Оценка недвижимого имущества: оценка ликвидационной стоимости предприятия

В нашем случае физический износ объектов недвижимости определялся исходя из удельных весов конструктивных элементов, расчет представлен в таблице 9. Таблица 9 — Расчет физического износа для нежилого здания.

Наименование конструктивных элементов.

Техническое состояние Удельные весаконструктивных элементов в % по сборникам УПВСПоправка кудельным весам в %Удельныевеса после применение поправок в %гр.3 -гр.4Износ конструктивных элементов.

Средневзвешенный процент износа конструктивных элементовгр.

6 * гр.51 234 567.

Фундаменты.

Состояние оценивается как удовлетворительное, отдельные трещины, требуется проведение ремонта 4,000,004,0040,00%1,60%Стены и перегородки.

Состояние оценивается как удовлетворительное, трещины, мелкие повреждения облицовки, требуется проведение ремонта 23,000,0023,0050,00%11,50%Перекрытия.

Состояние оценивается как удовлетворительное, трещины на потолке, прогибы, требуется проведение ремонта 17,000,0017,0040,00%6,80%Крыши.

Состояние оценивается как удовлетворительное, протечки в отдельных местах, отставание, требуется проведение ремонта 8,000,008,0030,00%2,40%Полы.

Состояние оценивается как удовлетворительное, стирание поверхности в ходовых местах, материал пола истерт, пробит, требуется проведение ремонта 10,000,0010,0040,00%4,00%Проемы.

Состояние оценивается как удовлетворительное, трещины в местах сопряжения коробок со стенами, требуется проведение ремонта 10,000,0010,0040,00%4,00%Отделочные работы.

Состояние оценивается как удовлетворительное, Стены -выгорание, отставание обоев и бумажной основы, трещины и разрывы. Окрасочный слой потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден. Керамическая плитка — частичное выпадение или неплотное прилегание плиток. Потолок — потемнение и загрязнение 7,000,007,0060,00%4,20%Внутренние санитарно-технические и электрические устройства.

Состояние оценивается как среднее, требуется проведение ремонта12,000,0012,0040,00%4,80%Прочие работы.

Состояние оценивается как среднее, требуется проведение ремонта9,000,009,0040,00%3,60% 100,00 100,00 42,90%Физический износгр.

7/ гр.542,90%Оцениваемые объекты недвижимости соответствуют своими планировочными решениями требованиям рынка. Таким образом, был сделан вывод, что функциональное устаревание у объектов отсутствует (или равно 0%). Было установлено, что оцениваемое недвижимое имущество не имеет признаки внешнего износа. В первую очередь данное утверждение связано с неактивностью рынка. Анализ открытой информации по коммерческой недвижимости показывает, что рыночный срок экспозиции объектов недвижимости составляет до одного года. Некоторые невостребованные объекты представлены на рынке и большие сроки, не находят своего покупателя и снимаются с продажи. Учитывая местоположение объекта оценки, показатель ликвидности, социально-экономическую ситуацию и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в г. Калининградебыло установлено, что оцениваемое недвижимое имущество не имеет признаки экономического износа (или равно 0%). Расчет величины накопленного износа и расчет стоимости замещения с расчетом стоимости объекта оценки приведены в таблице 10, 11 и 12. Таблица 10 — Расчет величины накопленного износа№п/пНаименование объекта оценки.

ИзносУстаревание.

Накопленный износфизич.

функц.эконом.

1Имущество в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 242,90%0,000,00%42,90%Таблица 11 — Расчет стоимости имущества в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 2№п/пНаименование объекта оценки.

Стоимость замещения, руб.(без учета НДС) Накопленный износ.

Стоимость объекта оценки по затратному подходу (затраты на замещение с учетом износа), руб. (без учета НДС) Стоимость объекта оценки по затратному подходу (затраты на замещение с учетом износа), руб. (с учетом НДС)1имущество в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 221 920 864,0042,90%12 516 813,0014 769 839,00Таблица 12 — Расчетная таблица стоимости объектов оценки затратным подходом.

