Введение. 
Управление недвижимостью

Недвижимое имущество как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения, появилось и развивается в российской экономике с момента становления и развития в стране рыночных отношений, частной собственности на средства производства и появления вместе с этим рынка недвижимости. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство — обращаться на товарном рынке в виде специфического товара — недвижимого имущества, а на фондовом рынке — в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий и организаций функциях. Для предприятий — это функции управления новым специфическим товаром и активом. Для государства — функции управления государственным недвижимым имуществом, используемым как государственными, так и частными предприятиями и организациями (совместная государственная и частная собственность — общая и долевая), и регулирования имущественных отношений как между частными собственниками, так и между ними и государственными и муниципальными органами власти.

Высокие темпы приватизации государственной собственности в начале 90-х гг. XX столетия обусловили соответствующие темпы развития рынка недвижимости и вместе с этим значительный рост количества и разнообразия его участников, появление и быстрое развитие профессиональных участников данного рынка — риелторских, оценочных, брокерских, инвестиционных, девелоперских, управляющих (трастовых) и других организаций. Риелторские и консультационные фирмы, строительные и инвестиционные компании постепенно начинают ориентироваться на решение «полного пакета» задач управления недвижимостью в соответствии со ставящимися заказчиками задачами.

Особенно остро стоит проблема управления недвижимостью как активом предприятий и организаций независимо от их форм собственности. Это существенный фактор активизации инвестиционной деятельности (прежде всего — инвестирования в недвижимость) и рычаг экономического подъема страны и ее регионов.

Мировой и российской наукой, экономической практикой накоплен определенный опыт проведения преобразований, связанных с повышением эффективности системы управления основными фондами, основным капиталом предприятий и организаций, строительством, реконструкцией, арендой и другими процессами, обеспечивающими жизненный цикл объектов недвижимости; проработаны отдельные вопросы их организации и управления в территориальном и отраслевом аспектах, их экономической эффективности и общественной результативности, обоснования эффективности и окупаемости инвестиций в объекты недвижимости; определены некоторые рыночные механизмы привлечения инвестиций и финансирования процессов системы недвижимого имущества.

Вместе с тем многие вопросы повышения эффективности управления недвижимостью как специфическим объектом рыночных отношений, обладающим единством высоких потребительских, стоимостных и социальных значимостей, до сих пор не решены. На современном этапе развития рынка недвижимости одним из них выступает вопрос создания интегрированной системы управления недвижимостью, обеспечивающей единство и высокую эффективность процессов создания, использования, развития и обращения недвижимости и направленной на повышение рентабельности деятельности ее собственников и пользователей. С учетом современных экономических условий, требований экономического роста значительная часть действующих решений данной проблемы требует коррекции. Остается нерешенным вопрос создания условий привлечения сбережений населения, предприятий и организаций, институциональных инвесторов в финансирование недвижимости, участия в этих процессах органов государственного и муниципального управления.

В данном учебнике раскрыта сущность этих проблем, показаны пути и методы их решения на основе использования современных достижений науки и практики управления недвижимостью. В отличие от других аналогичных учебников в нем недвижимое имущество рассматривается как составная часть хозяйственных комплексов и экономики страны в целом с позиций обеспечения их основных целей. В качестве основного элемента недвижимости изучается земельный участок, с которым связаны другие элементы имущественного комплекса, обеспечивающие его функциональное назначение. В учебнике приняты следующие основополагающие положения.

• 1. Недвижимое имущество — это средство производства и жизнедеятельности человека, товар на рынке недвижимости и актив на финансовом рынке.
• 2. В рыночных сделках не сам объект недвижимости, а права собственности на него.
• 3. Исходным событием рыночных операций с недвижимым имуществом выступает оценка его стоимости.
• 4. Недвижимое имущество выступает объектом и средством инвестиционной деятельности.

Учебная дисциплина, содержание которой раскрывает данный учебник, имеет целью:

• — вооружить выпускников высших учебных заведений современными методами и алгоритмами управления недвижимым имуществом в процессах использования и рыночного оборота, эффективной организации и управления этими процессами;
• — сформировать правильное понимание и умение применять современные модели и методы управления недвижимым имуществом различных видов и форм собственности и на различных этапах его жизненного цикла, финансирования рыночных сделок с ним.

Она базируется на изучении ряда дисциплин экономического и организационно-управленческого направлений подготовки бакалавров и магистров. Основные из них: менеджмент, теория организации, информационные технологии в менеджменте, управление проектом, теоретические основы оценки стоимости, маркетинг, хозяйственное право.

Изучив дисциплину, студент должен:

знать

• • сущность, место и роль недвижимого имущества в эффективности социально-экономических систем;
• • современную законодательную базу РФ в области управления недвижимостью;
• • государственную политику в развитии рынка и использовании недвижимости в России, основные программы правительства и регионов страны в этой области и ход их реализации;
• • зарубежный опыт организации и применения механизмов и методов управления недвижимостью;
• • современные технологии управления государственной, муниципальной, общей и частной недвижимостью, отчуждения прав собственности на недвижимость, включая землю с надлежащим обеспечением обязательств собственника, имущественного страхования и оценки рыночной стоимости недвижимого имущества;
• • организацию и методы управления недвижимым имуществом на отдельных стадиях его «жизненного цикла» и в операциях рыночного оборота;
• • основные подходы и методы оценки стоимости различных видов недвижимого имущества;

уметь

• • проводить анализ рынка недвижимости, региональных рынков земельных участков, систем управления недвижимостью и давать оценку их состояния и тенденций развития;
• • анализировать региональные системы управления недвижимостью и оценивать эффективность их функционирования;
• • проводить анализ (диагностику) состояния управления недвижимостью в корпорации, па предприятии в целях повышения эффективности их деятельности;
• • использовать государственную политику при выборе стратегии управления развитием недвижимости;
• • анализировать и разрабатывать мероприятия по повышению эффективности управления недвижимым имуществом;
• • выбирать наиболее эффективные формы и методы управления недвижимым имуществом в зависимости от целей и условий его использования;
• • собирать и обрабатывать информацию, необходимую для оценки стоимости недвижимости;
• • выбрать необходимые методы оценки недвижимости в соответствии с международными и отечественными стандартами и использовать их в практической деятельности;
• • обрабатывать полученные результаты различными методами и определять итоговое значение стоимости недвижимости, выбирать наиболее существенные для целей оценки недвижимости характеристики оцениваемого объекта;
• • представлять итоги проделанной работы в виде отчетов, оформленных в соответствии со стандартами оценочной деятельности;

владеть

• • методами планирования и организации систем и процессов управления государственным и корпоративным недвижимым имуществом;
• • методами диагностики и решения экономических проблем систем управления недвижимым имуществом различных видов и форм собственности;
• • методами оценки стоимости недвижимого имущества различных видов и форм собственности;
• • современными технологиями, применяемыми в управлении государственной, муниципальной, общей и частной недвижимостью, в отчуждении прав собственности на недвижимость, включая и землю с надлежащим обеспечением обязательств собственника, в имущественном страховании и оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества.