Перспективные объекты: доходные дома, лофты, экодома

Доходные дома. Первый доходный дом в Москве был построен в 1851 г. Это был небольшой двухэтажный каменный дом, расположенный на Каланчевской улице. Вообще, этажность первых доходных домов была не выше трех этажей.

В 1876 г. появляется первый пятиэтажный, а в 1904 г. — первый восьмиэтажный доходный дом у Красных ворот, который долгое время оставался самым высоким в Москве. Это была одна из самых известных построек в стиле модерн, принадлежащая водочному магнату Ф. И. Афремову. В 1912 г. в Б. Гнездниковском переулке был построен 12-этажный доходный дом с дешевыми квартирами.

На рубеже XIX—XX вв. Москва благодаря стремительному развитию капиталистических отношений превращается в центр хозяйственной жизни России. С губернскими городами Москву связывают десять железных дорог. Население Москвы растет быстрыми темпами и в 1917 г. насчитывает около 2 млн жителей, что более, чем в пять раз превышает население Москвы середины XVIII в.

В конце XIX — начале XX в. в столице начинается строительный бум. Повсеместно возводятся новые дома, старые дома переделываются коренным образом, обновляются фасады, появляются богатые особняки в центре и на окраинах.

К началу XX в. в Москве было уже более 600 доходных домов. Это был своеобразный арендный жилой фонд города, находившийся в частной собственности граждан Москвы различных сословий: от княжеских потомков до разбогатевших представителей интеллигенции — врачей, адвокатов, архитекторов.

Жить в доходных домах считалось престижным. Это была своеобразная визитная карточка, которая свидетельствовала о высоком социальном и предпринимательском статусе владельца, который способен тратить деньги на престижное жилье.

По своему правовому статусу доходный дом являлся частной собственностью и предназначался для сдачи помещений в аренду с целью получения прибыли.

В более престижных жилых домах возможно было, помимо проживания, заниматься частной практикой, если это не нарушало уклад и репутацию владельца доходного дома, а также не беспокоило других арендаторов.

В дореволюционной России рынок арендного жилья предлагал и коечно-каморочные квартиры, и богатые многокомнатные квартиры в престижных домах.

В коечно-каморочных квартирах проживали обычно фабрично-заводские рабочие, мелкие торговцы и ремесленники, приказчики, а также пришлые сезонные рабочие, которые проявляли стремление пользоваться постоянным жилищем. Свое название эти квартиры получили за то, что в них часто ютилась семья, предоставлявшая в одной из комнат койки для ночлега квартирантам.

Самым дешевым жильем в Москве были так называемые ночлежные дома, где за 2−3 копейки лица, опустившиеся до крайней степени нищеты, получали ночлег.

Дома с дешевыми квартирами строились исключительно из нравственных соображений. Главной идеей строительства домов с дешевыми квартирами была максимальная экономичность и функциональность, а, следовательно, максимальная доходность. Архитектор Э. К. Нирзее первым разработал проект дома «дешевых квартир», где воспользовался коридорной (гостиничной) системой поэтажной планировки. Каждый этаж был разбит системой коридоров на типовые жилые ячейки, разнообразные по устройству. Площадь в таких квартирах варьировалась от 28 до 47 м².

Рис. 1.4. Классификация объектов управления (по функциональному назначению, размеру и классу).

Наряду с активным строительством доходных домов в конце XIX — начале XX в. в Москве существовало большое количество меблированных комнат, так называемых меблирашек, предназначенных для сдачи внаем жителям города с небольшим достатком.

Владельцы доходных домов были озабочены проблемой доходности домов и поиском путей ее повышения. 24 ноября 1905 г. было образовано «Московское общество домовладельцев-арсндаторов г. Москвы и ея окрестностей», которое было призвано разрешить жилищный вопрос, попытаться удешевить стоимость квартир и повысить эффективность эксплуатации в экономическом, техническом и санитарном отношении.

Благодаря усилиям членов общества было достигнуто согласие владельцев земли на залог арендных строений без повышения арендной платы за землю. 12 июня 1912 г. это право владельца строения было закреплено Законом «О праве застройки» .

