Состояние, проблемы и перспективы ипотечного кредитования в России

Развитие ипотечного кредитования является сегодня одним и важнейших факторов, определяющих темпы и масштабы российского рынка недвижимости. Первые попытки использования ипотечного кредитования как инструмента расширения платежеспособного спроса на рынке относятся к середине 1990;х гг., и их инициаторами стали тогда риелторские фирмы.

Из истории вопроса

Столкнувшись с первым снижением темпов прироста объема сделок на рынке и стремясь расширить его, брокерские (риелторские) фирмы начали уже в 1994- 1995 гг. искать варианты взаимодействия с банками. Поиск приводит к разработке и внедрению первоначально в Москве, а затем и Санкт-Петербурге в начале 1994 г. так называемых псевдоипотечных схем кредитования с участием коммерческих банков и риелторских фирм. В период своего расцвета в систему кредитования были вовлечены десятки риелторских фирм и банков, что проявилось и в снижении процентных ставок по выдаваемым кредитам.

Риелторская фирмы выполняла здесь целый ряд функций:

• • подбор клиента (покупателя, который не в состоянии единовременно оплатить покупку; коммерсанта, который хочет получить кредит для развития бизнеса, и т. д.);
• • оценка стоимости и ликвидности объекта недвижимости (в основном это квартиры);
• • оценка возможности погашения кредита;
• • оформление договора купли-продажи жилья между клиентом и фирмой о продаже квартиры фирме;
• • оформление договора аренды с выкупом (при условии возврата кредита) или обратный — договор купли-продажи;
• • оформление договора поручительства с клиентом;
• • заключение договора поручительства перед банком;
• • выдача банку доверенности на право реализации объекта;
• • подготовка кредитного соглашения между банком и клиентом;
• • контроль выполнения клиентом условий кредитного соглашения;
• • обеспечение, при необходимости, реализации объекта и возврат средств банку.

Активная работа поданному направлению началась в Санкт-Петербурге в 1994—1995 гг. Существенным тормозом на пути ее развития были как проблемы юридического характера, так и чрезмерно высокий для большинства клиентов (как уже отмечалось выше) уровень кредитных ставок (с учетом оплаты услуг фирмы — 4−5% в месяц в долларовом исчислении). Вместе с тем в лучшие периоды (1995−996 гг.) объемы выданных по подобным схемам кредитов достигали 10−12 млн долл. в год.

Основная доля кредитов направлялась не на приобретение жилья, а на коммерческие цели (по некоторым оценкам, доля кредитов, направленных на улучшение жилищных условий, составляла в 1995—1996 гг. примерно 15−20%, на коммерческие цели — от 80 до 85%). С 1997 г. на рынке ипотечного кредитования по приведенным схемам начинается спад, который был связан, с одной стороны, с начавшимся спадом на финансовом рынке и рынке недвижимости, с другой — с первыми попытками создания классических ипотечных схем. * 1 2 3.

Новый этап развития ипотечного кредитования уже в классическом варианте начинается в России в начале XXI в., хотя попытка наладить выдачу ипотечных кредитов на основе американского опыта с активным участием государства делались и ранее. Так, в 1996 г. было создано в виде открытого акционерного общества Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, сейчас именуемое Агентством по ипотечному жилищному кредитованию^[1].

Схема, предлагаемая АИЖК, выглядит в общем виде следующим образом.

• 1. Кредиты населению по согласованным с АИЖК стандартам (сроки погашения кредита, уровень ставок, порядок выплаты процентов и возврата основной суммы кредита) предоставляют коммерческие банки.
• 2. Агентство выкупает кредиты у банков и выпускает собственные ценные бумаги (ипотечные облигации), которые предлагаются инвесторам.
• 3. Инвесторы приобретают ценные бумаги АИЖК, обеспечивая его финансовыми ресурсами для выкупа ипотечных кредитов.

Как видно из этого краткого описания, АИЖК должно выполнять те же функции, что и ипотечные посредники в американской модели ипотеки. Однако в 1990;х гг. деятельность АИЖК не привела к сколько-нибудь заметным результатам. Причин тому несколько, но главное состояло в следующих обстоятельствах:

• • слабая заинтересованность банков в участии в ипотечных программах, поскольку существовало много альтернативных и более выгодных схем размещения ресурсов с гораздо меньшими трудозатратами и рисками;
• • господство «теневых» (не декларируемых) схем выплаты доходов работникам (особенно тем, кто реально мог принять участие в ипотечном кредитовании в качестве заемщика);
• • достаточно активное развитие рынка недвижимости и без привлечения дополнительных ресурсов из финансового сектора экономики;
• • отсутствие развернутой нормативно-правовой базы, позволяющей развиваться ипотечному кредитованию, и противоречивость действующего законодательства (например, между жилищным и гражданским законодательством).

