В процессе формирования национальных систем ипотечного кредитования в мире получили развитие две основные модели организации ипотечной системы — классическая американская и немецкая. Общая схема функционирования двух моделей сводится к следующему.
Американская модель [10; с.74] включает операции на первичном и вторичном рынке, который, в свою очередь, базируется на однои двухуровневой моделях, ипотечных рынках. На первичном взаимодействуют заемщик и кредитор (банк или другое финансовое учреждение); на вторичном участниками рынка выступают ипотечные агентства (ассоциации), банки (другие финансовые учреждения), инвесторы (физические и юридические лица), которые вкладывают средства в ипотечные ценные бумаги; первичный рынок ограничивается выдачей кредитором заемщику кредита под обязательство последнего возвращение такого кредита, обеспечено залогом; механизм действия на вторичном рынке расширяется за счет операций по покупке ипотечными агентствами, которые отвечают определенным стандартам, кредитов у банков с следующей организацией вторичного рынка ипотечных обязательств, для чего выкуплены ипотечные кредиты объединяются в пулы, далее конвертируются (секьютеризуються) в высоколиквидные и надежные ипотечные ценные бумаги (mortgage backed securities — MBS), которые, в свою очередь, реализуются на фондовом рынке инвесторам — банкам, инвестиционным фондам, частным лицам, тем самым обеспечивая постоянный и достаточно надежный приток инвестиционного ресурса в жилищную сферу.
Что касается двухуровневой системы, то ее появление было продиктовано потребностью в расширении возможностей привлечения дополнительных долгосрочных ресурсов, крайне необходимых для кредитования сделок на рынке жилья, а также необходимостью поддержания ликвидности универсальных банков, которые занимались ипотечным кредитованием. Впервые она была реализована в США и именно здесь получила наибольшее развитие. Специализированными ипотечными учреждениями как основными элементами двухуровневого вторичного ипотечного рынка стали Федеральная национальная ипотечная компания (Federal National Mortgage Association — FNMA, Fannie May, Фэнни Мэй), Корпорация жилищного кредитования (Freddie MAC, Фредди Мэк) и Национальная ипотечная ассоциация (Government National Mortgage Association — GNMA, Ginnie Mae, Джинни Мэй). Все эти институты занимаются приобретением ипотечных жилищных кредитов и под государственную гарантию или государственное страхование выпускают ценные бумаги, обеспеченные выкупленными ипотечными кредитами.
Сейчас Фэнни Мэй является крупнейшей по размеру активов национальной корпорацией, а также крупнейшим источником обычных ипотечных фондов в США, а ее акции принадлежат к таким, наиболее активно продаются. Джинни Мэй является государственной корпорацией, занимающейся управлением ипотечным программам, которые не могут развиваться в частном секторе. Следует отметить, что американская модель становится все более привлекательной для стран континентальной Европы. Получила развитие она и в России. В целом же специалистами делается вывод, что две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут функционировать параллельно, что полезно для России в плане выбора перспективного направления становления национальной системы ипотечного кредитования.
Немецкая модель [10; с.12] базируется на основном звене — специализированных кредитных учреждениях, которыми являются сберегательные институты (сберегательные, строительно-сберегательные кассы — bausparkasse) и в которых вкладчики и заемщики ипотечных кредитов представлены в одном лице. Между вкладчиком и самим институтом составляется контракт, согласно которому первая сторона берет на себя обязательства по накоплению в установленные сроки и в определенных объемах (как правило, в пределах половины от стоимости жилья, которое предполагается приобрести) суммы средств, вторая — о предоставлении такому вкладчику после окончания накопительного периода ипотечного кредита под невысокий процент.
Наиболее ярким представителем применения ссудосберегательных систем ипотечного кредитования является Германия, где соответствующие институты начали возникать в конце 19 века. При этом механизм их функционирования в корне отличался от действующего сегодня. В то время получить ипотечный заем мог любой участник такой системы уже через год, независимо от срока накопления средств, продолжая погашать ее в течение установленного срока, общего для всех участников (действовала система, аналогичная действующей в настоящее время в России, который используется для приобретения автомобиля, — схема «Клуб»).
