Цены разных лет

Мри оценке недвижимости, сравнительном анализе и в других случаях возникает потребность в пересчете составленных смет разных лет, как правило, па построенные или запроектированные объекты в целом. В первую очередь это касается стоимости строительно-монтажных работ, так как стоимость технологического оборудования изменяется по несколько иным закономерностям, в частности больше зависит от спроса и предложения на определенные виды оборудования, включая импорт. Для пересчета смет необходимо знать историю отечественного ценообразования и методы пересчета сметной стоимости.

Исторический экскурс С древности возникла необходимость определения стоимости объекта до начала, в ходе и по окончании строительства. Для сметной оценки применялись сложившиеся цены на рабочую силу, гужевой транспорт и материалы в соответствии с ожидаемой структурой затрат, а окончательно индивидуальная цена складывалась в ходе переговоров. При купле-продаже недвижимости договорная цена учитывала сложившийся уровень цен на строения и земельные участки.

С развитием рыночных отношений и государственного регулирования в начале XIX в. появляются «урочные реестры»^[1], содержащие значения затрат труда, материалов и транспорта для основных видов строительных работ. В 1832 и затем в 1843 г. было утверждено Урочное положение, включающее нормативы для государственных зданий, оборонных объектов и гидротехнических сооружений. Повое Урочное положение было утверждено императором Александром II в 1869 г. На основании его инженером-архитектором графом Н. И. де-Рошефором было разработано иллюстрированное Урочное положение, которое в 1870—1916 гг. выдержало шесть изданий. Оно содержало как нормы проектирования строений и основы строительного дела, так и укрупненные цены, а также большое количество расценок (рис. 45.1). Применялось Урочное положение и в первые годы советской власти.

Рис. 45.1. Фрагмент Урочного положения.

В 1870 г. было утверждено «Городовое положение», в котором налог на недвижимость исчислялся в процентах от оценочной стоимости недвижимости или от дохода, получаемого от ее использования. Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами были приняты Государственным советом в 1893 г. Сложилась также практика оценки стоимости земельных участков на основании капитализации чистого дохода^[2].

В конце 1920;х г. в СССР был разработан Свод производственных строительных норм. К этому же времени сложилась централизованная система планового ценообразования на продукцию промышленности. Постепенно создавалась обширная база сметных цен, тарифов, норм и расценок, а строительство без проектов и смет было запрещено^[3]. В 1931 г. вводятся Единые нормы выработки и расценки на строительные работы.

Переработка сметных нормативов обычно следовала за изменением цен в промышленности и в других отраслях народного хозяйства. Так, новые расценки на строительные работы были утверждены в 1947 г., когда проходила денежная реформа. В 1951 г. были изданы ценники на монтаж оборудования (ЦМО). В 1946—1954 гг. при Совете Министров СССР, а потом при Госстрое СССР работала комиссия по составлению нового урочного положения для строительства, однако оно так и не было составлено. Вместо этого было решено разработать единые районные единичные расценки (ЕРЕР) на строительные работы, ценники районных сметных цен на материалы, конструкции и детали, а также таблицы тарифов на перевозки строительных грузов^[4]. Основные положения сметного ценообразования содержались в части IV сметных норм и правил (СНиП). Общая структура, заложенная в эти нормативы, сохранилась до сих пор.

С 1 июля 1955 г. были введены новые оптовые цены и тарифы в промышленности, а с 1 января 1956 г. — новые, довольно жесткие, нормы выработки (ЕНиР) и ЕРЕР. Нормативы, выпущенные в середине 1950;х гг., были составлены в ценах на 1 июля 1955 г. и включали единичные расценки, укрупненные сметные нормы (УСН), а также прейскуранты на объекты, возводимые по типовым проектам, нормы дополнительных затрат при производстве работ в зимнее время.

Предусматривалась разработка укрупненных сметных норм (УСН), укрупненных показателей сметной стоимости работ по монтажу оборудования, прейскурантов цен на строительство одного квадратного метра площади объектов жилищного и культурно-бытового назначения^[5]. В 1960 г. были обновлены ценники на монтаж оборудования. В 1961 г. произведена деноминация рубля — цены уменьшены в 10 раз.

Инфляционные процессы, происходящие во всех странах, не могли не сказаться н на экономике СССР, хотя она и была в известной степени изолирована от остального мира. Оптовые цены росли не постоянно (примерно темп инфляции в СССР оценивался в 1—2% в год), но раз в 10—15 лет они пересматривались. Естественно, вслед за ними постепенно увеличивались розничные цены и стоимость объектов недвижимости.

С 1 июля 1967 г. начали действовать новые оптовые цены на продукцию промышленности и транспортные тарифы. Соответственно, к 1 января 1969 г. были введены новые сметные нормы и расценки на строительные работы (ЕРЕР-69) и ценники на монтажные работы (ЦМО), превышающие уровень цен 1956 г. примерно на 20%^[6]. Ценники на пусконаладочные работы были введены в 1970 г.

С 1 января 1982 г. были введены новые оптовые цены на продукцию промышленности и тарифы на грузовые перевозки, а в 1982 — 1984 гг. была соответственно изменена система сметных норм и расценок. Указанные сборники цен и расценок были районированы по всей территории СССР, включая районы Крайнего Севера, а затем «привязаны» к областям, районам и отдельным крупным стройкам. Мри «привязке» единых расценок к ним добавлялась стоимость местных материальных ресурсов: песка, щебня, бетона, кирпича и пр. В условиях невысокой инфляции эта нормативная база прослужила несколько лет и завоевала широкую популярность среди сметчиков. Следует учитывать, что в условиях планового ценообразования этот нормативный комплекс был обязательным к применению, и выбора у сметчиков практически не было.