Также домовладельцы создавали собственные общественные организации, которые занимались главным образом вопросами борьбы с неплательщиками.

До Первой мировой войны прибыль владельцев доходных домов, где проживала интеллигенция и предприниматели, составляла около 67% от собираемой арендной платы. Этот показатель говорил о перспективности развития доходных домов, однако война и революция прервали этот процесс на долгие годы.

В 1915 г. царским указом было запрещено повышать арендную плату, а также выселять несостоятельных жильцов, что привело в конечном итоге к полному исчезновению доходных домов.

Идея возрождения доходных домов начала воплощаться в жизнь благодаря усилиям Департамента инвестиционных программ строительства г. Москвы. В октябре 2003 г. в историческом центре Москвы состоялось открытие первого в современной России доходного дома. Этот дом находится в собственности города и передан в управление ГУП «Мосжилкомплекс». Данный доходный дом относится к категории элитного жилья. Квартиры и нежилые помещения в этом доме пользуются спросом у очень обеспеченного слоя населения.

Доходный дом имеет ряд преимуществ: клиентам гарантирована юридическая чистота сделки, они получают не только современную оснащенную квартиру с подземным гаражом и комплексной системой охраны, но и широкий спектр дополнительных услуг: уборку жилых помещений, доставку продуктов и обедов, прием вещей в химчистку и прачечную и др. Кроме того, многие из потенциальных клиентов рассматривают доходный дом в качестве альтернативы гостиницам, которых, кстати, в столице катастрофически не хватает.

Доходный дом требует определения, которое отражало бы его особенности и могло найти свое место в нормативных документах. Один из вариантов был предложен специалистами ГУП «Мосжилкомплекс» .

" Доходный дом — специализированный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли предоставляет по договору аренды во временное владение и пользование обособленные помещения без ограничения их размеров. Арендатор обособленного помещения может использовать его для проживания и (или) организации малого предпринимательства на основе интеллектуальной или творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов других арендаторов" [20].

Из этого определения следует, что у доходного дома должен быть собственник, заинтересованный в реальной прибыли для погашения кредита и качественного обслуживания арендаторов.

Доходный дом, по определению, должен приносить прибыль своему владельцу. Существующая нормативная база в Российской Федерации и г. Москве, регулирующая наем жилых помещений, направлена в большей степени на решение социальных проблем в жилищной сфере, нежели экономических, призванных обеспечить полноценное использование и содержание жилища, не говоря уже о его доходности для собственника.

Эффективность управления и эксплуатации доходного дома подчиняется строгим экономическим законам и зависит от взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению. Главными факторами являются коэффициент заполнения, который показывает соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде помещений доходного дома; рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств; срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.

Сочетание этих основных факторов должно обеспечить доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне.

Так же как и любой другой жилой дом, доходный дом неразрывно связан с земельным участком, инфраструктурой города и, являясь объектом права, должен быть зарегистрирован как собственность конкретного физического или юридического лица и представлять собой единый неделимый комплекс или домовладение.

" Домовладение — учтенный в установленном порядке обособленный земельный участок с расположенными на нем строениями и сооружениями, т. е. комплекс сложных инженерно-технических сооружений с элементами повышенной опасности, требующими специальных знаний для эксплуатации и управления" [14].

Для того чтобы эффективно управлять таким комплексом, требуются специальные знания, а также привлечение профессиональной управляющей компании.

Эти два определения были положены в основу правового обоснования эксперимента по эксплуатации первого муниципального доходного дома в г. Москве. Целью эксперимента является доказательство необходимости правовой поддержки условий и способов, обеспечивающих доходность домовладения и целесообразности внедрения новой формы использования городской собственности путем строительства в каждом округе Москвы серии из нескольких доходных домов.

Каждый доходный дом различного класса должен быть рассчитан на удовлетворение потребностей во временном проживании москвичей и деловых партнеров города с разным уровнем дохода. Класс доходного дома определяется уровнем комфорта и предоставляемых услуг.

