Рынок недвижимости. 
Долевое строительство

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве) — основной закон, регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств от физических и юридических лиц для долевого строительства и с возникновением права собственности у участников долевого строительства на объект долевого строительства.

Согласно данному Федеральному закону под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности на земельный участок, на котором будет построен многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается между застройщиком, который обязан в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и передать объект участнику долевого строительства, и участником долевого строительства, который обязан уплатить договоренную цену и принять объект строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Договор должен содержать:

• • определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• • срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• • цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• • гарантийный срок на объект долевого строительства;
• • способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Риск случайного повреждения объекта долевого строительства несет на себе застройщик. В случае смерти участника долевого строительства объект долевого строительства и все права и обязанности, предусмотренные договором, переходят к его наследникам.

В договоре указывается сумма денежных средств (возмещение расходов на строительство и оплату услуг застройщика), которую обязан уплатить участник долевого строительства (цена договора). Если это предусмотрено договором, его цена может быть изменена после заключения договора. Оплата может быть произведена единовременно либо платеж может быть разбит на несколько частей. При единовременном внесении платежа в случае задержания оплаты более чем на два месяца застройщик имеет право расторгнуть контракт. При внесении платежей частями в случае систематического нарушения сроков оплаты (более чем три раза за год или задержание более чем на два месяца) застройщик имеет право расторгнуть контракт. В случае нарушения сроков оплаты участник долевого строительства обязан уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

При нарушении срока передачи объекта строительства участнику долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если строительство объекта не может быть закончено в срок, застройщик обязан уведомить об этом участника долевого строительства за два месяца и предложить изменить договор.

Договором предусматриваются следующие гарантии качества:

• • застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
• • в случае если качество объекта строительства нс соответствует условию договора, участник долевого строительства вправе потребовать либо безвозмездного устранения недостатков со стороны застройщика в разумный срок, либо снижения цены объекта, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
• • в случае существенного нарушения требований или не-устранения недостатков с застройщиком в разумный срок участник долевого строительства вправе потребовать возврата денежных средств;
• • гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет;
• • гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года;
• • участник долевого строительства вправе предъявить требования застройщику в связи с ненадлежащим качеством объекта, если оно было выявлено в течение гарантийного срока;
• • застройщик не несет ответственности за недостатки объекта строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей.

Передача объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче. Она не может быть осуществлена до момента ввода в эксплуатацию объекта строительства и должна быть осуществлена не позднее срока, указанного в договоре.

Застройщик не менее чем за месяц или не менее чем за 14 рабочих дней (если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства) до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично иод расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Участник долевого строительства вправе не подписывать передаточный документ, если качество объекта не соответствует качеству, оговоренному в контракте. При уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта строительства застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства может отказаться от исполнения условий договора в случаях:

• • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
• • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
• • прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
• • существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
• • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан в течение 20 рабочих дней вернуть денежные средства, вложенные в строительство объекта участником долевого строительства, и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, начисленные со дня внесения участником денежных средств.

При наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик имеет право расторгнуть договор не раньше, чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Если данное требование не будет исполнено участником долевого строительства, застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При этом денежные средства, полученные от участника долевого строительства, должны быть возвращены ему в течение 10 рабочих дней. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, они должны быть зачислены в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. В данном случае неустойка застройщиком не уплачивается, если денежные средства возвращены участнику долевого строительства в срок.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Для регистрации права собственности участника долевого строительства необходимо наличие следующих документов: документа, подтверждающего факт постройки, разрешения на ввод в эксплуатацию и передаточного документа.

У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.