Наименование объекта оценки.

Стоимость замещения, руб.(без учета НДС) Стоимость объекта оценки по затратному подходу (затраты на замещение с учетом износа), руб. (с учетом НДС) имущества в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 221 920 864,0014 769 839,00Земельный участок, (право долгосрочной аренды).

11 530 005,00ВСЕГО21 920 864,0026 299 844,00Оценка недвижимого имущества в составе имущественного комплекса сравнительным подходом.

В данном расчете применялся метод сравнительного анализа сделок. Описание объектов-аналогов. В качестве аналогов объекта оценки были взяты цены предложений следующих объектов аналогов, которые приведены в таблице 13. Таблица 13 — Объекты-аналоги для расчета стоимости нежилого здания сравнительным подходом№ п/пНаименование показателя.

Аналог 1Аналог 2Аналог 31Объект недвижимости.

Имущественный комплекс.

Имущественный комплекс.

Имущественный комплекс2Общая площадь помещения, м211 130,0011 587,3011 620,003Общая площадь земельного участка, м22 3 007 375.

Цена предложения, руб.

43 000 30 000 35 000 0006.

Уд. цена предложения руб./м238 5 351 8 156 4527.

Состав передаваемых прав на здание.

Право собственности на строение и право аренды на земельный участок.

Право собственности строение и право аренды на земельный участок.

Право собственности строение и право аренды на земельный участок8Условия финансированиярыночные условиярыночные условиярыночные условия9Условия предложенияторг уместенторг уместенторг уместен14Состояние отделки помещений.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт15Наличие коммуникаций.

ИмеютсяИмеются.

ИмеютсяОпределение поправок и порядок их внесения. Последовательность проведения корректировок проведена согласно методике и правила оценочной деятельности. Корректировка на состав передаваемых прав. Правовой статус по сравниваемым объектам-аналогам № 2,3 не соответствует оцениваемому объекту. Поэтому был произведен расчет корректировки на состав передаваемых прав на объект. По данным утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.

03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимостиправа аренды земельных участков», корректирующий коэффициент составляет 0,82. Ниже приведен расчет корректировки. Доля земельного участка: 11 530 005/(11 530 005+14 769 839)=0,438; Доля здания: 1−0,438=0,561;Коэффициент корректировки равен: 1/(0,561+0,438*0,82) = 1,087;Корректировка равна: 1,087−1,0=+0,087=+8,7%.Корректировка на условия финансирования. Предполагаем рыночные условия проведения расчетов, поскольку аналоги выставлены на продажу путем публичной оферты, таким образом, корректировка равна 0,00%.) Корректировка на условия предложения. По данным «Справочника оценщика недвижимости» [1] скидки на торг отражены в таблице 14Таблица 14 — Скидки на торг.

Скидка на торг, %Активный рынок.

СреднееРасширенный интервал.

Офисно-торговые объекты свободного назначения и сходные типы объектов недвижимости10,20%5,80%14,70%В настоящее время заметно снизился платежеспособный спрос на объекты недвижимости. Однако количество предлагаемых к продаже объектов заметно выросло, в общем числе встречаются и высоколиквидные объекты, но этот факт не сокращает растянутые в кризис сроки экспозиции. Собственники объектов, стали предлагать покупателям скидки. Для целей настоящего отчета принято значение скидки на торг в размере -10,20%. Для целей настоящего отчета корректировка на общую площадь определяется по данным «Справочника оценщика недвижимости» [1, с. 133], коэффициенты отражены в таблице 34 и корректировки рассчитаны в таблице 15. Таблица 14 — Матрицы коэффициентов.

Площадь, м2Аналог<100 100−250 250−500 500−750 750−10 001 000−15 001 500−2000>2000.

