Подходы к оценке стоимости недвижимости и методы оценки

Прежде чем перейти к изложению содержания различных подходов к оценке недвижимости и применяемых методов оценки, уточним, что вкладывается в содержание этих понятий.

Под подходом к оценке стоимости недвижимости понимается определенный методологический взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, отражающий определенную экономико-теоретическую концепцию стоимости и цены^[1].

В соответствии с этим можно говорить о трех основных подходах к определению стоимости недвижимости: затратном (базирующемся на концепции издержек), доходном (основанном на теории полезности и ожиданий) и сравнительном (теоретической базой является теория спроса и предложения).

В отличие от подхода, метод оценки стоимости недвижимости — понятие прикладное.

Метод оценки стоимости недвижимости — это конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости.

На основе одного подхода к оценке может быть разработан целый ряд методов, отличающихся друг от друга последовательностью расчетов, используемыми данными, точностью расчетов. Например, доходный подход может быть реализован с помощью метода валового рентного мультипликатора, метода прямой капитализации дохода, метода дисконтирования денежных потоков. При затратном подходе для определения текущей стоимости зданий может быть использован метод сметных расчетов, метод сравнительной единицы и пр. При этом применение каждого из методов даст индивидуальный, отличный от других методов, результат.

Следует обратить внимание на то, что ни один из подходов не может дать полностью адекватного рыночной ситуации суждения о величине стоимости объекта недвижимости. На практике это проявляется в том, что оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три подхода, либо (минимум) — два, обосновав причину своего выбора. При этом окончательное суждение о стоимости объекта должно производиться не на основе среднеарифметического, а с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).

Перед рассмотрением подходов и методов оценки стоимости недвижимости необходимо сделать еще одно замечание.

Выше уже указывалось на то, что оценка стоимости недвижимости может быть разделена на массовую оценку стоимости недвижимости и индивидуальную оценку стоимости недвижимости.

Индивидуальная оценка и исторически, и методологически предшествует массовой оценке, но технологически они заметно отличаются.

Индивидуальная оценка предполагает учет всех существенных с точки зрения формирования стоимости объекта факторов, индивидуальных особенностей объектов, его правового положения, актуального состояния рынка на дату оценки и пр.

Массовая оценка базируется на учете основных факторов, влияющих на стоимость объектов и широком использовании методов статистической обработки информации о состоянии рынка в разрезе этих факторов.

Индивидуальная оценка дает более точный результат, но требует и бо? льших затрат. Поэтому она используется при принятии индивидуальных решений на рынке. Массовая оценка применяется, как правило, государством в интересах налогообложения, иногда, как показано в гл. 6, учебника, для установления арендной платы при массовой сдаче в аренду объектов недвижимости и пр. Она, безусловно, не может учесть всех характеристик объектов (например, социального окружения).

Рассмотрим подходы и методы оценки применительно к индивидуальной оценке стоимости недвижимости.

Затратный подход. Концептуально затратный подход базируется на теории издержек как основе величины стоимости товара, а в основе его применения лежит принцип замещения.

Важно запомнить

Основная идея затратного подхода к оценке недвижимости состоит в том, что объект нс может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Практически подход основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного подхода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Рассмотрим алгоритм применения затратного метода.

Этап I. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка текущей стоимости замещения здания может проводиться с использованием различных методов.

Сметный метод состоит в составлении сметы затрат на строительство. Затраты при этом включают в себя:

• • прямые затраты (ПЗ) (строительные материалы и изделия, амортизация оборудования, заработная плата рабочих и специалистов, прочие затраты и прибыль подрядчика);
• • косвенные затраты (КЗ) (расходы на страхование, проектирование, разработку технико-экономического обоснования, получение разрешений на строительство, расходы на продвижение товара на рынок и пр.);
• • нормальную для данного состояния рынка прибыль девелопера (ПД).

Таким образом, формула определения текущей стоимости здания (ТС) выглядит следующим образом:

ТС = ПЗ + КЗ + ПД.

Сметный метод дает наиболее точные результаты (с погрешностью примерно в 5- 10%), но связан с большими затратами времени, труда и в конечном счете — финансов, поэтому на практике встречается достаточно редко.

В качестве разновидности сметного метода могут использоваться метод единичных расценок (основа — расценки на отдельные виды работ и материалов), ресурсный метод (основа — рыночные цены на работы или их комплексы), индексный метод.

Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс. Одним из распространенных вариантов использования индексного метода является применение так называемых строительных коэффициентов, при котором строительная себестоимость (затраты подрядчика, включая его прибыль) рассчитывается путем пересчета базовых цен строительства в текущие^[2].

