Прекращение эксплуатации предприятий, зданий и сооружений

Жилые и общественные здания, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, представляют особую угрозу для жизни людей. Дома, в которых имеется аварийное жилье, подлежат сносу или реконструкции. Ветхое жилье в отличие от аварийного пригодно для проживания, но снижает качество жизни населения и ухудшает вид застройки. Жилые помещения могут быть признаны непригодными для проживания межведомственной комиссией на основании оценки соответствия установленным требованиям. В комиссии входят представители исполнительной власти, служб Госпожнадзора, Роспотребнадзора, Росреестра, органов архитектуры и градостроительства^[1].

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды расторгаются. Могут быть также расторгнуты договоры на жилые помещения, признанные непригодными для проживания. Если дом подлежит сносу, или помещение признано непригодным для жилья, выселяемым гражданам предоставляется другое благоустроенное помещение по договорам социального найма.

При наличии частного инвестора проблема может быть решена путем расселения жильцов из ветхого фонда за счет такового. При этом надо иметь в виду, что принудительное выселение жильцов не допускается, инвестор может только построить новый или приобрести существующий жилой фонд и предложить его для расселения. Примером решения вопроса реконструкции городских кварталов со сносом ветхого и непригодного жилья является так называемое «развитие застроенных территорий» (ст. 46.1−46.3 ГрК РФ, ст. ЗО ЗК РФ).

Под застроенной территорией понимается квартал, микрорайон или их часть, на которой размещены только многоквартирные дома, подлежащие сносу, либо объекты, не соответствующие градостроительному регламенту. Таким образом, все существующие на такой территории строения должны быть снесены или реконструированы. При этом территория находится в государственной или муниципальной собственности, а орган местного самоуправления принимает решение о развитии застроенной территории. При наличии инвестора, желающего вложить средства в застройку этой территории, с ним заключается договор о развитии застроенной территории. Земельные участки предоставляются инвестору без проведения торгов, бесплатно в собственность или в аренду, размер которой соответствует размеру земельного налога. Однако предварительно инвестор должен выиграть открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Прекращение эксплуатации производственного предприятия — сложная производственная и социальная задача, которую должны решать менеджмент предприятия, собственники и местные органы самоуправления.

Одна из задач, которую надо решать совместно, — трудоустройство высвобождаемых работников. В крупных городах с устойчивой экономикой обычно достаточно выплатить работникам выходное пособие. В небольших городах, где предприятие являлось градообразующим, его ликвидация может привести к социальному взрыву, если свободных рабочих мест в достаточном количестве в городе нет. Поэтому должны быть разработаны меры по созданию соответствующего количества хотя бы временных недорогих рабочих мест.

Стоимость создания рабочих мест можно представить как сумму фондовооруженности работника и стоимости подготовки работника к новой профессиональной деятельности.

Если предприятие, организация, учреждение не ликвидируются, а переводятся на другую территорию (в другое помещение), необходимо перезаключить договор аренды, проверить функционирование инженерно-технических систем, систем обеспечения безопасности, получить заключение санэпидстанции о возможности размещения на новой территории. Целесообразно провести аттестацию рабочих мест. Затем организуется перевозка мебели, оборудования, оргтехники, архивов. Собственник оставляемого здания выдает справку о выселении организации или учреждения, которая необходима для начала работ по сносу (демонтажу) объекта.

При реорганизации предприятия как юридического лица составляется передаточный акт, который должен содержать положения о правопреемстве в отношении кредиторов и должников. Акт утверждается учредителями юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации. В государственный реестр вносится запись как о начале реорганизации, так и о завершении регистрации. Кредиторы вправе потребовать досрочного исполнения обязательств должником (с/г. 60 ГК РФ).

При принятии решения о ликвидации организации как юридического лица создается ликвидационная комиссия, устанавливаются порядок и сроки ликвидации. В государственный реестр вносится запись о начале ликвидации; за два месяца до ликвидации публикуется сообщение для кредиторов о заявлении своих требований. Затем составляется промежуточный баланс. Если для удовлетворения требований кредиторов имущества юридического лица недостаточно, организация ликвидируется в порядке банкротства^[2].

После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс. Оставшееся имущество передается учредителям (участникам) юридического лица или распродается с торгов. Сведения о прекращении существования юридического лица вносятся в государственный реестр.

• [1] Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
• [2] Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» .