Правовое регулирование девелопмента

Ключевые термины

• • девелопмент
• • девелопер
• • девелоперская деятельность
• • девелоперский проект

В результате освоения данной темы студент должен:

знать

• • основные понятия в сфере девелоперской деятельности;
• • классификацию видов девелопмента;
• • формы государственного регулирования девелоперской деятельности в Российской Федерации;

уметь

• • характеризовать и различать субъектов девелоперской деятельности;
• • выделять основные принципы законодательного обеспечения девелоперской деятельности;

владеть

• • навыками оперирования основным понятийным аппаратом в сфере девелопмента;
• • навыками применения законодательства, регулирующего девелоперскую деятельность.

Общие положения о девелопменте. Роль девелоперской деятельности в развитии предпринимательства и экономики.

На сегодняшний день недвижимое имущество в силу ряда объективных причин, таких как ликвидность, относительная долговечность, способность являться гарантированным средством сохранения капитала, имеет основополагающее значение для граждан и хозяйствующих субъектов. Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости вследствие определенной нестабильности экономических показателей и усложнения инвестиционной деятельности обусловливает значительные риски при заключении сделок, в том числе в связи с привлечением значительных финансовых средств, не являющихся собственностью самого предпринимателя. Нынешние реалии спровоцировали бурное развитие такого нового для России вида профессиональной деятельности в сфере оборота недвижимого имущества, как девелопмент.

Девелопмент (также встречается упоминание аналогично употребляемого термина «девелопмент недвижимости») — это практически любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего объекта недвижимости (здания или земельного участка), приводящая к увеличению его стоимости. Можно столкнуться со вторым значением слова, при котором девелопмент рассматривается как профессиональная деятельность по организации процессов развития объектов недвижимости (т.е. девелопмента как такового). В российском обороте одинаково устоялись два варианта употребления термина: девелопмент недвижимости (по аналогии с англоязычным real estate development) и краткий вариант — девелопмент, несущий ту же смысловую нагрузку. Сегодня девелоперскую деятельность рассматривают, с одной стороны, как качественное преобразование различных видов недвижимого имущества, направленное на увеличение его капитализации, а с другой — как деятельность участников рынка в изложенных выше целях. Следует при этом отметить, что девелопмент является комплексным процессом, образованным сочетанием направлений как юридического, так и экономического, а отчасти и физического характера. При этом границы девелопмента включают в себя фактически любые преобразования.

(малого или большого масштаба) объектов недвижимости, изменяющие их физические свойства, которые как основная цель данного вида предпринимательской деятельности направлены на увеличение стоимостной оценки и, как правило, обеспечивают максимально возможное приближение данных объектов и их свойств к тем требованиям, которые диктует текущий спрос. Сущность девелопмента в системе хозяйствования заключается в организации и управлении инвестиционными проектами в сфере строительства и реконструкции объектов недвижимости. Полномочия профессионального участника девелоперской деятельности крайне обширны и разнородны, поскольку включают в себя все стадии процесса организации работы и координации усилий всех субъектов, привлеченных к реализации того или иного строительного проекта. Отдельные сегменты работ или часть финансовой нагрузки девелопер может также брать на себя. Следует отметить, что ответственность как за коммерческий успех проекта, так и за достижение иных целей, поставленных инвесторами перед ним, несет сам девелопер.

В буквальном переводе с английского языка понятие «девелопмент» означает «развитие»^[1], а применительно к недвижимости — «развитие проектов, связанных с преобразованием объектов недвижимости»^[2]. Соответственно, лицо, осуществляющее такого рода деятельность, именуется девелопером^[3]. Уже в 2000 г. в Москве активно работал ряд фирм (в частности, «Дон-строй», «Кунцево-инвест», «Теско», «Кроет»), которые можно было называть девелоперскими^[4]. Современный подъем рынка отечественной коммерческой недвижимости заинтересовал известных международных девелоперов, среди которых Simon Property Group и Parkridge, а также инвестиционные фонды и банки Europolis, Immoeast, Eurohypo. Значительные изменения в недавнем прошлом происходили и на региональном рынке недвижимости. На это, в частности, указывает появление в субъектах РФ целой группы девелоперов — DVI Group, «РосЕвроДевелопмент», «Регионы», «Время», «Торговый квартал», «КИТ-Кэпитал»^[5]. На сегодняшний день налицо массовый переход строительных компаний к девелоперской деятельности, большинство известных в настоящее время организаций, занимающихся строительным девелопментом, организовывались как строительные^[6]. При этом на российском рынке недвижимости складывается парадоксальная ситуация — девелопмент как самостоятельный вид предпринимательской деятельности существует и успешно развивается уже второе десятилетие, но при этом почти полностью отсутствует не только его специальная правовая регламентация, но и понятийный аппарат.

