Особенности правового режима земельных участков, предоставленных гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

В ЗК РФ установлено, что гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК РФ и федеральным законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. В качестве такового в настоящее время выступает Закон о фермерском хозяйстве.

В настоящее время крестьянские хозяйства могут создаваться и расширяться на земельных участках, полученных путем:

• а) предоставления их из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в том числе в фонде перераспределения земель;
• б) выделения земельных участков в натуре в счет земельных долей, право собственности на которые предоставлены при приватизации земель сельскохозяйственных коммерческих организаций;
• в) приобретения земельных участков в собственность или в аренду у собственников земельных участков.

Порядок предоставления для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в ст. 34 ЗК РФ и ст. 12 Закона о фермерском хозяйстве, который предусматривает:

• 1) подачу гражданами в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления с указанием цели использования земельного участка; его предполагаемые размеры, обоснованные числом членов крестьянского (фермерского) хозяйства, его специализацией; испрашиваемое право (в собственность за плату или бесплатно или аренду на определенный срок); к заявлению должно быть приложено соглашение членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
• 2) орган местного самоуправления на основании заявления либо обращения органа государственной власти с учетом зонирования территорий в месячный срок утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте, с тем чтобы заявитель обеспечил за свой счет выполнение кадастровых работ, подготовку документов в соответствии с требованиями Закона о кадастре недвижимости и обратился с заявлением об осуществлении кадастрового учета земельного участка;
• 3) указанный уполномоченный орган в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта принимает соответствующее решение и направляет заявителю его копию с приложением кадастрового паспорта;
• 4) в недельный срок после принятия решения заключается договор купли-продажи или аренды.

Пункт 4 ст. 12 Закона о фермерском хозяйстве воспроизводит положение ст. 34 ЗК РФ о праве органа местного управления или органа государственной власти принимать решения о платном или бесплатном предоставлении в собственность граждан земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Эта норма в определенной степени корреспондируется с нормами ст. 28 ЗК РФ, согласно которым предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, а бесплатно это возможно лишь в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ. Однако ст. 28, 34 ЗК РФ носят общий характер, безотносительно к категории земель. Между тем режим земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлен Законом об обороте земель. Статья 10 данного Закона устанавливает жесткое правило: земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Таким образом, исходя из приоритетности Закона об обороте земель как специального закона, легитимность нормы ст. 12 Закона о фермерском хозяйстве, предоставляющей правовую возможность гражданам получить бесплатно земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, представляется сомнительной.

Недействующей оказалась и ст. 33 ЗК РФ, согласно которой максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, применительно к землям, находящимся в собственности, соответственно, России, субъектов РФ и муниципальных образований, поскольку:

• а) нормирование размеров земельных участков (минимальных и максимальных), введенное Законом об обороте земель, преследует иные цели, а именно — недопущение дробления земельных участков в целях их рационального использования путем установления минимальных размеров образуемых новых земельных участков;
• б) ограничение концентрации землевладения на праве собственности путем установления максимального его размера, начиная с 10% территории административного района на одного гражданина или на одно юридическое лицо. Минимальные размеры субъекты РФ установили дифференцированно, в зависимости от специализации использования земельного участка; максимальные размеры (в большинстве субъектов РФ — 10%, редко — 20−30%) но существу не имеют никакого отношения к крестьянскому хозяйству по определению.

Создание крестьянского (фермерского) хозяйства и расширение его деятельности на приватизированных землях сельскохозяйственных коммерческих организаций путем выхода гражданина и членов его семьи из их состава и выдела в натуре земельного участка, равного по площади сумме земельных долей собственника, осуществляется по правилам ст. 13 и 14 Закона об обороте земель, касающихся определения местоположения испрашиваемого земельного участка.

Те же правила соблюдаются при расширении деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства путем аренды земельных долей, право собственности на которые принадлежит другим гражданам.

Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, в целом определены ЗК РФ, Законом об обороте земель и Законом о фермерском хозяйстве.

Судебная практика, связанная с банкротством многочисленных крестьянских (фермерских) хозяйств, созданных, но Закону РСФСР от 22.11.1990 № 348−1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», и по другим делам, выявила проблему различного толкования правового режима их земельных участков в связи с тем, что они предоставлялись (по формулировкам законодательства) гражданину в лице главы крестьянского хозяйства и оформлялись на его имя. Суды, а также некоторые авторы^[1] рассматривали эту ситуацию как предоставление земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства главе крестьянского хозяйства на праве индивидуальной (личной) частной собственности, якобы логически вытекающее из диспозитивного характера ст. 257 ГК РФ, а практически — из порядка оформления свидетельства о праве собственности на земельный участок как правоустанавливающего документа. Данную позицию невозможно признать обоснованной. Во-первых, такая точка зрения не вытекает из смысла самой ст. 257 ГК РФ, ни тем более из п. 2 и 3 ст. 6 Закона о фермерском хозяйстве, в которых говорится лишь об общей совместной или общей долевой собственности на земельный участок членов фермерского хозяйства. Во-вторых, данная позиция признает правомерным (справедливым) неравенство главы и членов крестьянского хозяйства в отношениях собственности на земельный участок; в-третьих, это противоречит одному из принципов земельного законодательства (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) — единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Наконец, в-четвертых, в правоустанавливающем документе четко обозначено, что земельный участок предоставляется гражданину как главе конкретного крестьянского хозяйства (названного в документе) с указанием его целевого назначения — ведение крестьянского хозяйства. Это дает основание квалифицировать в данном случае главу крестьянского хозяйства не как субъекта индивидуального права частной собственности на земельный участок, а в качестве законного представителя членов крестьянского (фермерского) хозяйства как субъектов права общей собственности па земельный участок.

• [1] Эта позиция отражена даже в учебной литературе. См.: Земельное право: учебник / под ред. Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева. М.: Проспект, 2006. С. 523.