Ценовые, стоимостные и затратные категории в оценке

Как любой товар, технические средства имеют себестоимость, стоимость и цену. Оценщику необходимо знать и понимать разницу между стоимостью и оценочной стоимостью, ценой и оценочной стоимостью, ценой и затратами.

Цена и затраты

Цена (price) — показатель, обозначающий конкретную денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий товар или услугу в рамках конкретной, возможно, предполагаемой сделки^[1].

Будучи атрибутом конкретной сделки (с оговоренными условиями), цена тем самым относится к конкретному моменту времени и месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне, и является так называемым историческим фактом^[2].

В экономике цены выполняют ряд таких важных функций, как регулирование спроса, учет объемных показателей, распределение дохода и пр. Теория ценообразования рассматривает различные виды цен (см. параграф 4.4): свободные и фиксированные, оптовые и розничные, сбытовые и отпускные и т. д. Следует также различать цену предложения (по каталогу, прейскуранту, рекламному проспекту и т. п.) и сделку, которая в большинстве случаев не совпадает с величиной затрат и может быть нс равной цене предложения^[3].

Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него частью затрат на приобретение.

В оценке термин «затраты» (cost) трактуется упрощенно и однозначно, в отличие от общеэкономического или бухгалтерского подхода, где имеются нюансы с различными смысловыми значениями для таких понятий, как затраты, расходы, издержки и пр. Однако затраты в оценке следует дифференцировать в зависимости от того, кто их производит — производитель или приобретатель (инвестор, потребитель) объекта оценки, так как они при этом формируются по-разному для этих различных субъектов рыночных отношений и различаются структурно, что важно учитывать при проведении оценочного анализа.

Затраты (cost) — представляют собой количественное выражение денежных средств, необходимых (1) для создания (производства объекта) или (2) приобретения этого объекта оценки.

В первом случае термин cost с английского переводится как себестоимость^[4] и по смыслу отражает затраты, произведенные производителем по созданию и реализации объекта оценки.

Во втором случае тот же термин cost по смыслу отражает общие затраты, произведенные собственником/инвестором для приобретения данного объекта в собственность.

Та же двойственность этого понятия звучит и в п. 9 ФСО-1: «При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки» .

В соответствии с этим разделением выделяют следующие затраты.

1. Затраты для производителя — затраты на создание объекта — себестоимость — включают затраты на производство и реализацию продукции предприятия. Это многоцелевой экономический показатель, который, будучи рассчитан на единицу продукции называется калькуляцией. Он имеет множество видов и, следовательно, калькуляций (полная, цеховая, технологическая, плановая, нормативная, отчетная, фактическая и т. п.). Называемые в российском бухгалтерском учете себестоимостью, затраты для производителя влияют на формирование оценочной стоимости, однако однозначно ее не определяют. Кроме того, себестоимость считается доказательством (подтверждением) оценочной стоимости, поэтому при определении оценочной стоимости объекта, как правило, рассчитываются затраты на замещение^[5].

В конце процесса создания объекта себестоимость так же, как и цена, становится историческим фактом. Себестоимость собственности не обязательно равна се оценочной стоимости. Однако себестоимость считается доказательством (подтверждением) оценочной стоимости, поэтому при определении оценочной стоимости объекта часто рассчитывается себестоимость и затем — стоимость воспроизводства/замещения.

2. Затраты для потребителя^[6]. При приобретении собственности к цене, уплаченной^[7] за единицу собственности при покупке, добавляются затраты на фрахт, такелаж, налоги, установку и другие расходы, которые несет инвестор/покупатель. Однако потребитель может создать необходимый объект для собственного использования самостоятельно (но это не массовое производство), хотя и не часто встречающаяся ситуация при проведении оценки. Это отличает его от типичного производителя, и ситуацию должен понимать оценщик, позиция которого, как предполагается в оценке, — всегда совпадает с позицией инвестора/приобретателя.

Кроме того, следует различать затраты по критерию близости характеристик оцениваемого объекта и объекта-аналога^[8] (привлекаемого при реализации принципа замещения), учитываемых в процессе оценки затратным подходом. В п. 15 ФСО-1 даны следующие определения.

" Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки служат затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применявшихся на дату оценки" .

Таким образом, затраты на воспроизводство — частный случай затрат на замещение для ситуации, когда при оценке затрат в затратном подходе объект оценки моделируется своей точной копией, т. е. абсолютным аналогом, имеющим характеристики, идентичные характеристикам объекта оценки.

Заметим, что в ФСО-1 в определении затрат замещения отсутствуют слова «в текущих ценах на дату оценки», поскольку дата оценки может отличаться от текущей календарной даты, по которой выставляются текущие цены (а оценка может проводиться на любой момент как в прошлом, так и в будущем). Кроме того, не мешало бы подчеркнуть, что затраты на воспроизводство/замещение формируются для точной копии или аналога оцениваемого объекта, как если бы он был новым^[9], которые затем в соответствии с алгоритмом затратного подхода корректируются на наличие выявленных износа и устареваний, характерных для объекта оценки, в результате чего оценщик получает стоимость объекта оценки, смоделированную затратами в соответствии с концепцией затратного подхода.

• [1] В ФСО-1 в п. 4 читаем: «При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки» .
• [2] Исторический факт однозначно определяется заданием временного и пространственного параметров.
• [3] Они структурно неоднородны и различаются, как минимум, компонентой «на уторгование». Часто оценщики, не имея информации о ценах сделок по сопоставимым объектам, проводят корректировку цен предложения как корректировку на условия сделки, что методологически абсолютно неверно. Корректировка на условия сделки должна отражать отличия в мотивации конкретных покупателя и продавца от типичной мотивации при совершении типичной сделки. Выравнивать же цену предложения до цены сделки следует на этапе, предшествующем проведению всех корректировок в рамках сравнительного подхода, а именно на том шаге подготовки ценовой информации, который называется — «приведение ценовых характеристик объекта оценки и объектов сравнения к однородной структуре» .
• [4] В международном оценочном лексиконе нет понятия «себестоимость» .
• [5] Авторы сознательно уходят от термина «стоимость замещения», учитывая существующую тенденцию к замене его на термин «затраты на замещение», по-видимому, чтобы адекватно отразить английский термин cost.
• [6] См. подробнее параграф 6.1.
• [7] Основу структуры которой как раз и составляют затраты (себестоимость) для производителя. Кроме того, в цену приобретения включается прибыль производителя, налоги и торговые наценки (см. параграф 5.5). См. также: Желтякова И. Маховикова Г., Пузыня Н. Цены и ценообразование: учеб. пособие. СПб.: ПИТЕР, 1999. С. 84.
• [8] Следует помнить, что этот объект-аналог в затратном подходе (в отличие от сравнительного, где он достаточно четко идентифицируется через описание своих свойств) — воображаемый, гипотетический, виртуальный, конструируемый для оценки (моделирования) затрат на замещение/воспроизводство оцениваемого объекта как нового.
• [9] См. также подпараграф 3.5.5. Понимание этого изначально избавило бы оценщиков от некорректных определений данных понятий, фигурировавших в отмененных с 01.01.08 г. «Стандартах, обязательных…» (Постановление № 519).