Мировая практика свидетельствует, что аренда жилых помещений различного класса на длительный срок без права их изъятия у собственника успешно конкурирует на рынке недвижимости с куплей-продажей и удовлетворяет потребность в жилье не менее 50% участников рынка.

Доходные дома отличаются от жилья, предоставляемого на условиях социального или коммерческого найма, профессиональным уровнем управления и предоставлением жильцам-арендаторам высокого уровня жилищно-коммунального обслуживания. Также важным отличием является то, что проектирование, строительство и эксплуатация доходного дома обеспечивают доход и ликвидность в течение всего срока его эксплуатации.

В современных условиях доходные дома вновь должны обрести былую привлекательность и успешно конкурировать с гостиничным бизнесом и домами коммерческого заселения.

Лофт. С английского loft переводится весьма просто — чердак. В американской трактовке это слово принято переводить как «верхний этаж склада или промышленного помещения». Данное определение привело к тому, что лофтами иногда называют второй этаж обычного коттеджа, превращенный в единое пространство или же квартиру, стиль отделки которой можно назвать индустриальным, где комнаты совмещены в единое пространство [28].

Однако в Европе и Соединенных Штатах лофтами принято называть не мансарды, а исключительно бывшие промышленные здания — фабрики, заводы, склады, цеха, которые были переделаны под офисы, арт-объекты и жилые комплексы.

Таким образом, классическая квартира-лофт — это апартаменты с достаточно большой площадью, расположенные в бывшем индустриальном здании и сохранившие в своем интерьере такие детали, как балки, различные трубы, кирпичная кладка на стенах, бетон и металлические конструкции.

Лофт — явление типично американское. Именно в США в 20-е гг. минувшего века в таких известных районах НьюЙорка, как Манхэттен, Сохо и Восточный Квинс, промышленные помещения начали обретать совсем другое предназначение. Предпосылок к появлению такого необычного формата недвижимости было несколько.

• 1. Промышленные предприятия в Нью-Йорке в основном строились в виде таунхаусов, чтобы сэкономить на покупке дорогостоящих земельных участков. После того как город начал разрастаться, эти фабрики и заводы оказались в центре Нью-Йорка, соответственно земля поднялась в цене в десятки раз.
• 2. Великая депрессия конца 1920;х гг. привела к тому, что многие предприятия разорились и были закрыты. Освободившиеся помещения, расположенные на тот момент в уже весьма престижных районах, представляли значительный интерес.
• 3. Стоимость аренды таких брошенных промышленных помещений была значительно ниже, чем плата за проживание в обычной квартире в том же районе, так что желающих стать владельцами подобного здания было довольно много.

Первоначально арендаторами лофтов становились исключительно представители богемы (художники, музыканты, артисты, писатели и скульпторы). Этих творческих людей привлекали не только низкая арендная плата, но и особенности бывшего индустриального здания — необычайно высокие потолки, огромные пространства, не разделенные на традиционные спальни и гостиные, окна от пола до потолка, дополнительное потолочное освещение, свободный и оригинальный интерьер. Девелоперы быстро оценили перспективы новой тенденции и стали сами выкупать, переоборудовать и выставлять на продажу индустриальные здания, которые оценили не только богемные жители НьюЙорка, но и бизнесмены, адвокаты, банкиры.

Уже к 50-м гг. XX в. лофты прочно заняли в Соединенных Штатах свою нишу в категории дорогого жилья. И не только потому что стоимость этих громадных апартаментов была очень высока, по и потому что, несмотря на рост популярности, далеко не каждый покупатель жилья готов обитать в таком непривычном, индустриальном интерьере.

Только в 1960;е гг. лофты стали появляться в Европе (Германии, Великобритании, Нидерландах). Например, в Англии первым лофтом стали здания в районе Клеркенвелл, расположенном на севере Лондона. Самым известным лофт-проектом социально-культурного значения в Лондоне является музей современного искусства «Tate Modern». Здание было построено в две очереди в 1947 и 1963 гг. и до 1981 г. являлось электростанцией («Bankside Power Station»).

