Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
нормы возврата капитала, т. е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода +
Премии за риск +
Вложения в недвижимость +
Премии за низкую ликвидность недвижимости +
Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности — ставка процента в высоколиквидные активы, т. е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
;
; где
Rн — номинальная ставка;
Rр — реальная ставка;
Jинф — индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки — индекса рублевой инфляции.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
;
; где
Dr, Dv — рублевая или валютная доходная ставка;
Kurs — темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:
надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rm — ипотечная постоянная;
ДО — ежегодные выплаты;
К — сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
; где
Rc — коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF — годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс — величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
где М — коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур — ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т. е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
; где
n — оставшийся срок экономической жизни;
Ry — ставка доходности инвестиций. (14, с.70)
Глава 2. Оценка недвижимости при помощи затратного подхода Исходные данные для расчёта Здание склада, капитальность 2 группы, 3-этажное Размеры (в м): 70×6×13
Отраслевой индекс 1,17
Территориальный пояс 4
Темп роста цены на землю, 4% в год Аренда кв.м. в год — 180 долл., курс 23,45 руб.
Коэффициент капитализации 15%
Резерв замещения — 0,15
Потеря от недобора арендной платы — 0,07
Коэффициент учёта прочих доходов — 1,2
Объём складского помещения:
V=70*6*13=5460 куб. м.
При территориальном поясе № 4, объёме 5000−6000 куб. м. и 2-й группе капитальности получим стоимость 1 куб. м восстановительную в ценах 1969 г. 12,7 руб. Примем поправочный коэффициент на этажность 0,95. Коэффициент, учитывающий систему принудительной вентиляции 1,03.Это соответствует величине единичного показателя:
12,7 руб. * 0,95*1,03*1,17 = 14,54 руб. за куб. м.
Восстановительная стоимость объекта равна ВС69=12,43 руб.* 5460 куб. м. = 79 385,85 руб.
Восстановительная стоимость с учётом текущих цен производится с учётом индекса для каркасных зданий (63,06+60,82+70,84):3= 64,91, суммы ставок (в %) налогов (2+3+0,5+1,8+1,5+3)= 11,8, нормы прибыли 12% и коэффициента косвенных расходов 10%
ВС = 79 385,85 руб. * 64,91 * (1+11,8/100) * (1+12/100) * (1+10/100) = 7 097 529,31 руб.
Определим накопленный износ. Общая экономическая жизнь здания равна 150 лет, здание построено в 1970 г., т. е. фактически эксплуатируется 38 лет. Эффективный возраст 38+20=58 лет.
Определим величину устранимого износа:
1.Заделка трещин длиной 750 м.
806 руб. * 750 м.: 100 м. = 6045 руб.
2.Возведение кирпичных перегородок 500 кв. м.
16 142 руб. * 500 кв.м.: 100 кв. м. = 80 710 руб.
3. Замена 50 стальных окон по 60 кг. на каждый переплёт:
22 520 руб. * 50 * 60 кг.: 1000 кг. = 67 560 руб.
4.Заново застеклить просмон 250 кв. м.
13 260 * 250 кв. м.: 100 кв. м. = 33 150 руб.
5.Ремонт полов 700 кв. м.
10 540 руб. * 700 кв. м.: 100 кв. м. = 73 780 руб.
6.Ремонт рулонной кровли 600 кв. м.
28 646 руб. * 600 кв. м.: 100 кв. м. = 171 876 руб.
7.Окраска фасада 300 кв. м.
878 руб. * 300 кв. м.: 100 кв. м. = 2634 руб.
8.Промывка и прочистка 75 отопительных радиаторов:
5450 руб. * 75: 100 = 4087,5 руб.
9. Окраска 600 кв. м. трубопроводов
1654 руб. * 600: 100 = 9924 руб.
10.Замена электропроводки (демонтаж 3,7 м., монтаж 5,2 м.).
(64 руб. * 3,7 м. + 444 руб. * 5,2 м.): 100 м. = 25,5 руб.
Итого — 449 792 руб. Это и есть устранимый износ. Величина накопленного износа равна:
449 792 руб. + (58 лет: 150 лет) * (7 097 529,31 руб. — 449 792 руб.) = 3 020 250,43 руб.
Остаточная стоимость
7 097 529,31- 3 020 250,43 = 4 077 278,88 руб.
Показатели Объект 1 уч. 2 уч. 3 уч. 4 уч. 5 уч. Цена т.руб. 9600 9000 8700 11 700 7800
Площадь 8000 5000 6500 7800 8200
Цена продажи за 1 кв. м., руб. 1200 1800 1338 1500 951 Условия продажи Коммерч. Коммерч.
Коммерч Коммерч. Коммерч. Коммерч. Скорректированная цена 1200 1800 1338 1500 951 Инфляция 4% в год. 0,01 0,017 0,006 0,003 0,027 Время продажи 3 мес. 3 мес. 5 мес.
2 мес. 1 мес. 8 мес. Скорректированная цена 1188 1769 1320 1496 925 Месторасположение 1 1 1,05 1 1,1 1 Скорректированная цена 1188 1858 1320 1646 925 Транспорт 1 1,15 0,9 1 1,05 1 Скорректированная цена 1366,2 1672,2 1320 1728,3 925 Зонирование 1 1 1 0,9 1 1,05 Скорректированная цена 1366,2 1672,2 1188 1728,3 971,25 Отклонения от цены продажи 166,2 -127,8 -150 228,3 20,25
Выбираем пятый участок — наименьше отклонение и всего одна корректировка. Цена 1 кв. м. 971, 25 руб. Это соответствует:
70 м. * 6 м. * 971, 25 руб. = 407 925 руб.