Объект оценки<1001,001,071,171,251,301,361,411,44 100−2500,931,001,101,171,211,271,321,34 250−5000,850,911,001,061,111,161,201,22 500−7500,800,860,941,001,041,091,131,15 750−10 000,770,820,900,961,001,041,091,111 000−15 000,740,790,860,920,961,001,041,61 500−20 000,710,760,830,880,920,961,001,02>20 000,700,740,820,870,900,940,981,00Шкала оценки физического состояния приведена в таблице 15. Таблица 15 — Шкала оценки физического состояния Состояние.

Критерии отнесения.

Класс ремонта.

Состояние отделки.

Хорошеепомещение пригодно к использованию по функциональному назначению, не имеет дефектов, не более одного года после ремонта Улучшенная или простаяновая или не требует ремонта.

Среднеепомещение пригодно к использованию по функциональному назначению без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и полов).Улучшенная или простаяне требует ремонта.

Удовлетворительноепомещение пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины, местные нарушения штукатурного слоя, цоколя и стен, трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).Улучшенная или простаятребует косметического ремонта.

Неудовлетворительноепомещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта) не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки.

требует ремонта.

Состояние внутренней отделки, объекта оценки нежилого здания оценивается удовлетворительно, здание пригодно для дальнейшей эксплуатации, но нуждается в проведении ремонтных работ. Полы — стирание поверхности в ходовых местах, частично материал пола истерт, пробит. Стены — выгорание, отставание обоев и бумажной основы, трещины и разрывы. Окрасочный слой потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден. Керамическая плитка — частичное выпадение или неплотное прилегание плиток. Потолок — потемнение и загрязнение окрасочного слоя, трещины. Корректировка на состояние отделки, определяется по данным «Справочника оценщика недвижимости» [1, c. 184], коэффициенты отражены в таблице 16 и корректировки рассчитаны в таблице 17. Таблица 16 — Границы расширенного интервала значений корректирующих коэффициентов.

Наименование коэффициента.

СреднеезначениеРасширенный интервал.

Отношение удельной цены объекта без отделки, к удельной цене такого же объекта в среднем состоянии0,790,730,86Отношение удельной цены объекта с отделкой требующей косметического ремонта, к удельной цене такого же объекта с отделкой в среднем состоянии0,860,810,91Отношение удельной цены объекта с отделкой «люкс», к удельной цене такого же объекта в среднем состоянии1,221,141,31Корректировка на наличие/отсутствие коммуникаций. В ходе анализа объекта оценки и объектов аналогов было установлено, что все объекты оборудованы всеми необходимыми инженерными системами (коммуникациями). Таблица 17 — Корректировка состояние отделки по каждому аналогу.

Наименование показателя.

Объект оценки.

Аналог 1Аналог 2Аналог 3Состояние отделки.

Состояние удовлетворительное — требуется ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Наименование показателя.

Объект оценки.

Аналог 1Аналог 2Аналог 3Значение корректирующего коэффициента.

Состояние удовлетворительное — требуется ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Расчет корректировки0,861,001,001,00Значение корректировки на состояние отделки (0,86/1 — 1)(0,86/1 — 1)(0,86/1 — 1)-14,00%-14,00%-14,00%Корректировка ко всем аналогам равна 0,00%. Для расчета удельных весов объектов аналогов был применен метод отношения абсолютных величин корректировок с использованием формулы (2). Расчет рыночной стоимости имущества в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 2сравнительным подходом приведен в таблице 18. Наименование показателя.

Объект оценки.

Аналог 1Аналог 2Аналог 3Цена предложения, руб. 43 000 30 000 35 000 000Уд. цена предложения руб./м2 38 5 351 8 156 452Состав передаваемых прав.

Право собственности на строение и право собственности на аренда на земельный участок.

Право собственности на строение и право собственности на земельный участок.

Право собственности строение и право аренды на земельный участок.

Право собственности строение и право аренды на земельный участок.

Условия финансированиярыночные условиярыночные условиярыночные условиярыночные условия.

Условия предложениябез торгаторг уместенторг уместенторг уместен.

Состояние отделки Состояние удовлетворительноетребуется ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Наличие коммуникаций.