Из истории вопроса

В 1990;е гг. предпринимались и попытки внедрения ипотечных схем, базирующихся на использовании закрытой модели. Она была использована, например, при разработке системы «Комбиинвест» корпорацией «Жилищная инициатива» в Москве. Эта система предполагала использование в качестве источников финансирования строительства (и приобретения) жилья трех источников: средств, накопленных физическими лицами на накопительных счетах (на счете должно быть аккумулировано нс менее 50% совокупной стоимости квартиры); субсидий государства (муниципальных образований, предприятий); дополнительного вклада физического лица в период строительства объекта (возможен вариант использования средств от продажи имеющегося жилья в срок за 1−2 месяца до сдачи дома в эксплуатацию), среднесрочного займа на оплату остающейся неоплаченной доли стоимости квартиры после сдачи дома в эксплуатацию (на срок до трех лег и максимальным размером в 30% стоимости квартиры).

Похожий проект предполагало реализовать в 1999 г. и правительство Москвы, которое планировало в начале 1999 г. открытие строительных сберегательных касс (ССК) по аналогии с немецкими.

По проекту предусматривалось, что ССК позволит вкладчику постепенно накопить первый взнос (не менее 50% стоимости квартиры), а затем получить в банкеагенте ипотечный кредит на оставшуюся сумму. Уставный капитал ССК в размере 15 млн долл. должен был включать в себя и жилой фонд в 130 квартир на 7−8 млн долл., что позволяло успешно стартовать всей системе. Ставка, по которой ССК должна была выдавать ипотечные кредиты, зависела только от ставки, по которой она привлекает сбережения. Например, если ставка по накопительному вкладу составляет 1−3%, то кредитная ставка будет в пределах 6−10%. В будущем ССК должна была стать замкнутой финансовой структурой. Однако и эта схема на практике осталась нереализованной.

Существенно изменяется ситуация в начале XXI в.

Во-первых, формируется законодательная база. Помимо ГК РФ и Закона об ипотеке (залоге недвижимости) в 2003 г. принимается Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в 2004 г. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях» и вносится ряд изменений в другие законодательные акты, расширяющих возможности ипотечного кредитования.

Во-вторых, и это, может быть, важнее, у банков появляется реальная заинтересованность в участии в ипотечных программах. С одной стороны, это связано с сокращением возможностей для извлечения доходов на фондовом рынке путем проведения операций с государственными ценными бумагами, с другой — с ростом самой банковской системы.

В-третьих, постепенно начинают уходить в прошлое теневые схемы выплаты заработной платы (отчасти здесь сыграло роль снижение ставки подоходного налога с населения, хотя, главное, в ужесточении государственного контроля над экономикой).

В-четвертых, в начале XXI в. начинается постоянно ускоряющийся бурный рост объемов рынка недвижимости и цен на недвижимость (под влиянием как роста спроса, так и издержек, да и спекуляций), который приобрел особенно крупные масштабы в 2004—2008 гг.

В-пятых, существенную роль сыграли инициативы руководства страны по реализации национальных проектов, в том числе проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» .

Наконец, важнейшим обстоятельством стал общий подъем российской экономики, который привел и к росту доходов населения, и к росту его позитивных ожиданий.

Все эти факторы привели начиная с 2005 г. к бурному росту объемов ипотечного кредитования. В 2005 г. в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму примерно 45 млрд руб. В 2006 г. объем выданных ипотечных кредитов в стране вырос (в реальном исчислении, без учета инфляции) в шесть раз, в 2007 г. — в два раза.

Динамика основных показателей развития ипотечного кредитования в России в 2006—2013 гг. представлена в табл. 11.1.

Таблица 11.1

Основные показатели развития ипотечного кредитования в Российской Федерации^[2]

Приведенные цифры свидетельствуют о быстрых темпах роста ипотечного кредитования в стране, вследствие чего существенно выросла доля сделок на рынке жилья, совершающихся с привлечением ипотечных кредитов. В 2010 г. она составляла около 15%, в 2011 г. — 18, в 2012 — 21, в 2013 г. — почти 25, а в 2014 г. — около 27%^[3]. Безусловно, это стало важным фактором роста спроса на жилье благодаря эффекту, который можно назвать эффектом ипотечного мультипликатора. Смысл последнего состоит в том, что благодаря ипотечному кредитованию спрос на рынке недвижимости увеличивается на величину, соответствующую цене недвижимости, что, в свою очередь, стимулирует развитие строительной сферы и экономики в целом.

В настоящее время в стране параллельно развиваются как одноуровневая, так и двухуровневая модели ипотечного кредитования, хотя в качестве основного варианта, поддерживаемого па уровне государства, рассматривается американская модель ипотеки с участием АИЖК.