Рыночная стоимость на основе затратного подхода составит:
4 077 278,88 руб.- 407 925 руб. = 3 669 353,88 руб.
Глава 3. Оценка недвижимости при помощи доходного подхода
Исходные данные те же.
Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду равен
70 м. * 6 м. * 0,8 * 3 * 180 $./кв. м. * 23,45= 4 254 768 руб.
Потери от недобора арендной платы равны
4 254 768 руб. * 0,07 = 297 833,76 руб.
Прочие доходы
4 254 768 руб. * (1,2 — 1) = 850 953,6 руб.
Итого действительный доход
4 254 768 руб. — 297 833,76 руб. + 850 953,6 руб. = 4 807 887,84 руб.
Расходы с учётом дохода предпринимателя в 12%
4 807 887,84 руб.: 1,12 = 4 292 757 руб.
Чистый операционный доход
4 807 887,84 руб. — 4 292 757 руб. = 515 130,84 руб.
Показатель Величина руб. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду 4 254 768
Потери от недобора арендной платы 297 833,76 Прочие доходы 850 953,6 Итого действительный доход 4 807 887,84 Расходы 4 292 757
Чистый операционный доход 515 130,84
По методу прямой капитализации стоимость объекта недвижимости равна
515 130,84 руб.: 0,15 = 3 434 205,6 руб.
Глава 4. Согласование результатов оценки
Рыночная стоимость на основе затратного подхода составит 3 669 353,88 руб., на основе доходного подхода 3 434 205,6 руб. Весовой коэффициент дл складского здания при затратном подходе 0,3, при доходном — 0,7. Окончательная оценка:
0,3 * 3 669 353,88 руб. + 0,7* 3 434 205,6 руб. = 3 504 750 руб.
Эту величину и примем в качестве окончательной оценки При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта имущества весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы.
Заключение
В ходе работы были сопоставлены подходы к оценке недвижимости.
Сравнительный подход к оценке имущества — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Кроме сравнительного подхода существуют ещё затратный и доходный подходы.
Затратный подход — это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Доходный подход основан на том, что стоимость имущества, в которое вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который имущество способно принести. Капитализация дохода — это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Конституция Российской Федерации (принята 12 декабря 1993 г.) М.: Проспект, 2003 — 192 с.
Жилищный кодекс Российской Федерации М.: Проспект, 2005 — 224 с.
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) М.: Инфра-М, 2004 — 512 с.
Об оценочной деятельности: Федеральный Закон от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ //Собрание Законодательства РФ. — 2001 г.
Об утверждении стандартов оценки: Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 //Собрание Законодательства РФ — 2001 г. -№ 29. — ст. 3026
Бурмакин А. С. Основные принципы создания государственного кадастра объектов недвижимости //СПС-Гарант Гиниятуллина А. А. Сравнительный подход в оценке недвижимости //СПС-Гарант Гранова И. В. Оценка недвижимости: Учеб. пособие. — СПб.: Питер, 2001. — с.17
Грибовский С. В., Сивец С. А., Левыкина И. А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002.
№ 4. С. 22 — 29.
Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001. — 336 с.
Грибовский С. В., Баринов Н. П., Анисимова И. Н. О повышении достоверности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа // Вопросы оценки. 2002. № 1.С.2−10.
Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Интерреклама, 2003. — 260 с.
Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости: теория и практические аспекты. — М.: ИНФРА — М, 1997. — 113 с.
Гринченко С. В. Экономика недвижимости. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 — 107с.
Грязнова А.Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. — М.: Финансы и статистика, 2001. — 187 с.
Комментарии к новому Жилищному кодексу Российской Федерации /сост. М. Ю. Тихомиров. М.: 2005 — 320 с.
Крутик А.Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости: СПб.: 2000. — 110 с.
Магнус Я. Р., Катышев П. К., Пересецкий А. А. Эконометрика. Начальный курс. -М.: Дело, 2001.-400 с.
Макаров Г. П. Решение жилищных проблем. М.: Труд и право, 2005 — 180 с.
Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: Учеб. пособие. — СПб.: Питер, 2000. — 117 с.
Налоги и налогообложение / под ред. М. В. Романовского и О. В. Врубелевской. СПб.: Питер, 2006 — 576 с.
Сивец С. А., Левыкина И. А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. — Запорожье: Полиграф, 2003. — 220 с.
Сивец С. А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости // Вопросы оценки. 2001. № 4. С. 27 — 36.
Соловьев М. М. Оценочная деятельность. М.: Москва, 2002. — 68 с.
Татарова В. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004 — 210 с.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости: — СПб.: СПбГТУ, 1997 — 400 с.
Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М., 1995 — М.: ДЕЛО, 1997. — 288 с.
Хованская Г. П. Комментарии к новому Жилищному кодексу. М.: Труд и право, 2005 — 144 с.
Черник Д. Г. Налоги и налогообложение. М.: ИНФРА-М, 2005 — 328 с.
Эконометрика /под ред. И. И. Елисеевой. — М.: Финансы и статистика, 2001. — 344 с.