Современное понимание девелопмента складывалось на протяжении более чем ста лет. Активизация предпринимательской деятельности, направленной на системное благоустройство объектов недвижимости, наблюдалась в одних исторических рамках в Российской империи, Западной Европе и США. Этот общепризнанный факт многократно презюмировался, в частности, в официальных документах Международного пресс-клуба^[7]. Процесс становления и развития девелоперской деятельности в России, основная цель которой — непосредственное извлечение экономической выгоды из улучшения свойств недвижимого имущества, в настоящее время осуществляется^[8] в четыре этапа: дореволюционный, советский, постсоветский и текущий (данные этапы возможно выделить, исходя как из содержания экономических отношений, так и из юридических механизмов, регламентирующих соответствующие правоотношения).

Вопрос развития земель поселений в России особо остро обозначился в конце XIX в., что было обусловлено активным формированием класса буржуазии и переустройством земельных участков в рамках городских территорий в связи с происходящей индустриализацией. При этом если в довольно молодых городах (например, Санкт-Петербург и ряд менее значимых городов) проблема эффективного использования земель стояла не столь остро, то, например, для Москвы, изначально хаотично застроенной, эффективное освоение территорий, как имеющихся, так и вновь присоединяемых, стало задачей первостепенной. Так, согласно информации Росстата среди направлений деятельности строительных организаций на реконструкцию, расширение, техническое перевооружение объектов в квартале 2013 г. пришлось 50% заказов, в то время как ремонт, капитальный и текущий, занимает лишь 12%.

В качестве примера первых очевидных девелоперских проектов, зафиксированных в тот период, можно привести широкомасштабное развитие сетей доходных домов, а также ранее непопулярное многоэтажное строительство, вызванные привлечением трудовых ресурсов в города. При этом отрасль усадебного строительства развивалась не как безальтернативный способ застройки, а как строительство элитного жилья. В указанном направлении практически параллельно начали свою деятельность несколько объединений. Пожалуй, известнейшим предприятием своего времени стало организованное в 1889 г. группой московских предпринимателей во главе с С. И. Мамонтовым «Северное домостроительное общество», задачей которого являлось строительство гостиничного комплекса высшего класса, в последующем реализованного и известного как гостиница «Метрополь», а также возведение для последующей реализации ряда особняков в историческом центре Москвы. До момента же возведения гостиницы «Метрополь» на этом месте располагалось так называемое Челышевское подворье, построенное купцом Павлом Челышевым, являющееся комплексом из гостиницы низкого класса, а также бань с прудом во дворе. Таким образом, в данном случае мы имеем пример классического девелопмента — деятельности, направленной на увеличение капитализации недвижимого имущества посредством сноса старых строений, находящихся на земельном участке, и возведения на их месте новых, более дорогостоящих и доходных с исключением ряда неприбыльных объектов.

Одновременно с «Северным домостроительным обществом» успешно функционировало Московское Торгово-строительное акционерное общество, основанное крупным предпринимателем Я. А. Рекком. Общество полагало основной целью своей деятельности реализацию проектов, связанных с приобретением на территории г. Москвы земельных участков и частных жилых строений с последующим строительством и (или) переустройством зданий, а также их коммерческой эксплуатацией либо реализацией. В проектной и строительной, т. е. отчасти девелоперской, деятельности данного общества во главу угла было поставлено возведение комфортабельных особняков в центре Москвы взамен трущобных районов с вытеснением последних на окраины. Рассматривая данный пример предпринимательской деятельности, мы наблюдаем другую ипостась девелопмента — благоустройство и модернизацию уже существующих зданий в целях увеличения их стоимости и дальнейшего систематического извлечения прибыли.

Девелопмент в дореволюционной России в основном являлся дополнительным способом извлечения прибыли для представителей предпринимательской деятельности того времени. При этом нельзя не заметить, что организации, создававшиеся для ведения этого направления, были в основном профильными, что позволяет рассматривать их в качестве самостоятельных профессиональных участников девелоперского рынка. На данном историческом отрезке сыграли свою роль не только социально-экономические, но и культурологические факторы развития — девелоперская деятельность во многом была направлена на «осовременивание» жилых помещений, повышение индивидуального комфорта и отчасти оформление как внутреннего, так и внешнего облика имеющихся объектов недвижимости в популярном в конце XIX — начале XX в. архитектурном стиле «модерн». Учитывая специфику спроса на недвижимость в городской черте того времени, такого рода деятельность была крайне востребованной и прибыльной.