ИмеютсяИмеются.

ИмеютсяИмеются.

Последовательные (зависимые) корректировки Состав передаваемых прав.

Право собственности.

Право собственности.

Право собственности.

Право собственности.

Корректировка на состав передаваемых прав, % 0,00%8,70%8,70%Размер корректировки руб./1м2 44 444 911.

Скорректированная стоимость 1 м², руб. 38 5 355 52 561 363Условия финансированиярыночные условиярыночные условиярыночные условиярыночные условия.

Корректировка на условия финансирования, % 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Скорректированная стоимость 1 м², руб. 38 5 355 52 561 363Условия предложениябез торгаторг уместенторг уместенторг уместен.

Корректировка на условия предложения, %

— 10,20%-10,20%-10,20%Размер корректировки руб./1м2

— 3 881,00−5 664,00−6 259,00Скорректированная стоимость 1 м², руб. 34 17 249 86 155 104Корректировка на дату предложения,% 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Скорректированная стоимость 1 м², руб. 34 17 249 86 155 104Корректировка на местоположение, % 0,00%-21,00%-21,00%Размер корректировки руб./1м2 0−10 471−11 572Общая площадь, м2714,001 130,587,30620,00Корректировка на общую площадь, % 9,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 3 7 500.

Материал стенкирпич/бетонкирпич/бетонкирпич/бетонкирпич/бетон.

Корректировка на материал стен, % 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Этажность 2 этажа + подвал2 этажа + подвал2 этажа2 этажа.

Корректировка на этаж, % 5,81%-2,15%-2,15%Размер корректировки руб./1м2 1 985−1 072−1 185Состояние отделки Состояние удовлетворительноетребуется ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Состояние среднее, простой ремонт.

Корректировка на состояние отделки помещений, %

— 14,00%-14,00%-14,00%Размер корректировки руб./1м2

— 4 784−6 981−7 715Наличие коммуникаций.

ИмеютсяИмеются.

ИмеютсяИмеются.

Корректировка на наличие коммуникаций, % 0,00%0,00%0,00%Размер корректировки руб./1м2 000Итоговая скорректированная стоимость 1 м², руб. 34 44 831 33 734 632Суммарная (абсолютная) корректировка (по модулю) 13 72 528 63 231 642Отношение суммы суммарных (абсолютных) корректировок (по модулю) к суммарной (абсолютной) корректировке (по модулю) объекта-аналога 5,392,582,34Весовой коэффициент 0,520,250,23Скорректированная стоимость 1 м², руб.

33 711 Рыночная стоимость объекта оценки с учетом земельного участка (с НДС), руб.

24 069 654 Стоимость земельного участка11 530 005Рыночная стоимость объекта оценки без учета земельного участка (с НДС), руб.

12 539 649Оценка недвижимого имущества в составе имущественного комплекса доходным подходом.

Учитывая местоположение объекта оценки, показатель ликвидности, социально-экономическую ситуацию и тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в г. Калининграде, процент операционных расходов составил 17,90%. При использовании метода кумулятивного построения ставки дисконтирования в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. По мнению оценщиков, наиболее безрисковым вложением средств являются вложения в облигации РФ. Сроки их размещения более длительные, объем рынка данных ценных бумаг существенно выше, чем соответствующего рынка облигаций, выраженных в национальной валюте, уровень риска по ним ниже. Соответствующие суверенные рейтинги, присваиваемые международными агентствами, несколько выше, чем по заимствованиям в национальной валюте. Таким образом, в качестве безрисковой ставки (Rf) оценщиками принята кривая бескупонной доходности по ГКО-ОФЗ, которая составляет на дату оценки — 8,97%. Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Основными компонентами систематического риска являются социально-политический и внутриэкономический риски. Факторы риска, влияющие на объект недвижимого имущества отражены в таблице 19. Таблица 19 — Факторы риска, влияющие на объект недвижимого имущества.

Вид и наименование риска.

Уровень риска низкийсреднийвысокий12 345 678 910.

