Права и обязанности сторон договора найма жилого помещения

В ст. 676 ГК РФ установлено, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Рассмотрим подробнее данные положения.

Жилое помещение должно быть фактически свободным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Если жилое помещение не соответствует установленным санитарным и техническим требованиям, то оно не должно использоваться как жилое и, следовательно, не может быть объектом договора коммерческого найма. В частности, согласно ст. 687 ГК РФ это является основанием для расторжения договора.

Наймодатель обязан не только предоставить нанимателю для проживания жилое помещение, но и обеспечить в дальнейшем его надлежащую эксплуатацию и ремонт. Перечисленные обязанности наймодателя являются традиционными.

Согласно ст. 681 ГК РФ на наймодателя также возлагается обязанность по капитальному ремонту (если иное не установлено договором). Наймодатель имеет право требовать от нанимателя соблюдения условий договора, в том числе нести ответственность за действия граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 677 ГК РФ); настаивать на изменении условий договора и в установленных случаях — его расторжения (ст. 684 и 687 ГК РФ). Кроме того, наймодатель участвует в решении других вопросов, касающихся пользования жилым помещением (дает согласие на вселение в жилое помещение других граждан, замену нанимателя, сдачу жилого помещения в поднаем и др. (ст. 679, 680, 685, 686 ГК РФ).

В ст. 677 ГК РФ, как мы уже отмечали, установлено, что нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Кроме того, в ней записано, что:

• • в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст. 679 ГК РФ;
• • граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законодательством;
• • наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения;
• • граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Как следует из указанной статьи, в договоре используется новое понятие «граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем» вместо понятия «член семьи нанимателя», которое применяется при заключении договора социального найма жилого помещения. Нельзя признать это новшество удачным, поскольку неясен круг этих лиц (в отличие от понятия «член семьи нанимателя», которое содержится в ст. 31 ЖК РФ).

В гл. 35 ГК РФ есть конкретная статья об обязанностях нанимателя — ст. 678.

Согласно указанной статье наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, он обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Указанные вопросы нашли закрепление в жилищном законодательстве. Действующее законодательство обязывает граждан бережно относиться к занимаемому жилому помещению. Это положение неразрывно связано с другой основной обязанностью нанимателей жилых помещений: использовать занимаемое жилье по назначению (для проживания граждан). При этом граждане (наниматели и собственники жилых помещений) обязаны не нарушать права и охраняемые законодательством интересы других лиц.

В жилые помещения, занимаемые гражданами по договору коммерческого найма, могут быть вселены в качестве пользователей этих жилых помещений:

• • другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК РФ). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
• • временные жильцы (пользователи), если наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешать им безвозмездное проживание в жилом помещении (ст. 680 ГК РФ). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади на одного человека. Срок их проживания не может превышать шести месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение, но истечении согласованного с ними срока проживания, а если он не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим;
• • поднаниматели, когда по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в их пользование (ст. 685 ГК РФ). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади на одного человека. Такой договор является возмездным. Его срок не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения. На договор поднайма жилого помещения нс распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Как следует из ст. 685 ГК РФ, поднаниматель, несмотря на то, что он (как и временный жилец) не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, может длительное время проживать по договору поднайма. Вместе с тем срок его проживания не может быть больше общего срока договора коммерческого найма, т. е. пяти лет.

В ГК РФ предусмотрена замена нанимателя в договоре найма. Согласно ст. 686 установлен следующий порядок:

" 1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями" .

В ст. 681 ГК РФ предусмотрено, что текущий ремонт сданного внаем жилого помещения — обязанность нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Таким образом, в ст. 681 ГК РФ закреплен общий принцип, используемый в гражданско-правовых договорах: текущий ремонт жилого помещения входит в обязанность нанимателя (гражданина), а капитальный ремонт — наймодателя (собственника или управомоченного им лица). Аналогичный порядок предусмотрен в жилищном законодательстве (ст. 65 и 67 ЖК РФ). Вместе с тем норма ст. 681 ГК РФ имеет диспозитивный характер, предусматривая, что стороны могут устанавливать в договоре и иной порядок ремонта жилого помещения.

В ст. 675 ГК РФ установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В этой статье закреплены гарантии сохранения прав нанимателя и лиц, проживающих с ним в жилом помещении, на случай изменения собственника жилого помещения. Новый наймодатель не вправе изменять или расторгать договор; при этом его действие сохраняется на прежних условиях.

Здесь сохранен традиционный принцип договорных отношений: изменение одной из сторон договора (переход права собственности на жилье к другому лицу) не влечет для другой стороны негативных последствий. Например, согласно ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом (квартиру) к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В ст. 558 ГК РФ указывается, что договор купли-продажи жилого дома (квартиры) должен содержать перечень лиц, которые сохраняют в соответствии с законодательством право пользования продаваемым жилым помещением (с указанием их прав).

В ст. 684 ГК РФ установлено, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, последний считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, то наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

При этом инициатива в продлении или прекращении договора должна исходить от наймодателя, и если он не настаивает на расторжении договора, то последний считается продленным на прежних условиях. Следовательно, законодательством предусмотрены для нанимателя определенные гарантии для сохранения стабильности в пользовании жилым помещением.

Вместе с тем в ст. 684 ГК РФ предусмотрено довольно жесткое требование в случае заключения договора на новый срок: наниматель не вправе настаивать на увеличении числа проживающих в жилом помещении. Причем эта его просьба может быть не выполнена даже при условии соблюдения нормы жилой площади па одного человека (ст. 679 ГК РФ).

В ст. 687 ГК РФ определен порядок расторжения договора найма жилого помещения. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Установлено, что договор найма жилого помещении может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• — невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• — разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

• — если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
• — в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если предупреждения наймодателя выполнены не будут, то он вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные ст. 687 ГК РФ. Положения данной статьи базируются на нормах Конституции (ст. 40), согласно которой «никто не может быть произвольно лишен жилища» .

В соответствии со ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из этого жилого помещения на основании решения суда. Конечно, гражданское законодательство не устанавливает конкретный порядок выселения граждан из жилых помещений (делается ссылка лишь на судебное решение). При этом речь идет о выселении граждан из жилого помещения в связи с прекращением действия договора, и на наймодателя не может возлагаться обязанность по обеспечению жильем выселяемых граждан (поселению их в другое жилое помещение). Иными словами, этот вопрос граждане должны решать самостоятельно.