Государственное регулирование рынка недвижимости

Предметом рассмотрения в настоящем разделе учебника являются основные направления и способы государственного регулирования отношений в сфере недвижимости: учет недвижимости и регистрация прав на недвижимость, регулирование земельных отношений и градостроительной деятельности, налогообложение недвижимости.

Учет объектов недвижимости и регистрация прав на недвижимость

Статистика знает все… И одного она нс знает. Не знает и не может узнать. Она не знает, сколько в СССР стульев.

И. Ильф, Е. Петров

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • основные направления государственного регулирования рынка недвижимости в современном мире,
• • законодательные акты, регулирующие в России рынок недвижимости,
• • значение для рынка недвижимости системы учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимость,
• • сведения, которые содержит Государственный кадастр недвижимости,
• • принципы формирования земельного участка,
• • сведения, которые содержатся в ЕГРП,
• • гарантии, которые предоставляет государство добросовестным приобретателям недвижимости;

уметь

• • определять набор документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество,
• • использовать данные кадастрового учета для нахождения места расположения объекта и определения его параметров,
• • работать с данными, содержащимися в кадастровом паспорте объекта недвижимости;

владеть

• • навыками работы с нормативными документами, регламентирующими учет недвижимости и регистрацию нрав на недвижимое имущество,
• • алгоритмом формирования кадастрового паспорта объекта,
• • навыками работы со статистическими данными, содержащимися в государственных базах данных.

Основные элементы системы государственного регулирования рынка недвижимости

Способы использования объектов недвижимости, сделки с недвижимостью затрагивают интересы не только непосредственных участников операций с недвижимостью, но и широкого круга лиц: населения, проживающего в окружении объекта недвижимости, жителей города, региона, а иногда и всей страны (при реализации крупных проектов, таких, например, как автомобильные дороги).

В экономических терминах это означает, как отмечалось в гл. 1, что использование и обращение недвижимости связано с высоким уровнем внешних эффектов, как положительных, так и отрицательных. В связи с этим сфера недвижимости находится всегда в центре внимания государства и муниципалитетов, которые, отражая интересы общества в целом или местного сообщества, создали к настоящему времени разветвленную систему регулирования отношений на рынке недвижимости.

Рассматривая эту систему на экономико-теоретическом уровне, можно сказать, что общая цель государственного и муниципального регулирования состоит в обеспечении максимально экономически и социально эффективного использования недвижимости с минимизацией отрицательных внешних эффектов.

Эта цель находит свое отражение в подцелях, важнейшими из которых являются:

• • надежное обеспечение прав и интересов собственников, владельцев и пользователей недвижимости с соблюдением интересов общества в целом и местных сообществ;
• • стимулирование эффективного использования недвижимости в процессе экономической деятельности на всех уровнях экономической системы.

В целом система государственного регулирования отношениями в сфере недвижимости включает в себя такие направления, как (рис. 12.1):

• • государственный учет недвижимости, оценка стоимости недвижимости и регистрация прав на недвижимость, в единстве создающие основу для активного воздействия государства и муниципалитетов на отношения, возникающие в обществе по поводу объектов недвижимости;
• • регулирование землепользования: выделение категорий земель и установление для них различных режимов использования, регулирование оборота земель;
• • регулирование городской застройки путем зонирования городских территорий и создания системы ограничений, дифференцированных по видам территориальных зон;
• • лицензирование отдельных видов деятельности на рынке либо создание системы СРО, обеспечивающих соблюдение квалификационных и иных требований профессиональными участниками рынка недвижимости;
• • создание системы технических нормативов и регламентов, обеспечивающих соответствие деятельности и результатов деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (застройщиков, управляющих и пр.) градостроительным, экологическим и иным требованиям;
• • налогообложение недвижимости и сделок с ней.

Рис. 12.1. Направления государственного регулирования сферы недвижимости.

Система государственного регулирования рынка недвижимости, как и система государственного регулирования экономики в целом, содержательно состоит из трех основных подсистем, органически связанных друг с другом (рис. 12.2):

• 1) нормативно-правовой базы (законы и подзаконные акты);
• 2) организационной базы (органы государственного регулирования и принятые процедуры подготовки, принятия и реализации решений);
• 3) экономических рычагов и стимулов (налоги, платежи, штрафы, субсидии и пр.).

Рис. 12.2. Основные подсистемы государственного регулирования сферы недвижимости.

Эффективность государственного регулирования может быть обеспечена только при согласованном развитии всех указанных подсистем, в ином случае, при их несбалансированности, отдельные меры оказываются неэффективными.

С учетом федерального устройства России, а также разделения между государственным и муниципальным управлением система управления обществом отношениями в сфере недвижимости включает себя государственное управление (регулирование), имеющее федеральный и субфедеральный уровни, и муниципальное управление (регулирование).

Проблемы государственного регулирования рынка недвижимости изучаются в целом ряде учебных курсов, так что в данном учебнике излагаются основы только трех из названных выше направлений:

• • вопросы учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимость;
• • вопросы государственного регулирования землепользования и городской застройки;
• • проблемы налогообложения недвижимости и сделок с недвижимостью.

В настоящей главе остановимся на основных элементах системы государственного регулирования рынка недвижимости.