Современная немецкая система ссудосберегательных касс коренным образом отличается от своих предшественников. Получить заем их участник может только после окончания срока уплаты определенной суммы накопительного взноса, дифференцируется в зависимости от суммы будущего займа. Теперь в Германии с применением системы жилищных строительных займов строятся каждые три из четырех единиц жилья. Характерной чертой системы ипотечного жилищного кредитования по такой схеме является предоставление займов, значительно более дешевых их рыночной стоимости (в среднем на 4%).
В других странах модели контрактных жилищных сбережений имеют некоторые отличия. Во Франции, например, такая модель предусматривает два вида жилищных сберегательных счетов: первый предполагает возможность получения льготного ипотечного кредита в сумме 150 тыс. Франков по ставке 3,75% годовых только после накопления суммы до 100 тыс. франков (при этом ежегодно целевой вклад увеличивается на 7,5 тыс. франков государственной премии); второй предусматривает возможность получения кредита в сумме 600 тыс.
франков за ставке 4,8% годовых после накопления вклада на сумму до 400 тыс. франков. В Великобритании система ссудосберегательных касс несколько подобна немецкой, с тем отличием, что будущий заемщик кредита в строительном обществе не обязан быть вкладчиком последнего.
Независимо от того, какая модель ипотечной системы реализуется, всегда можно заметить присутствие государственной поддержки, которую часто относят к разновидности технологий инвестирования, в частности в жилищную сферу. Анализ мировой практики позволяет сделать вывод, что государственная поддержка имеет место во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования. Государственная помощь особенно ощущается в периоды становления национальных ипотечных систем и трансформации общественных отношений, может предоставляться как кредитным институтам, так и заемщикам кредитов. Ее разновидностями являются: предоставление государственных гарантий для дополнительного покрытия эмитированных ценных бумаг; приобретение за счет бюджетных средств ипотечных ценных бумаг; страхование кредитных рисков (в США, например, для этих целей была создана Федеральная жилищная администрация (Federal Housing Administration, FHA), которая, помимо создания системы взаимного страхование ипотечных кредитов и разработки и совершенствования стандартов ипотечного жилищного кредитования, стала первой страховой компанией, основанной государством, призванной страховать кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам); адресная финансовая помощь гражданам на приобретение жилья; удешевления ипотечных кредитов путем частичной компенсации кредитных ставок. В отдельных странах распространена практика государственной поддержки специализированных ссудосберегательных организаций за счет выплаты им «премий» (Германия, Франция, Чехия, Словакия) [13; с.12].
Одним из вариантов ипотечного жилищного кредитования в присутствии государства является поддержка категорий населения с низким конкурентным статусом — малообеспеченных семей, представителей национальных меньшинств, одиночек, ветеранов войны и других в плане повышение уровня им доступности ипотечных кредитов для приобретения, строительства или реконструкции жилья (по так называемым «поддержанными» кредитами, в частности, устанавливаются значительно меньше, по сравнению с обычными кредитами, требования к размеру первого взноса).
Относительно России можно утверждать, что здесь доминирующей остается так называемая депозитная модель («более 80% банков работают с ипотечными кредитами» [5]), которая именно базируется на обычном кредитовании по простой схеме «кредитор — заемщик» под залог недвижимости, в первую очередь той, что приобретается за счет займа (или ее части). Ресурсами для кредитования служат депозиты финансовых учреждений, собственные средства последних, межбанковские кредиты.
Можно ожидать, что и в среднесрочной перспективе указанная модель будет превалировать в России. Единичные случаи наблюдаются в применении немецкой модели.
Что касается основных участников вторичного двухуровневого ипотечного рынка, его инфраструктуры, то они в Украине находятся на этапе формирования. Что касается перспективы, мы полностью разделяем точку зрения О. М. Придибайла, который прогнозирует, что «уже сейчас можно прогнозировать будущее доминирование американской модели, поскольку на сегодня ни одна из используемых ранее не смогла решить проблемы долгосрочного ресурса для банков или гибкости управления портфелем ипотечных кредитов «[16; с.43].
