Предоставление жилого помещения и заключение договора социального найма

Общие правила предоставления жилого помещения социального найма

Жилищным кодексом РФ введены новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

• 1. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (п. 1 ст. 57 ЖК РФ).
• 2. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются следующим лицам (п. 2 ст. 57 ЖК РФ):
  • а) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
  • б) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей;
  • в) лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе:
    • — в учреждениях социального обслуживания;
    • — в приемных семьях;
    • — в детских домах семейного типа;
    • — при прекращении опеки (попечительства);
    • — по окончании службы в Вооруженных Силах РФ;
    • — по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
  • г) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ. В настоящее время действует Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную площадь, утвержденный постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817.

Количество категорий внеочередников на получение жилого помещения по договору социального найма законодатель значительно уменьшил по сравнению с ЖК РСФСР. Так, не указаны в числе внеочередников матери-героини, молодые семьи, семьи, в которых родились близнецы, инвалиды Великой Отечественной войны. Такое положение законодатель вынужден исправлять путем издания нормативных правовых актов, дополняющих и конкретизирующих статьи ЖК РФ. В качестве примера можно привести Указ Президента РФ от 7 мая 2008 г. № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941−1945 годов» .

Внеочередники, не получившие жилую площадь в сроки, установленные законом, могут реализовать свое право в судебном порядке (см. обзор Верховного Суда РФ законодательства и судебной практики за III квартал 2007 г.), утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 ноября 2007 г.^[1]

Особое место в жилищном законодательстве занимает вопрос о правах несовершеннолетних лиц, в том числе на получение жилой площади^[2].

• 3. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Указанные решения выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия (п. 3 ст. 57 ЖК РФ).
• 4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения договора социального найма в срок, установленный им (п. 4 ст. 157 ЖК РФ).
• 5. Жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в границах соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ).
• 6. Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в коммунальной квартире и только при отсутствии в данной квартире претендентов на эту комнату из числа жильцов квартиры (п. 6 ст. 57 ЖК РФ).
• 7. При определении размера общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается размер площади жилого помещения, находящегося у него в собственности (п. 7 ст. 57 ЖК РФ).
• 8. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются его действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями за период не менее пяти лет, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (п. 8 ст. 57 ЖК РФ).
• 9. Порядок определения размера общей площади предоставляемого жилого помещения в случаях, указанных в п. 8 ст. 57 ЖК РФ, устанавливается законодательством субъектов РФ (п. 9 ст. 57 ЖК РФ). В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», которым был введен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья:
  • — 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек;
  • — 42 кв. м на семью из двух человек;
  • — 33 кв. м на одиноко проживающего человека^[3].
• 10. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (п. 1 ст. 58 ЖК РФ). Согласно ст. 41 ЖК РСФСР заселение одной комнаты запрещалось лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.
• 11. Согласно п. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой:
  • а) одну комнату в коммунальной квартире;
  • б) однокомнатную квартиру в многоквартирном доме;
  • в) предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

В соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, предоставляется:

• 1) по договору социального найма на основании заявления:
  • а) проживающего в этой квартире нанимателя или собственника, если он на момент освобождения жилого помещения признан или может быть в установленном порядке признан малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;
  • б) нанимателя или собственника (при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в подп, «а» настоящего пункта), которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
• 2) по договору купли-продажи гражданам (при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в п. 1), которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления;
• 3) при отсутствии в коммунальной квартире лиц, указанных в п. 1 и 2, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ст. 57 и 58 ЖК РФ.

Основанием для заключения договора социального найма жилого помещения с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ), принятое органом местного самоуправления.

Основанием для вселения гражданина в предоставленное жилое помещение служит договор социального найма данного помещения. Это положение является новым, поскольку по ранее действовавшему правилу гражданину выдавался ордер на жилое помещение, который признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР).

• [1] Подробнее об этом см.: Потяркин Д. С. Очередность и приоритетность предоставления жилья в Москве // Жилищное право. 2005. № 1−2. С. 18−22; Никифоров Е. И. Актуальные вопросы предоставления жилья вне очереди // Жилищное право. 2008. № 6. С. 32−41.
• [2] См.: Перепелкин Н. В. Правовое положение несовершеннолетних и нормы Жилищного кодекса // Жилищное право. 2008. № 6. С. 38−41.
• [3] О проблемах правового и фактического характера предоставления жилой площади жителям г. Москвы см.: Потяркин Д.Я. Указ. соч.