходимость защиты дольщиков, регистрирующий орган придерживался формального толкования норм Закона, не учитывая реально сложившиеся в данной сфере отношения.

Наличие у застройщика свободных площадей на момент завершения строительства и последующее заключение договоров долевого участия относительно этих площадей является в России распространенной практикой. Следуя логике регистрирующего органа, застройщик сначала должен заключить договоры со всеми без исключения дольщиками, осуществить государственную регистрацию всех договоров и только затем приступать к возведению многоквартирного дома.

Однако в условиях экономической нестабильности, роста цен на строительные материалы и работы привлечение денежных средств дольщиков растянется на неопределенное время, что повлечет дополнительные издержки застройщика и, как следствие, экономически неоправданное удорожание стоимости готового объекта недвижимости.

Как известно, социальная направленность Закона о долевом строительстве определена включением задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов. Успешная реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» (Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675) зависит от эффективной работы всех участников инвестиционно-строительной деятельности. При этом застройщики нуждаются в понятных, прозрачных и стабильных правилах на рынке строительства жилья, а органы государственной власти должны создать надлежащее правовое регулирование данной сферы отношений.

При наличии серьезных пробелов Закона подобная практика его применения, на взгляд большинства застройщиков, повлечет негативные последствия, прежде всего для дольщиков. Являясь коммерческими организациями, преследующими цели извлечения прибыли, застройщики будут компенсировать дополнительные издержки за счет дольщиков, что не будет способствовать удешевлению стоимости нового жилья. При данных тенденциях реализация несомненно положительной инициативы, направленной на формирование рынка доступного жилья, разобьется о барьер правоприменения и не снимет остроту проблем в жилищной сфере.

Полагаем, в интересах социально-экономического развития современной России законодательство в сфере недвижимости требует обновления с учетом интересов добросовестных застройщиков и дольщиков, а не только правоприменительных органов. В противном случае несовершенство Закона будет препятствовать развитию цивилизованного рынка первичной недвижимости и подталкивать инвестиционно-строительные компании к применению серых схем.

Закон об участии в долевом строительстве, направленный в первую очередь на защиту прав участников долевого строительства, серьезно ограничил права застройщиков, поставив под угрозу дальнейшее развитие отношений в данной сфере. В связи с этим представляется необходимым внесение ряда изменений и дополнений в Закон.

Основные направления корректировок Закона видятся в следующем:

а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11 января 2006 г. — 12%);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора застройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях, предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.

Рассмотренные предложения по совершенствованию законодательства в сфере участия в долевом строительстве необходимы для придания данной системе отношений устойчивости. Достижение указанной цели будет возможно только после того, как на законодательном уровне будут определены и сбалансированы интересы сторон — участников долевого строительства.

С учетом положений законодательства о ценных бумагах и нового Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо дополнить перечень случаев, когда допускается привлечение физическими и юридическими лицами средств граждан в целях осуществления строительства многоквартирных домов, возможностью привлечения средств граждан путем выпуска облигаций, закрепляющих право на предоставление имущественного эквивалента.

Также необходимо уточнить соотношение применения положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ с применением норм Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Отношения между юридическими лицами, связанными совместным участием в инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, могут осуществляться на основании других договоров, предусмотренных соответствующим законодательством.

В целом усилия законодателя в этой области должны быть направлены на усиление защиты законных интересов участников долевого строительства и застройщиков.

Список использованных источников

.

Нормативно-правовые акты Закон РФ от 07.

02.1992 № 2300−1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. — 1996. — N 3. — ст. 140.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996. — N 5. — ст. 410.

Федеральный закон от 21.

07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. — 1997. — N 30. — ст. 3594.

Федеральный закон от 25.

02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. -1999. — N 9. — ст. 1096.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.

12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2002. — N 1 (ч. 1). — ст. 1.

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 1 (часть 1). — ст. 40.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — N 1 (часть 1). — ст. 16.

Федеральный закон от 02.

05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2006. — N 19. — ст. 2060.

Федеральный закон от 30.

12.2008 № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» // Собрание законодательства РФ. — 2009. — N 1. — ст. 15.

Постановление Правительства РФ от 10.

03.2007 № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2007. — N 12. — ст. 1417.

Приказ Минюста РФ от 09.

06.2005 N 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.- 2005. № 27.

Приказ ФНС РФ от 1 декабря 2006 г. № САЭ-3−09/826@ «Об утверждении форм документов, используемых при постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — N 6. 2007 г.

Научная и учебная литература Апполонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. — М.: Щит-М, 2003. — 377 с.

Гринев В. П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е издание, переработанное и дополненное. — М.: Гросс.

Медиа, «РОСБУХ». — 2010. — 233 с.

Дикусар В.М., Смирнов К. Н. Долевое строительство // Жилищное право. — 2009. — N 6. — С. 12−22.

Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2008. — N 3. — С. 6−12.

Кайль А. Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. — М.: Омега-Л, 2008. — 88 с.

Кайль А. Н. Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве // Жилищное право. — 2009. — N 7. — С. 35−37.

Ломидзе О. Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. — СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. — 488 с.

Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2005. — N 5. — С. 25 -32.

Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. — 2000.

— N 5. — С. 5−8.

Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2005. — N 5. — С. 8−13.

Ордынская И. Дольщики в законе, застройщики в раздумьях // Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации — «АКДИ Экономика и жизнь». — Февраль 2010. — С. 88−92.

