Вправе ли суд устанавливать юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности или эта категория дел может быть рассмотрена только в исковом производстве?

Возможность установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом предусмотрена п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ. Данная норма не исключает возможности установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом, в том числе на праве собственности. Например, если у заявителя имелся, но был утрачен правоустанавливающий документ о принадлежности ему недвижимого имущества на праве собственности, то суд вправе установить факт владения и пользования данным имуществом на праве собственности в целях регистрации этого имущества при условии, что такой документ не может быть восстановлен в ином порядке. Поэтому суд вправе установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности в случае, если отсутствует спор о праве и если данный факт не может быть установлен в ином порядке.

Что касается самовольной постройки, то установление факта владения и пользования ею на праве собственности невозможно. Вопервых, самовольная постройка не является объектом гражданских прав. Следовательно, владение ею не имеет правового значения. Значит, от этого факта не зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. Во-вторых, факт владения самовольной постройкой на праве собственности мог бы быть установлен только тогда, когда право собственности у заявителя имеется, однако он его не может подтвердить во внесудебном порядке. При этом очевидно, что право на самовольную постройку может появиться не раньше соответствующего решения суда. Если такое решение есть, то постройка не может считаться самовольной. Ее необходимо расценивать как полноценный и оборотоспособный объект недвижимости, а потому устанавливать факт владения им, а не самовольной постройкой. Если такого решения нет, то невозможно установить факт владения самовольной постройкой на праве собственности, так как право еще не возникло.

При таких обстоятельствах суд не вправе устанавливать юридический факт владения и пользования самовольной постройкой на праве собственности. Эта категория дел может быть рассмотрена только в исковом производстве.

Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку во внесудебном (административном) порядке?

ГК РФ (абз. 2 п. 3 ст. 222) содержит положение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Из процитированной нормы видно, что «иной» порядок должен быть: I) внесудебным (административным); 2) установлен законом; 3) орган должен обладать набором средств, позволяющим установить признаки самовольной постройки.

При этом нет ни закона, который бы этот порядок установил, ни соответственно органа, который был бы наделен правом реализовывать внесудебный (административный) порядок признания права собственности. Высказывается мнение, что внесудебный (административный) порядок признания права собственности на самовольную постройку регламентирован ст. 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а органами, уполномоченными признавать право собственности, являются собственно учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поводом для подобного вывода служит то обстоятельство, что ст. 25.3 указанного Закона введена тем же законом, который добавил в ст. 222 ГК РФ указание на «иной» порядок (Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).

Судам не следует соглашаться с таким мнением по следующим причинам.

• 1. Различны условия возникновения права собственности по ст. 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и ст. 222 ГК РФ. Так, условиями государственной регистрации права собственности в порядке ст. 25.3 указанного Закона являются: а) факт создания объекта недвижимости; б) наличие прав на земельный участок. При этом условий возникновения права собственности на самовольную постройку больше. Помимо факта создания объекта и принадлежности земельного участка на праве собственности или ином праве необходимо обосновать: а) наличие признаков самовольности; б) отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц; в) отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.
• 2. Регистрационную службу нельзя считать органом, о котором говорится в ст. 222 ГК РФ. Так, ст. 222 ГК РФ предусматривает существование внесудебного (административного) органа, который мог бы признавать право. Регистрационная служба не наделена полномочиями по признанию права. Она осуществляет лишь регистрацию, т. е. совершает акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Кроме того, регистрационная служба не наделена правовыми инструментами, которые позволили бы ей делать вывод о наличии признаков самовольности, отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также угрозы жизни и здоровью граждан.
• 3. Статья 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество применяется только к случаям, когда постройка не является самовольной. Так, в соответствии с п. 6 разд. II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 № ИЗ, при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Из этого следует, что, даже если самовольная постройка легализована в порядке ст. 25.3 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, не исключается возможность признания ее самовольной и применения ст. 222 ГК РФ.