Анализируя правовые механизмы той эпохи, следует отметить, что девелоперские проекты в первую очередь регулировались с помощью договора подряда, регламентированного ст. 1737−1743 Свода законов гражданских^[9] как договор, согласно которому «одна из вступающих в оный сторон принимает на себя обязательства исполнить своим иждивением предприятие или поставить известного рода вещи, а другая, в пользу коей сие производится, учинить за то денежный платеж»^[10]. Таким образом, прописанный договор представлял собой унифицированное гражданско-правовое средство, выполнявшее свою функцию в различных отраслях экономической деятельности, в том числе в коммерческом строительстве, что подтверждает содержание ст. 1738 Свода законов гражданских, устанавливавшей в качестве возможного предмета для договора подряда постройку, починку, переделку и ломку зданий, а также осуществление иных работ в указанной сфере.

Таким образом, к концу XIX — началу XX в. в России начало складываться направление предпринимательской деятельности, в рамках которого на системной основе специализированными субъектами производилась деятельность, направленная на улучшение свойств объектов недвижимости в целях увеличения их стоимости для дальнейшего извлечения прибыли в ходе предоставления в аренду или отчуждения. Однако рассматривать ее как самостоятельную, сложившуюся отрасль хозяйствования было бы преждевременно, девелопмент того периода по характеру ближе к ответвлению строительной деятельности, предполагающей несколько более широкий набор функций застройщика.

После событий 1917 г. девелоперская деятельность перестала существовать в связи с фактическим сворачиванием целого направления хозяйственной деятельности. Экономический строй того времени не подразумевал необходимости увеличения стоимостных характеристик недвижимого имущества в целях извлечения прибыли. Однако, хотя традиционный девелопмент практически прекратил свое существование, можно все же с определенной долей условности говорить о наличии в СССР весьма специфичной его разновидности в форме инвестиционно-строительной деятельности, в рамках которой через посредство своих экономических агентов государство выступало и как инвестор, и как заказчик-застройщик, и как подрядчик при выполнении строительных работ.

Постсоветский период развития девелоперской деятельности ознаменовался наличием двух основных черт: снятием ограничений на оборот недвижимого имущества, с одной стороны, и слабым развитием рынка недвижимости, экономических и правовых механизмов его коммерческого использования — с другой. Здесь уместно вспомнить классическое высказывание О. С. Иоффе: «Как только оборот принимает новые формы, так сразу же рождаются новые типы обязательств»^[11].

Это и произошло в 90-х гг. прошлого века в сфере коммерческого использования недвижимости в России. Часть вторая ГК РФ включила в себя ряд новых для отечественного права договорных институтов, субъекты предпринимательской деятельности начали активно формировать рынок коммерческой недвижимости. Постепенно в практике делового оборота выработалось общее понимание потенциально применимых к девелопменту гражданско-правовых средств, а именно: договоры подряда, возмездного оказания услуг, агентирования, доверительного управления, простого товарищества. Фактическое состояние российского рынка недвижимости на протяжении 1990;х гг., отсутствие достаточных финансовых ресурсов для инвестирования в крупномасштабное строительство, а также платежеспособного спроса явно не способствовали развитию девелопмента и строительной отрасли в целом. Выход страны из экономического кризиса 1998 г. и завершение этапа общей деградации экономики, наблюдавшейся практически до окончания 1990;х гг., сделали гораздо более привлекательной не только строительную, но и девелоперскую деятельность. Последняя оказалась востребована в первую очередь в силу повышения требований потребителей к качеству жилых и нежилых помещений. К этому же времени определенный опыт приобрели основные отечественные участники современного девелоперского рынка. Именно с начала 2000;х гг. началось становление девелоперского рынка России. Менее чем за десятилетие это направление прошло путь от состояния, когда оно «казалось невостребованной экзотикой на строительном рынке»^[12], до признания девелопмента полноценным самостоятельным видом экономической деятельности.

