Обмен и мена жилых помещений

В Ж К РФ сохранены такие институты, как обмен жилого помещения, предоставленного, но договору социального найма. Вместе с тем несколько изменены правила обмена в отношении граждан, имеющих право его совершения: обмен возможен только с согласия наймодателя между нанимателями, проживающими в жилых помещениях по договору социального найма (ст. 72—74 ЖК РФ). Как и ранее, обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Термин «обмен» используется по нормам жилищного законодательства в том случае, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений по договору социального найма.

Термин «мена» применяется по нормам гражданского законодательства, когда сторонами договора выступают собственники жилья (приватизированных квартир, собственных домов, квартир ЖСК, оформленных в собственность).

Право на обмен жилыми помещениями.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, оформленному в письменной форме, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю (ст. 72 ЖК РФ).

Обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется с согласия наймодателей на основании заключенного между нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями. Оригинал договора представляется нанимателями каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие (или отказ в даче согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно быть выдано им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения.

Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого наймодателя являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и одновременно заключения нового договора с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с договором. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения гражданина и представления им документов (ч. 5 ст. 74 ЖК РФ).

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения (занимаемой квартиры) в судебном порядке на помещения в разных домах (квартирах).

При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).

Как показывает практика, наиболее часто подобные ситуации возникают либо у бывших супругов, расторгнувших брак, но продолжа;

юіцих проживать в одной квартире, либо между дружно живущими супругами и их родителями (родителем). Наиболее радикальным вариантом решения жилищного вопроса в этом случае и будет принудительный обмен жилого помещения. Однако следует напомнить, что подобное решение вопроса возможно только в неприватизированной квартире.