В связи с приведенными аргументами можно заключить, что из-за недостатка информации (отсутствия приемлемых для корректной оценки конкурентов) в данном случае применить сравнительный метод нельзя.
2.
4. Согласование полученных результатов в итоговую оценку стоимости Согласование результатов оценки — это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке, проводится по формуле:
Сит = Сзп*К1+ Сдп*К2+ Ссп*К3,
где Сит — итоговая стоимость объекта оценки;
Сзп, Сдп, Ссп, — стоимости, определенные затратным, доходным и сравнительным подходами соответственно;
К1, К2, К3 — соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке. В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
К1+ К2+ К3=1
При выборе весовых коэффициентов учитываются достаточность и достоверность информации, соответствие подхода целям оценки, особенности конкретной ситуации.
Данные о согласовании результатов оценки записываются в таблицу 2.
8.
Таблица 2.
8. Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке Подход к оценке Стоимость Вес, % Взвешенное значение Затратный 606 50,00 303 Доходный 89 50,00 47,5 Рыночная стоимость объекта оценки 347,5
Взвешенное значение стоимости объекта оценки рассчитывается путем умножения полученного с помощью каждого подхода результата на «вес» подхода. Итоговое значение стоимости округляется.
3. Краткая информация об оценке объекта недвижимости
3.
1. Оценка земельного участка Поскольку объектом оценки является встроенное помещение, не занимающее отдельного земельного участка, то оценке подлежат права на земельный участок под всем зданием с последующим выделением доли оцениваемого помещения в общем праве аренды всего земельного участка.
Рассмотрим вариант строительства на участке административного пятиэтажного здания в соответствии с наилучшим использованием свободного земельного участка. Стоимость его строительства определенная по «Сборнику УПВС № 4» (таблица 53б с) составляет 1 157 298 доллара США. Предполагаемый чистый эксплуатационный доход, рассчитанный исходя из предположений, изложенных в разделе 6 настоящего отчета, составит 360 396 долларов США в год. В составе операционных расходов при расчете чистого эксплуатационного дохода учитывалась арендная плата за землю.
Расчет ставок капитализации для земли и для зданий приведен в таблице 2.
4. данной работы. Расчет стоимости земли методом остатка приведен в таблице ниже.
Таблица 3.
1. Расчет стоимости земли Стоимость строительства здания,$ 1 157 298 Коэффициент капитализации для зданий 25,16% Доход, приходящийся на здание, $ 291 143 Чистый операционный доход, $ 360 396 Доход, приходящийся на землю, $ 69 253 Коэффициент капитализации для земли 14,3% Стоимость земли, $ 484 286 Таким образом, стоимость прав на земельный участок составляет 15 323 245 руб. Размер земельного участка под зданием составляет 1900 кв.м., общая площадь здания 5750 кв.м., следовательно, доля в праве долгосрочной аренды земельного участка для оцениваемого встроенного помещения составляет 61,8/5750 = 0,10 747 826
Стоимостное выражение этой доли составляет 164 692 руб.
3.
2. Оценка стоимости воспроизводства (замещения) без учета износа Стоимость объекта с учетом прибыли предпринимателя составляет 247 870 руб., с учетом поправочного коэффициента 0,861 (из-за отсутствия конструкций полов и вентиляции) стоимость объекта составляет 213 416 руб.
3.
3. Износ Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за счет естественных процессов в результате эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вследствие относительной неспособности сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна, или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Физический износ объекта оценки в процентном отношении равен 61%. Функциональный износ отсутствует. В отношение оцениваемого объекта не прогнозируется уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения, кроме того спрос на нежилые помещения достаточно устойчив, поэтому с экономической точки зрения внешний износ также отсутствует.
3.
