Предисловие. 
Жилищное право Российской Федерации

Предлагаемый учебник подготовлен с учетом основных положений Конституции РФ, ЖК РФ, ГК РФ, Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и других нормативных правовых актов.

Данный учебник является комплексным: в нем содержатся тексты лекций и контрольные вопросы к ним, ситуационные и тестовые задачи, задания, нормативные правовые акты, список рекомендованной литературы, программа учебного курса.

Содержание учебника охватывает следующие вопросы:

• — характеристика и источники жилищного права;
• — жилищные права граждан (возникновение предпосылок у граждан на жилищные права, особенности возникновения, изменения, прекращения, охраны и защиты жилищных прав в суде, ответственность за нарушение жилищных прав);
• — объекты жилищного права (понятия жилища и жилищных фондов, их виды, норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения, способы сохранения жилья);
• — особенности гражданско-правовых договоров, заключаемых в отношении жилья (купля-продажа, мена, обмен, приватизация);
• — расходы граждан, связанные с жильем (оплата жилых помещений и коммунальных услуг, налоги, пошлины, жилищные субсидии и компенсации);
• — требования к документам, составляемым гражданами в ходе осуществления своих жилищных прав (даны перечни документов, изложено их содержание);
• — организация и деятельность жилищных и жилищностроительных кооперативов, прием в члены кооператива и их правовое положение;
• — создание и деятельность товарищества собственников жилья, правовое положение членов товарищества;
• — отсылочная информация (в отношении образцов документов, предоставляемых гражданами при реализации своих жилищных прав, различных нормативов, установленных в жилищной сфере) и др.

Ответы на некоторые контрольные вопросы предполагают использование студентами знаний, полученных ими при изучении других дисциплин. Небольшая часть вопросов требует самостоятельного поиска читателем ответов.

Учебное пособие будет полезно как преподавателям и студентам юридических и неюридических вузов, изучающим юриспруденцию, так и гражданам, испытывающим затруднения при реализации и защите своих жилищных прав. Пособие может быть использовано для аудиторных занятий, самостоятельной подготовки студентов, причем не только в процессе изучения курса, но и в контрольных целях.

Проработка контрольных вопросов и решение задач будут способствовать усвоению студентами основных положений учебного курса «Жилищное право» и выработке навыков применения знаний для разрешения жизненных ситуаций, возникающих на практике. Решение ситуационных задач должно быть аргументированным и содержать ссылки на конкретные статьи конкретных нормативных правовых актов.

Общая характеристика и источники жилищного права

Понятие, предмет, принципы и метод жилищного права

Понятие " жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах — узком и широком.

В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение.

В широком смысле жилищное право — институт гражданского права, который включает в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем (административного, земельного, финансового, экологического права). Высказываемые в литературе суждения о том, что жилищное право в широком смысле следует рассматривать как подотрасль гражданского права либо как самостоятельную отрасль права, пока еще, по нашему мнению, следует считать несостоятельными. В то же время содержание жилищного права, а также количество и разнообразие нормативных актов, регулирующих его, в известной мере выходят за пределы института гражданского права.

Предметом регулирования жилищного права в широком смысле являются жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями понимают отношения, возникающие по поводу жилища. В них можно выделить следующие виды отношений (п. 1 ст. 4ЖК РФ):

• а) по возникновению, осуществлению, изменению, прекращению права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
• б) пользованию жилыми помещениями частного жилищного фонда;
• в) пользованию общим имуществом собственником помещений;
• г) отнесению помещений к числу жилых помещений и исключению их из жилищного фонда;
• д) учету жилищного фонда;
• е) содержанию и ремонту жилых помещений;
• ж) переустройству и перепланировке жилых помещений;
• з) управлению многоквартирными домами;
• и) созданию и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
• к) предоставлению коммунальных услуг;
• л) внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
• м) контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Участниками жилищных отношений (п. 2 ст. 4 ЖК РФ) являются:

• — граждане;
• — юридические лица;
• — Российская Федерация;
• — субъекты РФ;
• — муниципальные образования.

Под принципами жилищного права понимают основные положения правового регулирования жилищных правоотношений. Их называют «основными началами жилищного законодательства». К принципам жилищного права, которые изложены в ст. 1 ЖК РФ, относятся следующие положения:

• 1) жилищное законодательство основывается:
  • — на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий осуществления гражданами права на жилище, его безопасности;
  • — неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;
  • — признании равенства участников жилищных правоотношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;
  • — необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав и их судебной защиты;
  • — необходимости обеспечения сохранности жилищного фонда;
  • — необходимости использования жилых помещений по назначению;
• 2) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они не должны нарушать права и интересы других граждан при осуществлении своих жилищных прав и обязанностей;
• 3) жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона в целях защиты:
  • — основ конституционного строя;
  • — нравственности;
  • — здоровья, прав и законных интересов других лиц;
  • — безопасности государства;
• 4) граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников и нанимателей;
• 5) ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений допускается на основании ЖК РФ или федерального закона.

Под методом жилищного права следует понимать способ регулирования жилищных правоотношений. Поскольку жилищное право в широком смысле — комплексный институт, у него нет самостоятельного метода регулирования: его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых используются для регулирования жилищных правоотношений.

Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, присущи только гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление жилого помещения в государственном и муниципальном фондах, относятся только к административному праву. А вот правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (государственная регистрация сделок с недвижимостью и перехода прав на недвижимость, выдача решения на предоставление жилого помещения социального пользования). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами гражданского права и ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является всего лишь институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг норм о договоре найма жилого помещения, однако содержание, объем и значение этого института дают основание для рекомендации законодателю придать этому институту статус подотрасли гражданского права^[1].

• [1] О роли жилищного хозяйства см.: Эеюсофф И., Ходов Л. Жилищное хозяйство в экономике страны // Жилищное право. 2008. № 2. С. 42.