С ростом популярности «индустриального жилья» в Европе началась нехватка таких помещений. В связи с этим иногда под лофты переделываются старые склады, сиротские приюты, школы, а в Финляндии популярным жилым комплексом стал железнодорожный вокзал. Кстати, лофт стал отличным выходом для городских властей и девелоперов в тех случаях, когда сносить историческое здание нельзя в силу его архитектурной ценности, а использовать по прямому назначению уже невозможно.

На постсоветском пространстве первым классическим лофтом принято считать элитный жилой комплекс, появившийся в Риге в 2003 г. на Кипсале, в котором был сохранен исторический облик старинной фабрики по производству гипса.

В Европе и США появляются новостройки, квартиры в которых выполнены в стиле «лофт», однако специалисты считают, что подобные «новоделы» уже не могут претендовать на звание классических лофтов, а являются скорее апартаментами в индустриальном стиле.

Лофт привлекает потенциальных покупателей своими огромными размерами (помещения площадью более 200−300 м2); оформлением интерьера в индустриальном стиле, подразумевающем обилие металла, старой кирпичной кладки, минимума отделки и текстиля; свободной планировкой помещений; тенденциями минимализма в оформлении интерьера; высокими потолками и огромными окнами. В конечном итоге, лофт — это не только особенное жилье, по скорее стиль жизни.

Говорить о каком-либо рынке лофтов в Москве и СанктПетербурге в настоящее время нельзя. Российские покупатели недвижимости пока не оценили возможности и оригинальность такого индустриального жилья, однако первые предложения уже есть.

В нашей стране бывшие здания заводов и фабрик чаще становятся не жилыми, а офисными помещениями. Кроме того, зачастую застройщикам проще снести старое здание и построить на его месте новое, чем бережно реконструировать сооружение и превращать его в квартиры-лофты. Не стоит забывать и о том, что лофты относятся к категории элитного жилья, чаще всего располагаются в историческом центре, обладают огромной площадью и соответственно высокой стоимостью.

По мнению специалистов, те предложения, которые появились сейчас на рынке столичного жилья, рассчитаны на представителей политической и бизнес-элиты, а также на «золотую молодежь», которая сможет оценить необычность «индустриальной квартиры» .

На сегодняшний день можно выделить такие интересные объекты недвижимости, как жилые комплексы «Николаевский дом» и «Manhattan House» в Москве. В СанктПетербурге самым значимым проектом в данном направлении стала «Новая Голландия» — промышленный остров, многие постройки которого относятся еще к XVIII в. Сейчас обсуждается проект реконструкции этого объекта, предполагается, что в числе коммерческих и жилых помещений в комплексе появятся и лофты, девелоперы намерены сохранить историческую атмосферу острова.

Среди нежилых лофтов в России можно выделить:

• • «Лофт Проект Этажи» в северной столице — многофункциональный культурный центр современного искусства, где часто проводятся выставки современных художников;
• • «Винзавод» — центр современного искусства в Москве, здание бывшего пивного, а затем винного завода «Московская Бавария», в 2007 г. ставшего выставочным центром;
• • бывшая «Даниловская мануфактура» в столице, ставшая популярным офисным центром;
• • креативное пространство «Ткачи» в Санкт-Петербурге, бывший комплекс «Новой бумагопрядильной мануфактуры», основанный еще в 1846 г.

Экодома. Для российского рынка недвижимости понятие экологического «зеленого» строительства {green development) достаточно новое.

Green development — это направление в строительстве, заключающееся в увеличении эффективности объектов недвижимости в свете более рационального использования имеющихся ресурсов (воды, электричества, строительных материалов), увеличения положительного воздействия домов на здоровье людей и сокращения их вредного влияния на окружающую среду за счет более продуманного размещения объектов в экологической среде, дизайна, планировки в соответствии с экологическими нормами, использования современных экологически чистых материалов, соответствующего уровня эксплуатации объекта.

