Действует ли преимущественное право покупки в случае обращения взыскания на долю в праве общей долевой собственности в рамках исполнительного производства?
В соответствии с положением п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При… Читать ещё >
Действует ли преимущественное право покупки в случае обращения взыскания на долю в праве общей долевой собственности в рамках исполнительного производства? (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Как разъяснил Конституционный Суд РФ в определении от 21.04.2011 № 569−0-0, положения ст. 69 [согласно которым обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю, а если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на его долю, определяемую в соответствии с федеральным законом] и ст. 87 [закрепляющей перечень имущества должника (в том числе его недвижимое имущество и имущественные права), реализация которого осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона] Федерального закона «Об исполнительном производстве» не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливаются специальными нормами ГК РФ, в частности ст. 250 и 255.
В соответствии с положением п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250, а также иные нормы ГК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.
Действует ли право преимущественной покупки в случае, если вместе с имуществом, находящимся в личной собственности, переходит в силу закона доля в праве общей долевой собственности?
Если имущество, находящееся в общей долевой собственности, не может быть самостоятельным предметом сделки отчуждения и права на него передаются только в силу передачи прав на основной объект, находящийся в личной собственности, преимущественное право покупки не действует. Это относится, например, к продаже квартиры в многоквартирном жилом доме, вместе с которой автоматически передается доля в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного дома.
Аналогичным образом строится и судебная практика.
Так, по одному из дел в обоснование выводов о том, что при заключении договора купли-продажи от 10 апреля 2002 г. не были выполнены требования ст. 250 ГПК РФ, судебные инстанции сослались на то, что в договоре указывалось на продажу комнаты № 1 жилой площадью 11,9 кв. м с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования в квартире коммунального заселения (л.д. 13). Отсюда, по мнению судебных инстанций, следует, что квартира находилась в общей долевой собственности А. и М., поэтому истица имела преимущественное право покупки продаваемой комнаты, которое было нарушено при заключении договора от 10.04.2002.
С доводами судебных инстанций не согласился Президиум Верховного Суда РФ, который указал, что согласно ст. 3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 20.05.2002 № 55-ФЗ) общая долевая собственность возникает у собственников отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.
Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.
В п. 2 договора передачи от 07.07.1999 определено, что собственнику жилого помещения в квартире коммунального заселения принадлежит доля в праве общей собственности как в квартире, так и в доме в целом. Единственное ограничение, которое устанавливается для собственника комнаты в этой связи, состоит в том, что собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования отдельно от принадлежащей ему комнаты.
Поскольку доля в обшей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, т.к. неотделима от главной вещи — комнаты.
Из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Спорная комната не находится в долевой собственности, и переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.
Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире М. могла свободно распорядиться своей собственностью (комнатой № I) без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжалась комнатой, а недолей в общей собственности.
Ссылка в определении Судебной коллегии Верховного Суда РФ на то, что объектом права собственности является квартира в целом, а предметом договора купли-продажи являлась доля в праве общей собственности на квартиру, неосновательна, так как по договорам передачи в собственность каждого из нанимателей квартиры М. и А. передавались жилые помещения, а не квартира в целом. В общую собственность им были переданы лишь места общего пользования. Предметом же договора купли-продажи от 10.04.2002 являлась принадлежащая на праве собственности М. комната № I с пропорциональной долей в праве собственности на места общего пользования (постановление Президиума Верховного Суда РФ от 17. I I.2004 № 19пв-04).