Основы жилищного права

В результате освоения данной темы студент должен:

знать

• • виды жилищных фондов и особенности их правового режима:
• • особенности заключения и прекращения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения;
• • специфику правового режима специализированных жилых помещений;
• • порядок управления многоквартирными домами;

уметь

• • разрешать жилищные споры;
• • анализировать источники жилищного нрава;
• • давать оценку судебным решениям в жилищной сфере;

владеть

• • навыками составления договоров найма жилого помещения;
• • навыками защиты прав и законных интересов наймодателя, нанимателя жилого помещения, лиц, постоянно проживающих с нанимателем, а также временных жильцов.

Понятие и источники жилищного права

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих отношения в жилищной сфере. Жилищное право, не образуя единой отрасли права, представляет собой комплексное образование, в основе которого лежат гражданско-правовое и административно-правовое регулирование жилищных отношений.

Юридическая наука под жилищными правоотношениями понимает общественные отношения, урегулированные юридическими нормами, возникающими по поводу жилища. Их можно разделить на несколько групп, это:

отношения по приобретению жилья в собственность путем его приватизации;

• — отношения по приобретению жилья в собственность в силу договора купли-продажи, мены, дарения, ренты и др., а также в порядке наследования;
• — отношения по пользованию жилыми помещениями членами семьи собственника жилого помещения;
• — отношения по найму жилых помещений на основании договоров социального и коммерческого найма;
• — отношения, но пользованию жилыми помещениями в связи с членством в жилищном и жилищно-строительном кооперативах;
• — отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями (по признанию граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и предоставлению жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов);
• — отношения по пользованию жилыми помещениями специализированного жилищного фонда (служебными жилыми помещениями, общежитиями, жилыми помещениями маневренного фонда, другими специализированными жилыми помещениями);
• — отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма, которые носят в основном характер управленческих решений и поэтому регламентируются нормами административного, финансового, налогового, земельного права (вместе с тем часть этих отношений, связанных с ремонтом жилых помещений, может регулироваться нормами гражданско-правового характера);
• — отношения, возникающие в связи со строительством и одновременным приобретением в собственность жилого дома или части его;
• — отношения, связанные с управлением многоквартирными домами;
• — отношения по учету жилищного фонда;
• — отношения по предоставлению коммунальных услуг;
• — отношения по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда.

Метод правового регулирования жилищных отношений зависит от их юридической природы. Так, в основе правового воздействия на участников жилищных правоотношений гражданско-правового характера (например, по приобретению жилья в собственность, отношений между наймодателем и нанимателем жилого помещения и др.) лежат частноправовые методы регулирования, основанные на равенстве сторон, свободе договора, доминировании дозволений над запретами.

Что же касается административно-правовых жилищных отношений (например, отношений по признанию граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, для заключения договора социального найма жилья, управлению государственным или муниципальным жилищным фондом и др.), то к участникам таких отношений применяются публично-правовые (административно-правовые) средства правового воздействия, которые характеризуются неравенством сторон, субординацией, обязательностью выполнения решений власть имущих субъектов подвластными.

Систему источников жилищного права возглавляет Конституция РФ, которая:

• — устанавливает базовые положения для регулирования жилищных правоотношений, которыми являются право на жилище и невозможность произвольного лишения жилища (п. 1 ст. 40 Конституции РФ);
• — в п. «к» ст. 72 относит жилищное законодательство к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, из чего следует, что жилищные отношения могут регулироваться как актами Российской Федерации, так и актами субъектов РФ.

Однако с учетом того, что ряд отношений, регулируемых жилищным законодательством, одновременно представляет собой объект гражданского законодательства, которое в соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции РФ находится в исключительном ведении Российской Федерации, субъекты РФ нс могут принимать акты по вопросам гражданско-правового регулирования жилищных отношений, например, устанавливать иные, чем содержащиеся в ГК РФ правила осуществления сделок с жилой недвижимостью по приобретению его в собственность или в коммерческий наем. Тем самым, ГК РФ можно в определенной части вполне считать источником и жилищного права.

Основным источником жилищного права является ЖК РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г., который главным образом регулирует вопросы правового режима жилищных фондов, договоров социального найма жилого помещения, деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также отношения по управлению многоквартирными домами.

Вопросы приобретения права собственности па жилое помещение путем его приватизации, т. е. передачи из государственной или муниципальной собственности в частную собственность, постоянно проживающим в нем лицам регулируются Законом РФ от 04.07.1991 № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Данный нормативный акт определяет основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Важнейшим его положением является установление разовой и бесплатной передачи в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. В настоящее время право на приватизацию жилого помещения согласно данному закону ограничено сроком, так как с 1 января 2013 г. основные его положения прекратят свое действие.

Согласно ст. 5 ЖК РФ в качестве источников жилищного права могут выступать Указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. При этом, Указы Президента РФ, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить ЖК РФ и другим федеральным законам. В свою очередь Правительство РФ вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение ЖК РФ, других федеральных законов, нормативных Указов Президента РФ.

Вместе с этим издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, могут и федеральные органы исполнительной власти в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами, Указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ.

Ввиду того, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ по вопросам жилищного права могут принимать законы и субъекты РФ, которые не могут противоречить федеральному законодательству. Так ст. 6 ЖК РФ определяет, что органы государственной власти субъектов РФ обладают соответствующей компетенцией в пределах полномочий, установленных ЖК РФ и другими федеральными законами.

Так, например, в Москве действуют Закон г. Москвы от 27.01.2010 № 2 «Основы жилищной политики города Москвы», Закон г. Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также иные нормативные правовые акты регионального значения.

К числу законов Санкт-Петербурга в области жилищных отношений можно отнести Закон Санкт-Петербурга от 05.05.2006 № 221−32 «О жилищной политике СанктПетербурга», Закон Санкт-Петербурга от 28.07.2004 № 409−61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» и другие законы.

В Московской области в числе прочих законодательных актов в области жилищных правоотношений действуют Закон Московской области от 26.07.2006 № 124/2006;03 «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда Московской области по договорам социального найма отдельным категориям граждан» и Закон Московской области от 20.12.2006 № 230/2006;03 «Об определении общей площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договору социального найма» .

Аналогичные законодательные акты приняты во всех субъектах РФ.

В соответствии с п. 7 ст. 5 ЖК РФ органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Например, согласно законодательству Московской области учетная норма жилой площади, необходимая для установления нуждаемости гражданина в жилом помещении для договора социального найма жилого помещения, устанавливается органами местного самоуправления.

Таким образом, можно говорить о системе нормативного регулирования жилищных отношений, которая имеет федеральный, региональный и местный уровень. При этом в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям ЖК РФ, применяются нормы ЖК РФ.