В основе концепции проектирования современных зданий лежит идея того, что качество окружающей нас среды оказывает непосредственное влияние на качество нашей жизни как дома, так и на рабочем месте или в местах общего пользования, составляющих основу наших городов. Выдающийся архитектор современности Норман Фостер пишет: «Проблемы окружающей среды воздействуют на архитектуру на каждом ее уровне. Половина потребления энергии в развитых странах приходится на здания, и еще четверть — на транспорт. Архитекторы не могут решить все мировые экологические проблемы, но мы можем проектировать здания, требующие только часть потребляемой ныне энергии, кроме того, благодаря надлежащему градостроительному планированию мы можем влиять на транспортные потоки. Расположение и функциональное назначение сооружения, его конструктивная гибкость и технологический ресурс, ориентация, формы и конструкция, его система обогрева и вентиляции, характеристики используемых при строительстве материалов — все эти параметры влияют на количество энергии, требующейся для возведения, эксплуатации и технического обслуживания здания, а также для транспорта, движущегося к нему и от него» [17]. Это понимание гармонии окружающей среды и архитектуры Норман Фостер выразил в выдающемся проекте экостроительства — высотном здании «Commerzbank» во Франкфурте-на-Майне, Германия, которое является не только новым достижением в архитектуре и инженерии высотных зданий, но и открывает новое направление в общей истории мирового строительства [17|.

" Зеленые дома" имеют уникальное исполнение. Максимальная функциональность, экологичность и минимализм настолько близко сливаются друг с другом, что в итоге получаются качественно новые объекты. Это объемные и широкие пространства, наполненные солнечным светом, чистым воздухом, теплом без отсутствия посторонних шумов. «Зеленым» может быть не только дом, но также офис или магазин.

Объекты green development проектируются в соответствии со следующими требованиями: обязательное применение технологий нагрева воды за счет энергии солнца; качественная изоляция стен, окон, полов и потолков; наличие систем сбора дождевой воды и ее использование в технических нуждах; использование возобновляемых источников энергии; применение натуральных материалов; применение технологий переработки и утилизации отходов строительства и повседневной эксплуатации.

Большое внимание уделяется методам эффективного использования водных ресурсов. Решается круг следующих задач: минимизация использования водонепроницаемых покрытий, которые ограждают растительность от проникновения водных потоков, например, дождя, что неблагоприятно сказывается на ее общем состоянии. Безопасная и экологически-ориентированная планировка объектов на территории, применение систем фильтрации сточных вод помогают защитить растительность, сократить бесконтрольные потоки сточных вод в грунт и предотвратить эрозию почв, которая может нанести значительный вред природному балансу водной системы.

Цель экодомов — в создании здоровой среды па базе экономного использования ресурсов и экологического проектирования. Поэтому, вопреки распространенному мнению, в «зеленых» домах обеспечиваются не только высокие экологические стандарты, но и социально-экономическое взаимодействие с будущими обитателями. Вот почему разработаны и внедрены специальные стандарты для измерения эксплуатационных характеристик построенных зданий в соответствии с задачами экодизайна. В настоящее время самыми распространенными в мире являются стандарты BREEAM (Building Reseach Establishment’s Environmental Assessment Method), Великобритания и LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), США. Оба стандарта оценивают здания по широкому спектру условий строительства и эксплуатации. В случае соответствия требуемому уровню проект получает баллы. Суммарная оценка определяет уровень рейтинга — чем больше баллов, тем экологичнее считается здание. Здания оцениваются сначала на стадии проектирования — если проект проходит по критериям, то он считается «зарегистрированным». На втором этапе оценивается уже готовое здание, чтобы проверить цифры, заявленные на этапе проектирования и строительства. Если здание проходит эту проверку, то оно считается «сертифицированным» .

По стандарту BREEAM оценка проводится по следующим девяти категориям: управление проектированием, строительством и зданием, здоровье и благосостояние пользователей здания, использование (экономия) энергии; транспортная доступность, использование (экономия) воды, строительные материалы, переработка мусора, использование земельного участка и экология, загрязнение окружающей среды. В каждом разделе есть обязательные пункты, без выполнения которых нельзя получить сертификат. Считается, что система BREEAM больше ценит экологические аспекты зданий, в то время как LEED более ориентирована на бизнес (комфорт арендаторов зданий) и прибыль (эффективное использование земельного участка). Чтобы претендовать на сертификат LEED, авторы должны доказать, что они снижают потребление воды на 20%, способны переработать 50−75% строительных отходов, использовать материалы, включающие вторичные компоненты и материалы с низким содержанием летучих органических соединений.