Поэлементный метод (метод разбивки объекта на отдельные компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания. Стоимость строительства определяется при этом как сумма стоимостей создания отдельных элементов здания: фундамента, ограждающих конструкций, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

Данные для расчетов могут быть взяты на основе использования сведений об аналогичных недавно построенных зданиях, проектной документации, технических обмеров.

Поэлементный метод дает менее точные результаты, чем сметный (отклонения в пределах 10−15%), но требует существенно меньше времени и иных затрат.

Метод сравнительной единицы предусматривает, что за основу берутся затраты на создание аналогичных объектов в расчете на определенную единицу измерения объекта (сравнительную единицу). В качестве таких единиц могут выступать затраты на создание одного посадочного места в ресторане, одного места в гараже или, что гораздо чаще, на 1 м² жилой или общей площади здания, на 1 м³ строительного объема. Метод является наиболее оперативным, погрешность при его использовании составляет 15−20%.

Если известны общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 м², 1 м³.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:

ТС = С • S (V),.

где С — величина затрат на единицу сравнения; S (V) — площадь (объем) оцениваемого здания.

Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод, и метод сравнительной единицы предполагают правильный метод выбора аналогов — одного типа, примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

Помимо этого следует помнить, что все затраты, как известно, подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным издержкам относятся затраты на управление проектом, на подведение инженерных коммуникаций и пр. Поэтому при использовании данных по аналогичным объектам необходимо вносить корректировки на масштаб объекта.

Этап II. Определение накопленного износа здания. Под накопленным износом понимается величина потери объектом рыночной стоимости с течением времени вследствие воздействия на объект (улучшения) внутренних и внешних факторов.

Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ — процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.

В оценке износ — фактор, обусловливающий восстановительную текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины накопленного износа: метод разделения, метод срока жизни и рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа (устаревания) на три составляющие: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Физический износ. — утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов. Физический износ может определяться как в целом по объекту, так и по его отдельным элементам.

Функциональный износ — утрата объектом своих потребительских качеств с точки зрения требований его потребителей, современных рыночных стандартов. Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств. Заметим, что к функциональному износу могут быть отнесены также и излишние с точки зрения состояния рынка и его сегмента улучшения.

Внешний (иногда его называют экономическим) износ — утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ — такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта. Устранимый износ учитывается в размере затрат, необходимых для его устранения.

Неустранимый износ — тот, при котором затраты на устранение износа либо невозможны, либо выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размере износа.

Таким образом, критерием устранимости является не только физическая возможность избавления от износа, но главное — экономическая целесообразность такого устранения.

Важно запомнить

Общая величина накопленного износа при использовании метода разделения определяется путем суммирования отдельных видов износа:

Накопленный износ + Физический износ (устранимый + неустранимый) + + Функциональный износ (устранимый + неустранимый) + Внешний износ.

Метод срока жизни основан на использовании таких понятий, как: срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания — срок, в течение которого здание физически возможно использовать.

Срок экономической жизни здания — срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст — возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки. Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика — определить эффективный возраст здания и на этой основе — степень его износа:

Износ = Эффективный возраст / Срок экономической жизни.

Рыночный метод предусматривает сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

Этап III. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания. Корректировка производится по формуле ВС = ТС-НИ, где ВС — восстановительная текущая стоимость; ТС — стоимость замещения; ПИ — накопленный износ.

Этап IV. Определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как, стоимость участка, свободного от какой-либо застройки, на основе принципа наилучшего использования с применением следующих методов.

Метод сравнения продаж базируется на информации о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Использование метода предполагает:

• • подбор сопоставимых с оцениваемым участков земли с известными ценами продаж;
• • внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по ценообразующим факторам;
• • расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен продаж сопоставимых объектов.

Метод переноса (распределения) предусматривает использование данных о продажах объектов, расположенных на аналогичных участках, при условии, что есть или может быть рассчитано соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В основе использования метода лежит принцип сбалансированности, в соответствии с которым существует нормальное, или типичное, соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.

Метод капитализации ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.

Метод (техника) остатка для земли базируется на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из наилучшего варианта использования земли.

Этап V. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания. Стоимость недвижимости (СН) определяют по формуле СН = ВС + СЗ, где ВС — восстановительная текущая стоимость здания; СЗ — стоимость земельного участка.

Важно запомнить

Стоимость объекта недвижимости определяется при использовании затратного подхода как сумма стоимости улучшений и стоимости земельного участка.