Сметные нормативы 1982; 1984 гг. (в ценах на 1 января 1984 г.) были выпущены как приложения к главам части IV СНиП «Сметные нормы п правила». Последняя состояла из 16 глав, наиболее важными из которых являлись: гл. IV-4 «Правила определения сметных цен на материалы, изделия и конструкции и сметных цен на перевозки грузов для строительства», IV-5 «Правила разработки единых районных единичных расценок на строительные конструкции и работы», IV-6 «Правила разработки расценок на монтаж оборудования». Приложения к этим главам (соответственно сборники СРСЦ. ЕРЕР. РМО) и составляли собственно основную нормативную базу для расчета строительных смет. Она включала более 200 тыс. норм и издавалась в течение нескольких лет. Наряду с частью IV СНиП широко использовались отраслевые прейскуранты, например прейскурант оптовых цен на сборные железобетонные изделия № 06−08. прейскуранты на технологическое оборудование различных отраслей и т. п. Расценки на ремонтно-строительные и реставрационные работы, а также на ремонт оборудования в общегосударственный сметно-нормативный комплекс не входили.

В то же время нормативы расхода материальных и трудовых ресурсов в этой базе были неоправданно жесткими п в ряде случаев занижались искусственно, с целью стимулировать сокращение потерь рабочего времени и материалов. При введении новых сметных расценок стоимость СМР выросла в среднем на 21%. Пересчет смет из сметных цен 1969 г. в сметные цены 1984 г. производится по специально разработанным коэффициентам^[7].

К концу 1980;х гг. назрела необходимость в создании новой сметно-нормативной базы, ориентированной на применение вычислительной техники. Был начат выпуск новых сметных нормативов в ценах на 1 января 1991 г., которые должны были учесть появившиеся в 1980;е гг. новые строительные технологии, а также изменившиеся оптовые цены и тарифы. Хотя структура комплекса 1991 г. в целом повторяла структуру 1984 г., были внесены некоторые изменения. Новой явилась, в частности, кодировка материально-технических ресурсов. Пересчет смет проводился опять-таки с помощью укрупненных коэффициентов^[8]. Общее повышение стоимости должно было составить в среднем 1.61, однако одновременно был введен директивный норматив снижения расценок, равный 0.986, поэтому среднее повышение стоимости не превысило 1,59.

Положительным моментом сметно-нормативного комплекса 1991 г. являлось, безусловно, внесение расценок на работы, выполняемые с применением новых строительных технологий и материалов. Однако в связи со значительными структурными изменениями в экономике страны эти нормативы практически устарели еще до выхода из печати. Полностью выпуск нормативов так и не был завершен, и как самостоятельная нормативная база они применялись лишь в проектных организациях для сметных расчетов в базовом уровне цен. Во многих регионах уровень цен 1991 г. использовался в 1990;х гг. как промежуточный ориентир с пересчетом путем применения укрупненных коэффициентов.

В 1990;е гг. существенно изменились общие экономические условия в стране, появились новые технологии и новые материалы, в том числе импортные или производимые по зарубежным лицензиям. Из-за инфляционных процессов цены изменились во много раз. Выпуск поправочных коэффициентов, учитывающих инфляцию, был налажен не сразу. К середине 1990;х гг. стало ясно, что действующие сметные нормативы, которые длительное время не пересматривалась, не отражают происшедших изменений в ценообразовании строительного комплекса. Одновременно опыт 1990;х гг. показал, что без системы сметного нормирования трудно обойтись и в рыночной экономике.

В декабре 1997 г. коллегией Госстроя РФ было принято решение о разработке в 1998—2000 гг. нового сметно-нормативного комплекса^[9]. Этому решению способствовали относительная стабилизация экономики страны и снижение уровня инфляции. Разработка сметных нормативов на материалы, изделия и конструкции возлагалась в основном на региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Однако в связи с экономическим кризисом 1998 г. работа над новым нормативным комплексом проводилась не такими темпами, как было запланировано. Основная часть документов: ГЭСН, ФБР, ТЕР и т. д. — была готова лишь к 2004 г. и впоследствии неоднократно пересматривалась (см. гл. 4 учебника). До настоящего времени базовой датой при составлении смет (кроме смет на проектно-изыскательские работы по сборникам базовых цен) является 1 января 2000 г.

Таким образом, при проведении оценки могут встречаться объекты, сметы на которые были выполнены в ценах 2000, 1991, 1984, 1969, 1956 и даже более ранних годов.

• [1] Урок — задание, выдаваемое мастеровым, рабочим людям и солдатам, привлекаемым для государственных работ. Впоследствии получило называние «наряд» .
• [2] Черняк В. 3. Экономика строительства и коммунального хозяйства. М.: ЮНИТИДЛНЛ. 2003.
• [3] Постановление Совнаркома СССР от 03.09.1934 № 2050 «О прекращении беспроектного и бессметного строительства*.
• [4] Постановление Совета Министров СССР от 04.09.1952 № 4012 «О разработке единых районных единичных расценок на строительные работы» .
• [5] Постановление Совета Министров СССР от 24.08.1955 № 1552 «Об упорядочении планирования, укрепления хозяйственного расчета, финансовой дисциплины и улучшении сметного дела в строительстве*.
• [6] Хайкин Г. Л/. Ценообразование в строительстве. М.: Стройиздат, 1988.
• [7] Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» .
• [8] Письмо Госстроя СССР от 06.09.1990 № 14-Л «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве» .
• [9] Постановление Госстроя РФ от 11.02.1998 № 18−15 «О переходе на новую сметно-нормативную базу в строительстве» .