Объект договора аренды

Объектом договора аренды могут быть земельные участки, не изъятые из оборота^[1], границы которых определены и, по общему правилу, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет, а также части таких земельных участков. В договоре аренды должны быть указаны сведения, содержащие необходимые для передачи и использования земельного участка или его части характеристики и позволяющие определенно установить земельный участок или его часть, подлежащие передаче: местоположение, площадь. Обязательным приложением к договору аренды является план земельного участка с указанием его границ. К договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка. В случае передачи в аренду части земельного участка на кадастровом плане земельного участка должна быть указана часть, сдаваемая в аренду (п. 2 ст. 26 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество).

При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Форма и государственная регистрация договора аренды

Договор аренды земельного участка на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

По общему правилу (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609 ГК РФ) договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в ЕГРП и, соответственно, считается заключенным с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Не подлежат государственной регистрации договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Срок договора аренды земельного участка устанавливается по соглашению сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для аренды отдельных видов земельных участков. Например, действующим российским законодательством установлены максимальные сроки договора аренды земельных участков продолжительностью в сорок девять (49) лет для следующих случаев:

• — при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель);
• — по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет (п. 3 ст. 28 Закона о приватизации имущества);
• — при аренде лесных участков (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Законодательством, в том числе региональным, в отдельных случаях могут предусматриваться и минимальные сроки договора аренды. Например, минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий могут устанавливаться законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (абз. 2 и. 3 ст. 9 Закона об обороте земель). Также минимальные сроки аренды лесных участков установлены ЛК РФ для определенных видов использования лесов (ч. 3 ст. 72).

Если срок в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ) Таким образом, арендные отношения, возникшие на основании такого договора, являются нестабильными, что следует иметь в виду при заключении договора аренды земельных участков.

Срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а именно до пяти лет включительно и более пяти лет, влияет на объем прав арендодателя и арендатора, о чем будет сказано ниже.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды (ст. 621 ГК РФ, и. 3 ст. 22 ЗК РФ). Исключения составляют случаи, когда на арендованном земельном участке расположены здания, строения, сооружения, а арендатор земельного участка не является их собственником (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), а также когда право аренды было прекращено в установленном гражданским и земельным законодательством порядке (ст. 46 ЗК РФ).

Так, если арендуемый земельный участок принадлежит на праве собственности физическому или юридическому лицу, преимущественное право аренды земельного участка имеет собственник здания, строения, сооружения, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право, в том числе па заключение договора аренды соответствующего земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

В случаях если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и, соответственно, может быть прекращен по инициативе любой из сторон в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Если сторонами не определено условие о размере арендной платы или порядке ее определения, то договор аренды считается не заключенным.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (и. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).

Подробно об установлении и внесении арендной платы рассмотрено в главе настоящего учебника, посвященной плате за землю.

Права и обязанности сторон договора аренды но его исполнению.

К основной обязанности арендодателя в соответствии со ст. 611 ГК РФ с учетом специфики земельного участка прежде всего относится обязанность предоставить земельный участок арендатору в состоянии, отвечающем условиям договора аренды и пригодном к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием данного земельного участка. Земельный участок передается вместе со всеми принадлежностями и документами, необходимыми для его использования. Факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору должен быть зафиксирован передаточным актом, подписанным сторонами, поскольку именно с момента передачи земельного участка у арендодателя возникает право требовать с арендатора уплаты арендной платы, а у арендатора возникает обязанность ее платить.

Основной обязанностью арендатора согласно ст. 615 ГК РФ и земельному законодательству является использование арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, а также в соответствии с условиями договора аренды, при соблюдении требований ст. 42 ЗК РФ.

При прекращении договора аренды, если в договоре аренды не установлено право выкупа земельного участка, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. Возврат земельного участка также должен быть подтвержден передаточным актом.

Ко второй основной обязанности арендатора относится своевременное внесение арендной платы.

Права арендатора земельного участка определяются договором аренды, ГК РФ, а также ст. 22 и 41 ЗК РФ.

Так, в соответствии с п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе (за исключением резидентов особых экономических зон):

• — передать свои арендные права (права и обязанности по договору аренды земельного участка) третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка;
• — передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

При этом арендаторам земельных участков для осуществления указанных прав не требуется получать согласие арендодателя (в отличие от остальных видов имущества)^[2], если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, но при этом необходимо уведомить арендодателя о совершении соответствующей сделки в разумный срок после ее осуществления^[3].

Однако следует иметь в виду, что при залоге арендных прав необходимо учитывать требования, установленные п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, согласно которому передача арендных нрав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка, за исключением случаев аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Если земельный участок взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то арендатор имеет право осуществлять все вышеуказанные сделки без согласия собственника в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. При этом изменение условий договора аренды земельного участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора не допускаются. Кроме того, досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Исключение составляют случаи, предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, когда на земельном участке расположены объекты недвижимого имущества и арендатор не является их собственником (исключительное право покупки земельного участка собственником здания, строения, сооружения, расположенного на данном участке).

Земельный кодекс РФ предусматривает в качестве самостоятельной разновидности договора аренды земельного участка краткосрочную аренду (не более чем на один год) для проведения изыскательских работ либо для государственных или муниципальных нужд (п. 7 ст. 22). В данном случае на арендатора возлагаются специальные обязанности по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с его разрешенным использованием; по возмещению убытков, причиненных проведением работ; выполнению необходимых работ по рекультивации земельного участка и исполнению иных обязанностей, установленных законом и (или) договором аренды земельного участка.

Порядок заключения договора аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, изложен в главе настоящего учебника, посвященной основаниям возникновения нрав на землю.

Основания и порядок прекращения аренды земельного участка изложены в ст. 46 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 указанной статьи ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя возможно также в случаях, установленных п. 2 ст. 46 ЗК РФ^[4]:

• — при ненадлежащем использовании земельного участка арендатором (подп. 1−4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ);
• — при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке;
• — при реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ.

Федеральными законами могут быть установлены и иные случаи досрочного прекращения договора аренды земельных участков.

Следует иметь в виду, что досрочное прекращение аренды земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий за использование его способами, которые приводят к существенному снижению плодородия или значительному ухудшению экологической обстановки, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ (подп. 1 п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

• [1] См.: п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
• [2] См. и. 2 ст. 615 ГК РФ.
• [3] Разъяснение по поводу порядка надлежащего уведомления см. в п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» .
• [4] Подробнее см. параграф 9.6 настоящего учебника.