Систематический риск Ухудшение общей экономической ситуации 1 Увеличение числа конкурирующих объектов 1 Изменение федерального или местного законодательства 1 Несистематический риск Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации1 Ускоренный износ здания 1 Неполучение арендных платежей 1 Неэффективный менеджмент 1 Криминогенные факторы1 Финансовые проверки 1 Неправильное оформление договоров аренды 1 Количество наблюдений2 161 000 000.

Взвешенный итог22 184 000 000.

Сумма26Количество факторов10Премия за риск вложения в недвижимость (округленно).

2,60Премия за инвестиционный менеджмент представлен в таблице 20. Инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций составляет 1−5%. Премия за инвестиционный менеджмент для объекта оценки составляет 1,00% [2]. Таблица 20 — Премия за инвестиционный менеджмент.

Тип объекта недвижимости.

Уровень сложности управления.

Инвестиционный менеджмент, %квартиранизкий0,50помещения (здания) офисного назначения низкий1,00торговое здание (помещение) низкий1,50склад, гараж, производственное здание (цех).

средний2,00земельные участкисредний2,50торговые и деловые центры (площадь более 1000 кв. м)средний3,00дача, коттеджсредний3,50производственные базысредний4,00гостиница, база отдыха, досуговый центр, спортцентрвысокий4,50спецобъектвысокий5,00Ликвидность является важной характеристикой объекта недвижимости как объекта оценки и характеризуется способностью объекта недвижимости превращаться в денежные средства без потерь от первоначальной заявляемой стоимости в определенные временные сроки. В соответствии с Методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для целей залога» Комитета по оценочной деятельности Ассоциация Российских банков (АБР), рекомендованных к применению решением Совета (Протокол от 25 ноября 2011 г.), ликвидность можно характеризовать, подразделяя её на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи объектов оценки, как предметов залога. Предполагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации, представленные в таблице 21. Таблица 21 -Характеристики ликвидности.

Показатель ликвидности.

ВысокаяСредняя.

НизкаяПримерный срок реализации, месяцев1- 23−67−18Анализ открытой информации по коммерческой недвижимости вг. Калининграде показывает, что рыночный срок экспозиции объектов недвижимости составляет до одного года. Для целей настоящего исследования был принят средний показатель ликвидности со значением срока экспозиции 6 месяцев. Расчет величина премии за низкую ликвидность объекта оценки и расчет дисконтирования кумулятивным методом приведены в таблице 22 и 23. Таблица 22 — Величина премии за низкую ликвидность объекта оценки Наименование показателя.

РасчетЗначение.

Период экспозиции, мес.

66Ставка с учетом поправки на низкую ликвидность=1/((1/(8,97%+2,6%+1,0%)-(6/12)/((1+8,97%)^(6/12))))13,38%Ставка без учета поправки на низкую ликвидность=8,97%+2,6%+1,0%12,57%Поправка за низкую ликвидность0,81%Таблица 23 — Расчет ставки дисконтирования кумулятивным методом.

Наименование составляющей ставки.

ЗначениеРеальная безрисковая ставка 8,97%Премия за риск вложения в недвижимость2,60%Премия за инвестиционный менеджмент1,00%Премия за низкуюликвидность0,81%Ставка дисконтирования13,38%На основании методических указаний, под общей редакцией доктора технических наук, профессора Ю. П. Скачкова, Пенза 2014, «Сроки службы зданий», было установлено, чтокапитальные здания с фундаментом из бетонных материалов, с кирпичными сенами, имеют нормативной срок службы 150 лет. Расчет нормы возврата капитала отражен в таблице 24, расчет ставки капитализации таблице 25. Итоговый расчет в таблице 26. Таблица 24 — Расчет нормы возврата капитала (модель Ринга) Год постройки здания.

Нормативный срок службы (Тн), лет.

Хронологический возраст объекта (Хв), лет Хв=Гп-год оценки.

Эффективный возраст (Эв), лет.