И в наши дни отечественный девелопмент не достиг того уровня развития, который демонстрируют некоторые наиболее продвинутые в этом отношении страны: отдельные представители Старой Европы, США, Япония. При этом до начала текущего международного финансового кризиса объемы отечественного рынка девелопмента ежегодно росли, планируемые и реализуемые проекты становились все более масштабными и амбициозными, что позволило говорить как о выходе российских девелоперов на зарубежные рынки, так и об интересе иностранных корпораций к освоению российского рынка. В качестве примера можно привести инвестирование правительством КНР более 7,8 млрд долл, в строительство проекта «Парк Хуамин» в Москве, что является не только крупнейшей сделкой России и Китая за всю историю межгосударственных отношений, но и самым значительным вложением КНР в недвижимость другой страны^[13]. Транснациональная компания AЕСОМ была выбрана летом 2013 г. для управления данным проектом, итогом которого должен стать многофункциональный комплекс с 5-звездочным отелем, двумя высотными зданиями (35 и 45 этажей), ресторанами и парком с традиционными китайскими беседками и мостиками на общей площади 8,2 га. При этом российский девелопмент имеет определенные национальные особенности — черты, которые либо нетипичны для обозначенных выше развитых стран, либо выражены в них в значительно меньшей степени. Так, согласно мнению экспертов, подтверждаемому анализом корпоративных структур наиболее крупных финансово-промышленных групп, сегодня основную массу девелоперских компаний на нашем рынке составляют аффилированные с обозначенными объединениями хозяйственные общества. В девелоперскую деятельность активно включились и ведущие российские строительные компании, создав в своей структуре соответствующие специализированные подразделения или выведя их в организационно обособленные юридические лица.

В компетенцию российских девелоперов сегодня входят самые разнообразные полномочия: организация инвестирования в проект; проектировка создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости; правовая поддержка проекта на всем пути его реализации (от изменения назначения земель до курирования договоров с подрядчиками и соинвесторами); в ряде случаев участие в строительных работах в качестве заказчика или даже генерального подрядчика; венцом деятельности является эксплуатация или реализация вещных прав на объект недвижимости. Между тем зачастую этот комплекс действий осуществляется разрозненно несколькими участниками рынка, представляющими определенный сегмент услуг по развитию объектов недвижимости, но не полный их спектр. Источники и механизмы инвестирования в девелоперские проекты в России и за рубежом также несколько различаются. Иностранные девелоперы в массе своей осуществляют реализацию проектов на заемные (путем выпуска облигаций, прямых займов и кредитов) или привлеченные иным образом у третьих лиц денежные средства (например, создание под каждый проект акционерного общества и реализация его акций). Отечественные же компании, хотя и начали активно переменять данную практику, особенно когда речь идет о крупномасштабном строительстве, часто вкладывают в проекты собственные средства или средства аффилированных юридических лиц.

До середины 2000;х гг. подавляющее большинство проектов как в области девелопмента, так и в сфере строительства в целом, были направлены на возведение крупных жилых строений и комплексов нового уровня. Однако активизация развития в России реального сектора экономики и обслуживающих отраслей вкупе с массовым износом ранее созданных для них основных фондов, а также спрос на площади для размещения офисов вызвали к жизни многочисленные проекты, направленные на возведение или реконструкцию зданий для размещения офисов, складских и торговых площадей, переустройство помещений выводимых за пределы городов заводских комплексов со специализированной инфраструктурой и пр.

Среди девелоперов, действующих в последние годы, можно выделить несколько профессиональных участников, последовательно продвигавшихся по пути не только количественного (за счет роста числа осуществленных проектов), но и качественного (благодаря более сложному перепрофилированию) развития, ориентированных на классическую девелоперскую деятельность, а именно: AFI Development, «Баркли», «Реалтекс», «ПИК», «ДОН-Строй», «Ведис Девелопмент»^[12] и др.

• [1] Англо-русский юридический словарь с транскрипцией; 2-е изд., испр, и доп. СПб.: Юридический центр Пресс. Санкт-Петербург, 2004. С. 256.
• [2] См.: Oxford advanced learner’s dictionary of current English A. S. Hornby, fourth edition, chief editor: A. P. Cowie. Oxford university press. 1989. P. 329.
• [3] См.: Там же.
• [4] См.: Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. № 41 (253).
• [5] См.: Дзкуя Р. РБК daily. 20 декабря 2006 г. rbcdaily.ru.
• [6] Например, активно действующая на рынке компания ARISTO DEVELOPERS была основана в 1980 г. со специализацией «строительство объектов недвижимости повышенной комфортности для отдыха и постоянного проживания» .
• [7] Информация официального Интернет-сайта Международного прессклуба: pr-club.com.
• [8] Автор считает, что этот процесс далеко не завершен.
• [9] Свод Законов Российской империи. Т. 10.4.1. СПб., 1900.
• [10] См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 2. По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. М., 1997. С. 283; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. 10-е изд. М., 1912. С. 595.
• [11] Иоффе О. С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 146.
• [12] Информация Интернет-сайта Международного пресс-клуба: pr-club.com.
• [13] См.: Ван Я. Девелоперская деятельность иностранных компаний в России: автореф. дис. … канд. экон. наук. М., 2011. С. 2.
• [14] Информация Интернет-сайта Международного пресс-клуба: pr-club.com.