Путилова Т. Л. Договор участия в долевом строительстве // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.- 2008. N 6.

Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. — 2000. — N.

5. — С. 68−78.

Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. — М.: Дело, 2000. — 301 с.

Трапезников В. А. Судебная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве // Арбитражный и гражданский процесс. — 2008. — N 10. — С. 22−26.

Тюрина Ю. А. Взаимоотношения участников долевого строительства // Экономико-правовой бюллетень. — N 5. — 2007 г. — С. 22−29.

Фоков А. П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. — 2008. — N 2. — С. 24−28.

Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист. — 2009. — N 1. — С. 4−8.

Материалы судебной практики Постановление Президиума ВАС РФ от 2 августа 2005 г. N 2601/05 // Вестник ВАС РФ. — 2005. — N 11.

— С. 54 — 59.

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года.

Определение Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. N 78-В05−50 // Бюллетень ВС РФ. -.

2005. — № 31. — С.

25.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2006 г. N Ф03-А80/05−2/4322 // СПС «Консультант плюс». Версия «Проф».

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. N 78-В06−1 // Бюллетень ВС РФ. — 2007.

-№ 33. — С. 35.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. N Ф08−2838/2006 // СПС «Консультант.

Плюс" .

Постановление от 9 января 2008 г. N Ф08−8190/07 по делу N А32−10 099/07−34/261 // СПС «Консультант плюс».

Федеральный закон от 30.

12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.- 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 40.

См.: Апполонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. — М.: Щит-М, 2003. — С. 10.

См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. — М.: Дело — 2000. — С. 483, 485.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.

01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ.- 1996 — № 5 ст. 410.

См.: Романец Ю. В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. ;

2000. — № 5. ;

С. 77.

См.: Ломидзе О. Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. — С. 178 — 179.

См.: Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. — 2005. — № 5. — С. 25, 39.

См.: Апполонов А. О., Еремичев И. А., Страунинг Э. Л. С. 6.

Федеральный закон от 25.

02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. — 1999. № 9. — ст. 1096.

Федеральный закон от 21.

07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.- 1997. N 30. ст. 3594.

Дикусар В.М., Смирнов К. Н. Долевое строительство // Жилищное право.- 2009. № 6. — С. 12.

Фоков А. П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. — 2008. — № 2. — С. 45.

Фоков А. П. Проблемы теории и практики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист.- 2009. № 1. — С. 24.

Закон РФ от 07.

02.1992 № 2300−1 «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ.- 1996. № 3. ст. 140.

Трапезников В. А. Судебная практика, связанная с инвестиционной деятельностью в капитальном строительстве // Арбитражный и гражданский процесс.- 2008. № 10. — С. 55.

Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика.- 2008. № 3. — С. 51.

Кайль А. Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Омега-Л, — 2008. — С. 211.

Гринев В. П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е издание, переработанное и дополненное. — М.: Гросс.

Медиа, «РОСБУХ» , — 2010. — С. 311.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. № 78-В06−1 // Бюллетень ВС РФ. — 2007.

-№ 33. — С. 35.

См.: Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года.

Определение Верховного Суда РФ от 14 марта 2006 г. N 78-В06−1 // Бюллетень ВС РФ. — 2006. — №.

28. — С. 55.

Определение Верховного Суда РФ от 8 ноября 2005 г. N 78-В05−50 // Бюллетень ВС РФ. -.

2005. — № 31. — С. 25.

Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика.- 2008. N 3. — С. 51.

Кайль А. Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: Омега-Л, — 2008. — С. 211.

Гринев В. П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. 2-е издание, переработанное и дополненное. — М.: Гросс.

Медиа, «РОСБУХ» , — 2010. — С. 311.

Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.

12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. N 1 (часть 1).- ст. 16.

Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2006 г. N Ф03-А80/05−2/4322 // СПС «Консультант плюс». Версия «Проф».

Приказ ФНС РФ от 1 декабря 2006 г. № САЭ-3−09/826@ «Об утверждении форм документов, используемых при постановке на учет и снятии с учета российских организаций и физических лиц» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти N 6. — 2007 г.

Федеральный закон от 30.

12.2008 № 307-ФЗ «Об аудиторской деятельности» // Собрание законодательства РФ. — 2009. — N 1. — ст. 15.

См.: Ордынская И. Дольщики в законе, застройщики в раздумьях // Агентство экономико-правовых консультаций и деловой информации — «АКДИ Экономика и жизнь». — Февраль 2010.

Кайль А. Н. Обеспечение исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве // Жилищное право. — 2009. — № 7. — С. 23.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. N Ф08−2838/2006 // СПС «Консультант.

Плюс" .

Постановление от 9 января 2008 г. № Ф08−8190/07 по делу N А32−10 099/07−34/261 // СПС «Консультант плюс».

Постановление Президиума ВАС РФ от 2 августа 2005 г. № 2601/05 // Вестник ВАС РФ. — 2005. — N 11. ;

С. 54 — 59.

Приказ Минюста РФ от 09.

06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.- N 27. 2005.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.

12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ.- 2002. N 1 (ч. 1). — ст. 1.

Федеральный закон от 02.

05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ.- 2006. N 19. ст. 2060.

Постановление Правительства РФ от 10.

03.2007 № 152 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // Собрание законодательства РФ.-2007. N 12. ст. 1417.