Хв=ЭвОставшийся срок службы объекта (N), лет N=Тн-ЭвНорма возврата капитала1/N*100%19 551 506 161 891,12%Таблица 25 — Расчет ставки капитализации.

Наименование составляющей ставки капитализации.

Значение, %Ставка дисконтирования13,38%Норма возврата капитала (метод Ринга).

1,12%Ставка капитализации14,50%Таблица 26 -Расчет рыночной стоимости доходным подходом.

Имущество в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 2Общая площадь, м2714,00Потенциальный валовый доход (ПВД), руб.

2 964 528Процент недозагрузки, %12,30%Потери от недозагрузки, руб.

364 637Действительный валовый доход (ДВД), руб.

2 599 891Процент операционных расходов, %17,90%Операционные расходы, руб. 530 651Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

2 069 240Ставка капитализации14,50%Рыночная стоимость нежилого здания с земельным участком (с учетом НДС), руб.

14 270 624Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов, отражен в таблице 27. Таблица 27 — Расчет удельных весов, присвоенных каждому из использованных подходов.

ПодходСравнительный.

ДоходныйЗатратный.

Подход применялсядадада.

КритерийБаллы1. Способность подхода учитывать действительные намерения продавца или покупателя3212.

Достоверность, полнота и качество информации, на основе которой проводились анализ и расчеты2223.

Способность подхода учитывать конъюнктуру рынка3314.

Способность подхода учитывать структуру и значимость ценообразующих факторов специфичных для объекта оценки321Итого сумма баллов для данного подхода1195.

Сумма баллов25Вес подхода округленно (в долях).

0,4400,3600,209Таблица 28 — Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

Наименование объекта.

Сравнительный подход.

Доходный подход.

Затратный подход.

Итоговая рыночная стоимость, руб. Вес подхода0,4400,4400,440имущество в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 224 069 65 414 270 62 426 299 84 421 225 000 В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что ликвидационная стоимость имущества в составе имущественного комплекса, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, ул. Правая набережная, дом 2, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет округленно: 21 225 000 (Двадцать один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей.

Заключение

.

Законодательная база оценочной деятельности гласит, что самым основным актом по регулированию оценочной деятельности является Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.

07.98г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Сущность закона заключается в том, что при осуществлении оценки любого вида имущества, в данной работе коммерческой недвижимости, необходимо обязательное привлечение оценщика, который должен независимо оценить объект с профессиональной точки зрения. Это необходимо для разрешения спорных ситуаций с имуществом, определение стоимости в целях передачи по доверенности или приватизации, установление стоимости платы для сдачи в аренду и другое. Существует огромный минус, с которым сталкивается Закон об оценочной деятельности — это огромное разнообразие компаний, служебных организаций, которые имеют право устанавливать стоимость объектов недвижимости. Для того чтобы определить стоимость имущества для налогообложения, необходимо обратиться в государственные налоговые органы. Здесь устанавливается налог на недвижимость, находящуюся в собственности у граждан (квартиры, вертолеты, помещений, жилых домов и другое).Для оценщиков была создана саморегулируемая организация. Это оказалось удобно для правительства, так как любой спор разрешался на уровне СРО. Деятельность, связанная с оценкой, в России регулируется Постановлениями Правительства РФ: о саморегулировании деятельности в оценке; об утверждении стандартов оценки. На основе данной главы можно сделать вывод, что в оценочной деятельности существует перечень правил, которые используются только на территории РФ. А вся оценочная деятельность регулируется на уровне федерального закона, а также исполнительной власти.

Список литературы

1. Федеральный закон от 29.

07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 01.

01.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс».

2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» № 519 от 6 июля 2001 г. — Режим доступа:

http://www.zakonprost.ru .

3.Распоряжение Минэкономразвития РФ от 16 июня 2014 г.№ 132Р-УА «Об утверждении концепции формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки"// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / СПС «Консультант Плюс».

4.Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Иванова Е. Н.; под ред. М. А. Федотовой.- 5-е изд., перераб.