Сложность проблемы ипотечного кредитования заключается в том, что оно может быть и причиной улучшения инвестиционного климата страны, и фактором глубокого кризиса. Несмотря на то, что ипотечное кредитование — это сфера долгосрочного вложения капитала или его инвестирования, однако такой кредит не всегда инвестиционную природу (например, кредит на объекты жилой и аграрной ипотеки), что затрудняет функционирование ипотечного рынка по составляющим его сегментов.
По нашему мнению, в перспективе ипотечное кредитование должно стать одним из важнейших средств обеспечения обязательств, связанных с долгосрочными инвестициями, но существует ряд проблем, которые препятствуют этому. Основными проблемами ипотечного кредитования в России:
1) отсутствие гарантийных фондов ипотечного страхования.
2) неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;
3) несовершенство правовой базы, которые заключаются, в частности, в недействующем реестре ипотек, несовершенном законодательном регулировании процедур обращения о взыскании на предметы ипотеки, которые повышают рискованность ипотечных сделок.
4) недоверие населения к украинским банкам и опасения относительно потери своего жилья в случае банкротства банка-кредитора;
5) низкая эффективность рынка жилищного строительства;
6) несостоятельность банковской системы работать по международным схемам реинвестирования;
7) отсутствие понимания населением процессов ипотечного финансирования;
8) наличие на рынке ипотечного кредитования в Украине универсальных банков, когда во многих развитых странах, работают специализированные ипотечные банки.
9) достаточно жесткие условия предоставления ипотечных кредитов, особенно в отношении первого взноса около 30−50% стоимости жилья и высокие ставки по этим кредитам.
10) отдельные другие требования к заемщикам: наличие дополнительного обеспечения, высокой официальной зарплаты, кредитной истории — также остаются существенными в ипотечных сделках.
11) ограничен платежеспособный спрос населения. Денежные расходы и сбережения населения России является чрезвычайно низким.
Для развития ипотечного кредитования необходимо:
ввести одинаковые механизмы налогообложения средств, которые вкладывают в ценные бумаги и на банковские депозиты;
максимально упростить процедуры выдачи кредитов;
урегулировать процедуры кредитования в иностранной валюте;
обеспечить формирование банками повышенных резервов;
принять меры, которые бы восстановили доверие населения к рынку жилья и сформировали спрос в этой сфере;
снизить процентные ставки по кредитам;
создать систему мобилизации свободных финансовых ресурсов и поиска инвесторов [7; с.23].
Кроме того, следует активизировать дальнейшее развитие ипотечного кредитования из-за распространения деятельности Агентства по рефинансированию ипотечных кредитов, на которое возложена функция выпуска среднеи долгосрочных ипотечных облигаций, покупателями которых должны быть страховые компании, инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды. Мировой опыт доказывает, что такое стимулирование банковской системы государством минимизирует риски государства и банков, с одной стороны, и облегчает условия финансирования жилищного строительства для застройщиков и населения, с другой.
Но несмотря на нестабильную ситуацию на финансовом рынке, ипотечный рынок в перспективе является одним из самых перспективных сегментов кредитного рынка России.
Считаем, что ипотечное кредитование может стать одним из главных факторов улучшения качества жизни населения и позволит решить целый ряд социально-экономических проблем: возможность решать жилищную проблему в стране, в том числе через реализацию государственной программы «Доступное жилье», что будет способствовать улучшению жилищных условий населения и уменьшит напряженность в обществе в социальной сфере, и, в целом, повысит инвестиционную привлекательность России.
Проблемы развития ипотечного кредитования в России условно можно разделить на следующие составляющие: политико-правовые, социально-экономические, научно-технические, экономико-географические.
Политико-правовыми проблемами могут выступать:
— Несовершенство законодательной базы; отсутствие единых системообразующих принципов, стандартизации и унификации процедур ипотечного кредитования;
— Недостаточное участие государства в стимулировании ипотечного кредита; недостаточная защита прав кредитора;
— Нерешенные вопросы по процедуре выселения жителей из жилого помещения, подлежит взысканию по ипотечному договору;
— Отсутствует единый реестр прав на недвижимое имущество; непрозрачность взаимоотношений участников рынка; незначительная роль государственного ипотечного учреждения на рынке ипотечных кредитов [4].
