Общие положения о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Появление найма жилого помещения жилищного фонда социального использования продиктовано необходимостью решения жилищных проблем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые не вправе претендовать на предоставление жилого помещения по договору социального найма, поскольку не относятся к малоимущим, но и не могут приобрести жилье за счет собственных средств. Региональное законодательство давно пыталось найти дополнительные пути и способы обеспечения нуждающихся граждан жильем, в частности с помощью бездотационных жилых домов.

По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (ст. 91.1 ЖК).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, так же как и иные виды договоров найма, является возмездным, консенсуальным, двусторонне-обязывающим. Данный договор является срочным.

Наймодателем по рассматриваемому договору может быть (ст. 91.2 ЖК):

• а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта РФ в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
• б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
• в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ.

Таким образом, в отличие от социального найма, наймодателями по договору найма жилого помещения социального жилищного фонда могут быть не только публичные образования, но и частные собственники. Требования к частным собственникам, которые могут выступать в роли наймодателей по данному договору, установлены постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» и направлены на обеспечение доступа к заключению рассматриваемых договоров, профессионалов, не имеющих выявленных финансовых проблем и которых нет оснований подозревать в недобросовестности. Так, наймодатель должен в качестве основного вида деятельности осуществлять деятельность по предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования, не иметь недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы РФ, отвечать требованиям открытости и публичности. Кроме того, он не должен находиться в стадии ликвидации или приостановления деятельности, также в отношении него не должны применяться процедуры внешнего управления, конкурсного производства.

Руководителем, членами коллегиального исполнительного органа и главным бухгалтером наймодателя должны быть лица, у которых отсутствует судимость за преступления в сфере экономики; наймодатель, в том числе его учредители, члены коллегиального исполнительного органа и лица, исполняющие функции единоличного исполнительного органа, не должны быть в реестре недобросовестных поставщиков.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому договору может быть гражданин (ст. 91.3 ЖК):

• — признанный в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
• — доход которого и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий ему и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;
• — не признанный и не имеющий оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта РФ порядке.

Задание для размышления

Сравните субъектный состав правоотношений по данному договору и договору социального найма.

Правовое регулирование порядка предоставления жилых помещений по данному договору, а также правоотношений, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора, осуществляется гл. 8.1, 8.2 ЖК, а также принятыми во исполнение положений указанных глав ЖК подзаконными нормативными актами и актами субъектов РФ (муниципальных образований). К правоотношениям сторон по данному договору применяются отдельные положения о договоре социального найма. Ссылки на данные положения содержатся в ст. 91.7, ч. 2 ст. 91.8, п. 4 ч. 3 ст. 91.10 ЖК и др.