Российский совет по «зеленым» зданиям, созданный в 2009 г., наращивает усилия по закреплению практики устойчивого и экологически безопасного строительства на российском рынке, а также ставит перед собой задачу разработать российские стандарты «зеленых» зданий.

На сегодняшний день российские девелоперы готовы использовать экотехнологии при строительстве, но не каждое здание при этом может соответствовать общепризнанным стандартам BREEAM или LEED. Это вызвано тем, что не все технологии подходят российским условиям.

В частности, специфика климата предопределяет ограниченность или невозможность использования некоторых природных ресурсов. Например, применение солнечных батарей на фасадах и крышах зданий может оказаться дорогостоящим и не оправданным из-за непродолжительности и непредсказуемости солнечной энергии. Возможно, с развитием технологий и снижением стоимости фотоэлектрических солнечных элементов данный способ станет доступным и в средней полосе.

По мнению специалистов, нецелесообразно также и применение зеленых стен (зеленых экранов) или организация садов на крышах домов. Однако при продолжительной теплой погоде живые экраны могут предохранять здание от воздействия тепловых островов (воздействие больших асфальтированных зон, притягивающих большое количество тепла, в непосредственной близости к зданию).

При преобладающей минусовой температуре архитекторы прежде всего должны задумываться о сбережении тепла — особые виды стекла, системы утеплителей. Например, использование энергосберегающих фасадов и повышенные стандарты остекления, изоляции в московских зданиях вполне оправдано — оно позволяет снизить поступление тепла в летнее время и его утечку из здания в зимнее, при этом дополнительные затраты будут незначительными. Хотя данный способ не является экологичным, в основе лежит экономия энергии на обогрев, следовательно, уменьшение тепловых выбросов в атмосферу.

Стоит помнить о сравнительно недорогой стоимости российских ресурсов (электрической, тепловой энергии, воды). И нередко девелоперы не хотят увеличивать затраты на установку экотехнологий. Объясняется этот факт и непритязательностью потребителя. Хотя некоторые иностранные компании, располагающие представительства в России, одним из критериев ставят аренду именно энергоэффективных объектов.

Необходимо вкладывать в сознание людей идею устойчивого строительства. И тогда экотехнологии можно применять повсеместно. Целесообразна организация автономных районов и даже целых городов, где на человека приходится гораздо меньший расход воды, перерабатывается и повторно используется мусор, где здания будут получать энергию из возобновляемых источников. Все дома будут располагаться не дальше, чем на расстоянии семиминутной прогулки от остановок общественного транспорта, работы и объектов социальной инфраструктуры.

На сегодняшний день в России зарегистрировано рекордно маленькое количество сертифицированных зданий. В Москве только два офисных. здания («White Gardens» и «Arcus III») зарегистрированы для получения сертификата по стандарту BREEAM. Два проекта нового строительства зарегистрированы и в системе LEED: «GE Energy» в Калуге и SKF в Твери.

Впрочем, среди девелоперов в последнее время наметился рост экологической культуры. Как говорит директор, но развитию бизнеса «EcoStandard Group» Николай Кривозерцев, собственники стали прибегать к экологическому аудиту еще до приобретения участка. Но только 20% полученных экологических заключений используются застройщиками для повышения эффективности работы над проектом [ 171.

Затраты на строительство экообъектов увеличиваются примерно на 10−20%, а иногда даже на 30%. В Европе «зеленое» строительство поощряется снижением налогового бремени — компания, которая возводит подобные здания, платит меньше налогов. Как правило, в Европе проекты green development окупаются через 7−8 лет.

Тем не менее, управляющие компании видят значительную экономию эксплуатационных расходов по экообъектам и более высокие показатели эффективности их использования. Собственники недвижимости склонны выбирать более долговечное и надежное инженерное оборудование, стоимость ремонта которого значительно ниже на всем протяжении жизненного цикла здания. Использование технологий утилизации и применение материалов, не оставляющих строительного мусора, в конечном итоге позволяет снизить стоимость проекта.