К социально-экономических проблем относятся:
— Общая нестабильность экономики; инфляционные риски;
— Низкий уровень доходов у большинства населения по сравнению со стоимостью недвижимости;
— Высокая ставка по ипотечным кредитам; высокий уровень валютизации ипотечного рынка.
В свою очередь в научно-техничничних проблем входят:
— Неразвитость механизмов привлечения средств населения;
— Не развита система рефинансирования банковских ипотечных кредитов; низкий процент ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка.
Формирование ипотечной системы в России откроет новые финансовые перспективы для развития национальной экономики: обеспечит повышение уровня капитализации инвестиционных ресурсов; начнет новый механизм эффективного распределения капитала между сферами и отраслями экономики; возникнет новый импульс для существенного расширения фондового рынка на основе внедрения новых ипотечных ценных бумаг [5].
То есть развитие рынка ипотечного кредитования может положительно повлиять на активизацию ситуации в других секторах экономики России, что, в свою очередь, приведет к инвестиционному росту, повлияет на увеличение доходов населения, что, в свою очередь, положительно скажется на доступности ипотечного кредитования, стимулируя наращивание его объемов.
Заключение
.
Уже сегодня целесообразно создать в России механизм, в котором субъектами ипотечного кредитования изначально выступали бы государственные институты.
Государственное регулирование ипотечного кредита связано с государственными субсидиями, гарантиями и страхованием.
Цель этих мероприятий — сделать ипотечный кредит доступным для широкого круга юридических и физических лиц.
В задачи государственных институтов необходимо отнести создание эффективного финансово-кредитного механизма операций с недвижимостью. Приоритетными направлениями по созданию и развитию системы ипотечного кредита в России следует считать: улучшение состояния отечественной экономики, снижение стоимости привлечения долгосрочных денежных ресурсов, формирования нормативно-правовой базы по вопросам ипотеки, создание системы государственного регулирования ипотечного рынка, выпуск и обращение ипотечных ценных бумаг, создание специализированных ипотечных банков и других ипотечных учреждений.
Большую роль в развитии ипотечного кредитования играть рынок ипотечных ценных бумаг, особенно место на котором занимают закладные листы, главные юридические документы свидетельствующие о залоге должником недвижимости, что ему принадлежит. Данную ценную бумагу достаточно распространен в европейских странах.
Опираясь на зарубежный опыт в сфере ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что наиболее перспективными в современной украинской экономике имеет развитие жилищной ипотеки. Строительство социального жилья сегодня невозможно вследствие ограниченной базы и нехватки бюджетных средств. Очевидно, что возвращение к бюджетному финансированию строительства жилья в России не будет; будущее за ипотечным жилищным кредитованием.
Для развития жилищной ипотеки необходимо принять Жилищный кодекс России. Важной предпосылкой успешного развития жилищного кредитования является низкий уровень инфляции, стабильность цен и повышения платежеспособного спроса населения на рынке жилья.
Ипотечный рынок в России находится на стадии развития. Расширение масштабов и повышение эффективности системы ипотечного кредитования должна осуществляться постепенно. Использование сложных финансовых схем и механизмов, широкого набора ипотечных инструментов будет способствовать общей поддержке ипотечного рынка.
В целом стоит отметить, что положительные тенденции развития ипотечного кредитования в России вообще и жилищного ипотечного кредитования, в частности, могут стать залогом его дальнейшего развития. Анализ сложившейся ситуации на отечественном рынке ипотечного кредитование приобретения жилья позволяет сформировать первоочередные вопросы, нуждаются и научного исследования и обоснования.
Рассмотренные существующие модели являются исходными позициями создания отечественной системы жилищного ипотечного кредитования. Она должна обеспечить защиту интересов всех участников кредитных отношений. Этому могут способствовать страхования, специальные государственные программы, четко определена процедура взыскания заложенного имущества и др. Должны быть созданы условия для доступа к финансовым ресурсам, в т. ч., и при содействии соответствующих государственных учреждений. Государство проводить льготную налоговую политику в этой сфере, разрабатывать и внедрять специальные программы, создавать необходимые государственные институты.