Нужно заметить, что российское законодательство нс требует того (как законодательство США), чтобы ипотечные ценные бумаги могли выдаваться только специализированными ипотечными посредниками, что расширяет возможности для секьюритизации ипотечного рынка и сближает, отчасти, российскую модель ипотечного кредитования с одноуровневой моделью.

В 2013 г. ипотечные кредиты в России выдавали более 650 банков из примерно 920 действующих в Российской Федерации. Часть банков в основном использует кредитные средства, полученные от западных банков, часть — собственные средства и лишь незначительная часть — средства АИЖК.

В качестве основного варианта сегодня используются самоамортизирующиеся кредиты — кредиты с фиксированной процентной ставкой и равновеликими (аннуитетными) платежами со сроками погашения до 15 лет и более. Коэффициент займа составляет, как правило, от 70 до 90% стоимости приобретаемого жилья, а ставки по выдаваемым кредитам колеблются в рублях от 11 до 15%. При этом, как правило, коэффициент выплат по ипотечному кредиту по отношению к доходу заемщика устанавливается не более 0,5.

В настоящее время в связи с ухудшением экономической ситуации, ростом ключевой ставки Банка России на 2015 г. прогнозируется рост ставок по ипотечным кредитам до 16−18% годовых.

Рассмотрим пример ипотечного кредита на основе следующих данных: стоимость приобретаемой недвижимости — 3 000 000 руб., коэффициент займа — 0,7, срок кредита — 10 лет (120 мес.).

Сведем данные в таблицу и оценим размеры платежей по кредиту и размер переплаты при двух вариантах ставки по кредиту — в 12 и 16% (табл. 11.2).

Таблица 11.2

Параметры ипотечного кредита при разной величине ставок по кредиту

Как видно из примера, при возрастании ставки по кредиту с 12 до 16% заметно возрастают ежемесячные платежи и существенно увеличивается размер переплаты по кредиту — почти в 1,5 раза, причем величина переплаты становится уже выше самой суммы займа.

Вопросы практики

Для получения ипотечного кредита, как правило, необходимо:

• • подтверждение доходов заемщика в форме справки о доходах с места работы по установленной законодательством форме (форма № 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России) или в простой письменной форме, утвержденной банком;
• • подтверждение занятости (копия трудовой книжки);
• • оценка приобретаемой недвижимости, сделанная аккредитованным банкомоценщиком (плата за оценку составляет около 100−200 долл.);
• • страхование жизни и имущества в аккредитованной при банке страховой компании (1−3% суммы кредита в год);
• • сведения об имеющихся у заемщика кредитах;
• • правоустанавливающие и технические документы на приобретаемый объект недвижимости.

Коэффициент нагрузки платы за жилье (доли платежей по кредиту в среднемесячном доходе заемщика), как правило, не должен превышать 50% (в зависимости от абсолютной величины дохода и других факторов: характера занятости, возраста и пр.).

Высокие темпы развития ипотечного кредитования в России в последние годы не означают, однако, отсутствия проблем, возникающих в ходе этого развития.

В числе этих проблем можно отметить:

• • снижение доступности ипотеки в связи со сверхвысокими темпами роста цен на жилье и ростом ставок по ипотечным кредитам;
• • рост платежей по кредитам по мере роста суммы кредита (из-за роста цены жилья) и процентных ставок (высокий спрос на кредиты и доли неплательщиков);
• • обесценивание долгосрочных кредитов, выданных банками с фиксированными ставками, при росте ставок на финансовых рынках;
• • снижение возможностей привлечения долгосрочных ресурсов на внешних рынках в силу финансовых санкций;
• • недостаточность капитала в российской финансовой системе.

Основные выводы, вытекающие из анализа ипотечного кредитования.

• 1. Ипотечное кредитование является важным фактором, обеспечивающим разрешение противоречия рынка недвижимости между ценами на недвижимость и уровнем доходов приобретателей недвижимости.
• 2. Ипотечное кредитование способствует расширению масштабов рынка недвижимости и повышает доступность жилья для населения.
• 3. Масштабы и механизмы рынка ипотечного кредитования определяются масштабами частной собственности на рынке жилья и уровнем развития финансовой системы страны.
• 4. Перспективы развития российского ипотечного рынка определяются динамикой развития банковской системы страны, развитием системы институциональных инвесторов (пенсионных фондов и т. д.).

• [1] URL: ahml.ru/ru/agency/.
• [2] Сост. по: URL: ahml.ru/ru/ageney/analytics/statsis/; rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/#obem; cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka.
• [3] URL: ahml.ru/ru/agency/analytics/diagrams/.