4. Расчет итоговой стоимости Итоговая таблица приведена ниже:
Стоимость участка земли, руб. +164 692 Стоимость замещения без учета износа, руб. +213 416 Накопленный износ, руб. — 129 562 Стоимость объекта недвижимости, руб. =248 546
Заключение
Результаты в любой сфере бизнеса зависят от наличия и эффективности использования финансовых ресурсов, которые обеспечивают жизнедеятельность предприятия. Поэтому забота о финансах является отправным моментом и конечным результатом деятельности любого субъекта хозяйствования. В условиях рыночной экономики эти вопросы имеют первостепенное значение. Выдвижение на первый план финансовых аспектов деятельности субъектов хозяйствования, возрастание роли финансов являются характерной чертой и тенденцией во всем мире.
Группы потребителей, которым необходимы результаты анализа финансового состояния: менеджеры и в первую очередь финансовые менеджеры организаций, собственники, кредиторы и инвесторы, поставщики.
Одна и важных функций финансового менеджера — консультирование руководства предприятия по финансовым вопросам. Однако такое консультирование немыслимо без тщательного анализа финансовых показателей. Только на основе финансового анализа, выявления сильных и слабых сторон в финансовом состоянии предприятия можно наметить меры по его укреплению или выходу из сложной финансовой ситуации. Именно поэтому каждый финансовый менеджер или аналитик должен знать технологию проведения финансового анализа предприятия, уметь делать на его основе необходимые выводы, разрабатывать и предлагать руководству предприятия меры по улучшению его финансового состояния.
Литература
Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. — М.: Биржи и банки, ЮНИТИ, 2009.
Боди З., Кейн А., Маркус А. Принципы инвестиций. — М.: Издательский дом «Вильямс», 2010.
Есипов В.Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка бизнеса. 2-е изд.- СПб: Питер, 2006. — 464 с.
Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 2006 года № 39-ФЗ.
Оценка бизнеса: [Учеб. для вузов по экон. спец.] / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. — 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2008. — 736 с.
Приказ Минэкономразвития РФ от 20.
07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» .
Рутгайзер В. М. Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. М.: Маросейка, 2007.
Саврай Д. С. Разработка стратегии и комплекса мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности промышленного предприятия как объекта инвестирования Таль Г. К., Григорьев В. В., Бадаев Н. Д. и др. Оценка предприятий: доходный подход / Гильдия специалистов по антикризис. упр. — М., 2000. — 326 с.
Фабоцци Ф. Дж. Управление инвестициями. — М.: Инфра-М, 2007.
Федеральная служба государственной статистики. Интернет ресурс:
http://www.gks.ru
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Чеботарев Н.Ф., Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебник. М.: Дашков и Ко, 2009. — 256 с.
Щербаков В.А., Щербакова Н. А. Использование факторного анализа при согласовании результатов оценки бизнеса. Интернет ресурс:
http://www.ocenchik.ru/docs/415.html
Щербаков В.А., Щербакова Н. А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). 3-е издание. — М.: Омега-Л, 2012. — 315 с.
http://www.bupr.ru/litra/finanalis
http://www.dist-cons.ru
Приложение 1
Финансовая отчетность предприятия
Приложение 2
Анализ ответов на вопрос: «В каком ближайшем продуктовом магазине вы чаще всего покупаете продукты в течение недели?»
Ответы на это вопрос нужны для 2-х важных вопросов: какие магазины — главные конкуренты, с ориентацией на отстройку от которых надо будет в основном работать; и каков для наших жителей «ареал» понятия «ближайший магазин».
Видно, что основную долю (44%) занимают три магазина: рынок (22%), Магнит (жанто) 13%, и Ляховский (9%). Остальные 56% «размазываются» между остальными 16 магазинами (см. графики).
Причем молодые люди до 25 лет, и от 26 до 35 лет в основном тяготеют к рынку, Магниту (в Жанто) и Ляховскому. От 36 лет до 55 лет тоже любят эти же торговые заведения, но заметную роль у них занимает еще Мяснов. Для более старшего поколения, от 56 лет и старше, основное предпочтение: Рынок, Магнит и Ляховский.
ВЫВОД из этого анализа — основные конкуренты: Рынок, Магнит и Ляховский.
http://nizhstat.gks.ru/public/DocLib1/1503_2011/konf_15 032 011_itogi.htm