Алексеенко Л. Н. Экономический словарь: банковское дело, фондовый рынок / Л. М. Алексеенко, В.
М. Алексеенко, А. И. Юркевич. ;
М.: Изд. дом & quot;Максимум", 2000. — 592 с.
Апр Н. Унификация понятийного аппарата отношений ипотечного кредитования / Н. Апр // Вестник Львов. ун-та.
Серия юрид. — 2011. — Вып. 54.
— С. 224−231.
Блидченко В. Правовые аспекты ипотечного кредитования / В. Блидченко [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http: //www.yur-gazeta. com / oarticle / 701 /.
Дмитриева В. С. Особенности становления ипотечного рынка в трансформационной экономике / В. С. Дмитриева [Электронный ресурс]. — Режим доступа:
http://www.rusnauka.com/13_NPT_2008/Economics / 31 802.doc.htm.
Дмитриева В. С. Особенности становления ипотечного рынка в трансформационной экономике / В. С. Дмитриева [Электронный ресурс]. — Режим доступа:
http://www.rusnauka.com/13_NPT_2008/Economics / 31 802.doc.htm.
Иванилов А. С. Ипотечное кредитование в странах Западной Европы, США / Иванилов А. С., Титенкова М. В. // Финансы. ;
2013. — № 4. ;
С. 28.
Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития в России. Вып. 2: информационно-аналитические материалы / НБУ, Центр научных исследований. — М.: [Б. В.], 2004. — 76 с.
Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития в России. Вып. 2: Информационно-аналитические материалы / Центр научных исследований. — М.: [Б. В.], 2014. — 76 с.
Кириченко В. Е. Учреждения долгосрочного кредита Российской империи (вторая половина XIX — начало XX в.): Историко-правовое исследование: [монография] / В. Е. Кириченко. — Х.: Контраст, 2010. — 688 с.
Лабецкая Л. М. Теоретические основы ипотеки и ипотечного кредита / Л. М. Лабецкая // Региональная экономика. — 2013.
— № 3. — С. 241−248.
Лагутин В. Д. Ипотечный кредит: перспективы и возможные последствия / Лагутин В. Д. // Банковское дело. -2013. — № 4. — С. 43.
Левандовский А. Банковское дело: Учебное пособие. — 2-е изд. / Левандовский А., Забчук Г., Савич В. — Ив-Фр.: «Академия», 2014. — 440 с.
Мьякишевська А. М. Состояние и перспективы ипотечного кредитования // Финансы. — 2013. — № 11. ;
С. 112.
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997.
№ 30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.
Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ.
1998. № 15. Ст. 3400; 2005. № 1(1).
Ст. 42.
Придбайло А. Н. Ипотека как финансовый инструмент рынка // Финансы. — 2014.
— № 6. — С. 136.
Савич В. И. О рисках ипотечного кредитования // Тез. научно-практической. конф. «Учетно-аналитическое обеспечение системы менеджмента предприятия». — Л., 2014. — С. 194.
Скибенко Я.П. Нормативно-правовое регулирование ипотечных правоотношений: теоретические и практические аспекты / Я. П. Скибенко [Электронный ресурс]. — Режим доступа:
http://archive.nbuv.gov.ua / portal /soc_gum / VUAB S / 20081 / 24.
4.3 .pdf.
Спасских Н. М. Экономическая сущность ипотеки [Электронный ресурс] / Н. М.
Спасских // Комунальное хозяйство городов. Научно-технический сборник. — Выпуск 83. Серия: Экономические науки. — С. 233−241.
— Режим доступа:
http://eprints.kname.edu.ua/style/images/fileicons/application_pdf.png.
Стратийчук В. В. Проблемные вопросы правового регулирования ипотеки в России / В. В. Стратийчук [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http: // legalactivity. com.ua/index.php?option=c om_content & view = article & id = 444: 10 313−15 & catid = 62: 3−0313 & Itemid = 77 & lang = ru.
Шемшученко Г. Ю. Финансово-правовое регулирование банковского кредитования: монография / Г. Ю. Шемшученко. — М.: Юридическая мысль. — 264 с.