М.: КНОРУС, 2016 г. -350с.

5.Верхозина А. В. Правовое регулирование оценочной деятельности. — М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2016 г. — 100 с.

6.Оценка бизнеса: учебное пособие/Под ред. В. Е. Есипова, Г. А. Маховиковой.- 3-е изд.-СПб:Питер, 2016 г.-512с.: ил.-(Серия «Учебное пособие»)7.Оценка стоимости бизнеса: учебник/коллектив авторов; под. ред. М. А. Эскандарова, М. А. Федотовой.-2-е изд., стер.

М.: КНОРУС, 2016.-320с.- (Бакалавриат) 8. А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. И. Кныш, М. К. Старовойтов. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности. — М: АНО «ИПЭВ», 2011 г.

— 304 с. 9. Е. В. Шпилевская, О. В. Медведев. Основы оценки стоимости нематериальных активов.

М.:изд. Феликс, 2011. 224с.

10. А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский. Оценкасобственности. Оценка объектов недвижимости.

СПб.:АНО «ИПЭВ», Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет, 2012 г.- 472с.

11.Оценка стоимости бизнеса: Учебное пособие / Под ред. В. М. Рутгайзер.- 2-е изд.-М.:Моросейка, 2008.-432с.

12. Томас Т. Уэст, Джеффри Д.Джонс. Пособие по оценке бизнеса Пер. с англ. Бюро переводов Ройд — М.: ЗАО «КВИНТО-КОНСАЛТИНГ», 2003 — 746 с. 13. Оценка компаний. Анализ и прогнозирование с использованием отчетности по МСФО/ Под ред. Ник Антилл, Кеннет Ли.-М: Альпина Паблишер, 2017 г.- 442с.

14. Стандарты оценки RICS (ROYALINSTITUTIONOFCHARTEREDSURVEYORS) /коллективавторов.

М:Альпина.

Паблишер, 2011 г. — 188с.

15. Джеймс Р. Хитчнер — Три подхода к оценке стоимости бизнеса: [Электронный ресурс]2010;2015 URL:

http://www.smartcat.ru/Management/hitchner.shtml (дата обращения 15.

04.2017г.).

16.Микерин Г. И. и Федотов М. А. Профессиональная оценка (стоимости имущества) для финансовой отчетности и «пересмотр понятий» в международных стандартах. [Электронный ресурс] 2005 URL:

http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Articles/mikerin_fedotova.zip17. Микерин Г. И. О приведении российских федеральных стандартов в соответствие со сводами международных стандартов по финансовой отчетности, аудиту и профессиональной оценки (МСФО, МСА и МСО), 17.

04.06, URL:

http://refdb.ru/look/2 488 886.html18. Копылов А. В. Возможности использования стандартов RICS в российских условиях [Текст] / А. В. Копылов // Экономическая стратегия. — 2011. — № 5. — С. 80−8219.

Артеменков А. Л. Развитие стандартов оценки Российского общества оценщиков [Текст] / А. Л. Артеменков // Экономическая стратегия. — 2013. — № 1. — С. 78−8720.

Концепция развития оценочной деятельности в Российской Федерации. [Электронный ресурс]Он-лайн библиотека LABRATE.RU, 2002 — 2009, URL:

http://www.labrate.ru/laws/project_koncept_od-2000.htm 21. Российское Общество Оценщиков (РОО), общероссийская Общественная Организация: [Электронный ресурс]. М., URL:

http://sroroo.ru (Дата обращения: 17.

04.2018).

22. Статья «Сравнительный анализ федеральных и международных стандартов оценки собственности».

http://www.buildeconomic.ru/hankip-565.html23. Е. А. Истратов. Основы оценки бизнеса[Текст]//Журнал Акционерное общество: вопросы корпоративного управления.

январь 2015. № 1 (128)[Электронный ресурс]URL:

http://www.befl.ru/press/detail.php?ID=806(Дата обращения: 17.

04.2018).

24. База данных управленческой отчетности АО «Калининградрыба» .