Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 407 ГК РФ). При этом ни ГК РФ, ни другие законы не называют акт государственной регистрации основанием прекращения обязательства по договору купли-продажи. Не удалось нам найти подобных оговорок и в исследованных договорах.
На указанное выше обстоятельство обращают внимание и высшие судебные инстанции. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 (п. 65) отмечено, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Следует учитывать, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
Не должно вводить в заблуждение содержание п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если толковать эту норму буквально, то продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого имущества, даже если он не получил встречного удовлетворения в виде денег, не может требовать ее обратно, ведь передача произошла до момента расторжения договора. Он вправе рассчитывать лишь на возмещение убытков (п. 5 ст. 453 ГК РФ). Однако судебная практика не исключает возможности истребования переданного по договору до момента его расторжения в качестве неосновательного обогащения, если встречное удовлетворение получившей стороной не было предоставлено и обязанность его предоставления отпала, поскольку при ином подходе на ее стороне имело бы место неосновательное обогащение (постановление ФАС Уральского округа от 17.07.2006 № Ф09−6067/06-СЗ по делу № А50−47 716/2005;Г07).
Таким образом, факт регистрации перехода права собственности не является основанием прекращения обязательств по договору купли-продажи. Следовательно, стороны не лишены возможности и после этого момента предъявлять друг другу требования, связанные с исполнением договорных обязательств (например, требование об оплате товара и др.), либо пользоваться способами защиты, применение которых связано с наличием договорных отношений (например, требовать возврата полученного по договору и др.).