Применение алгоритма затратного подхода может быть рассмотрено на примере (табл. 8.3).

Таблица 8.3

Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода

Рыночный (сравнительный) подход. Концептуально основу подхода составляет теория спроса и предложения, практически метод базируется на использовании принципа замещения.

Важно запомнить

Основная идея подхода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену бо? льшую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение рыночного подхода предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. Рыночный подход в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера применения рыночного подхода — массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов недвижимости для малого бизнеса.

Применение рыночного подхода включает в себя следующие основные этапы.

• 1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
• 2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
• 3. Сравнительный анализ проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
• 4. Корректировка цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
• 5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается, таким образом, по следующей общей формуле:

СН = Ца± ?П, где Ца — цена аналогичного объекта (группы аналогичных объектов); П — поправки к ценам объектов-аналогов.

Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.

Для внесения поправок могут применяться количественные и качественные методы.

При использовании количественных методов оценщик должен определить величину поправок. Для определения этих «цен» используется несколько методов: анализ парных продаж; регрессионный анализ; расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

После определения величины необходимых поправок можно переходить к определению стоимости объекта путем сравнения его с объектом-аналогом.

Величина стоимости оцениваемого объекта определяется путем внесения поправок в известную цену объекта-аналога.

Корректировка может производиться в трех основных вариантах:

• • в денежном выражении;
• • процентах;
• • общей группировке.

Наиболее точный прием — применение денежных поправок. Но это возможно только в том случае, если их можно определить. Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок.

Возможны два варианта:

• 1) на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);
• 2) независимой основе (суммированием).

Зарубежный опыт

Американский институт оценщиков недвижимости рекомендует такую последовательность внесения поправок (корректировок цен продаж сопоставимых объектов по элементам сравнения):

• 1. Состав имущественных прав.
• 2. Условия финансирования сделки (использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным).
• 3. Условия продажи (нетипичные мотивации или нетипичные условия сделки, например родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства).
• 4. Время заключения сделки с объектом-аналогом.
• 5. Местоположение и окружение.
• 6. Физические характеристики.
• 7. Экономические характеристики объекта.

Существенным является вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие — на независимой.

Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.

Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. В их число входят поправки:

• • на передаваемые права;
• • условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);
• • условия продажи (скидки, рассрочки);
• • время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе:

• • местоположение;
• • состояние объекта;
• • дополнительные элементы;
• • экология.

К качественным методам определения величины поправок относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.

Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.

В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше — хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.

Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного ценообразующего фактора.

Использование сравнительного метода может быть проиллюстрировано следующим примером. Нужно определить рыночную стоимость коттеджа с сауной и встроенным гаражом (объект № 1). При анализе были выявлены следующие продажи:

• 1. Объект № 2 продан в этом году по цене 2900 тыс. руб., имеет сауну и бассейн.
• 2. Объект № 3 продан год назад за 2600 тыс. руб., имеет встроенный гараж.
• 3. Объект № 4 продан в этом году за 3000 тыс. руб., имеет бассейн и встроенный гараж.

С использованием метода парных продаж установлено, что вклад сауны в стоимость 50 тыс. руб.; бассейна — 60 тыс.; гаража — 90 тыс. руб. Прирост стоимости составляет 10% в год. (Решение примера см. в табл. 8.4.).

Таблица 8.4

Определение стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Поскольку каждая корректировка содержит в себе потенциальную ошибку, то чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при определении итоговой стоимости объекта оценки.

Цена первого объекта была подвергнута одной корректировке, цена второго и третьего — двум корректировкам. Учитывая, что вес аналога должен быть обратно пропорционален количеству корректировок, используется следующее правило его расчета:

(8.1).

где k1, k2, k3 — количество корректировок цеп первого, второго и третьего аналогов соответственно.

Рассчитаем веса каждого аналога по формуле (8.1):

С учетом «вклада» каждого объекта стоимость объекта недвижимости будет равна, тыс. руб.:

3190 • 0,5 + 3157 • 0,25 + 2950 • 0,25 = 3121,75, или округленно 3120.

• [1] Разграничение между подходами к оценке и методами оценки проводится и в Федеральных стандартах оценки — в ФСО № 1 (см.: URL: labrate.ru/lavvs/20 070 720_ prikaz_mert₂₅₆_fso-l_appraisal-approaches.htm).
• [2] Индексы изменения цен в строительстве регулярно пересматриваются и размещаются в Интернете государственными органами, регулирующими строительную деятельность.

  .

  (в настоящее время — Минстрой России).