Цели и виды оценки собственности

Назначение оценки собственности заключается в привлечении еще одного механизма повышения эффективности управления собственностью. Поэтому оценивать свою собственность должен уметь каждый собственник.

Выбор метода оценки стоимости связан с объектом собственности, который требуется оценивать.

Собственность (англ. property) — совокупность отношений отдельных индивидов, групп людей и их ассоциаций к вещам как к своим и отношений между людьми по поводу принадлежности вещей.

По объектам собственности различают:

• • собственность на факторы производства, в том числе на средства производства, капитал и рабочую силу;
• • на предметы потребления;
• • интеллектуальную собственность.

В мировой экономической науке достигнуто единство относительно классификации собственности по ее субъектам:

• • индивидуальная (частная);
• • государственная (коллективная);
• • общая (коммунальная).

Преобладание в системе экономических отношений одной из форм собственности теоретически формирует один из трех правовых режимов.

В условиях системы частной собственности собственником является индивидуум, который и принимает окончательное решение об использовании того или иного ресурса. При этом отдельные индивидуумы находятся в привилегированном положении в смысле доступа к тем или иным ресурсам: доступ открыт только собственнику или лицам, которым он передал или делегировал свои правомочия.

При системе государственной (коллективной) собственности проблема решается введением правил, согласно которым доступ к редким ресурсам должен определяться коллективными интересами общества в целом. Никто в этих условиях не находится в привилегированном положении в том смысле, что как индивидуумы все исключены из доступа к ресурсам, поскольку ничья ссылка на личный интерес не признается достаточной для их использования. Совладельцы государственной собственности не обладают единоличными исключительными, продаваемыми на рынке правами по использованию ресурса.

При системе общей (коммунальной) собственности также никто не находится в привилегированной позиции, но здесь, наоборот, доступ открыт всем без исключения. Когда объем ресурсов ограничен, регулятором становится принцип — «первым занял, первым воспользовался»^[1].

По мнению зарубежных экономистов, эти три системы собственности нигде не встречаются в чистом виде, во всех обществах они перемешаны в различных пропорциях. При этом на некоторые виды ресурсов во всех странах мира распространяется одна и та же форма собственности. Так, практически везде предметы одежды находятся в индивидуальной собственности, городские скверы — в общей, оборона — в государственной и т. д. Кроме того, при системе частной собственности благодаря использованию различных комбинаций «пучка полномочий» прав собственности могут складываться формы, имитирующие государственную или коммунальную собственность (например, акционерная собственность). В условиях развития коррупции наиболее стабильную экономику и высокий доход имеют так называемые окологосударственные структуры, занимающиеся организацией лицензирования, сертификации и т. п. (а фактически прохождением за деньги всех необходимых государственных формальностей), тиражированием постоянно меняющихся бланков налоговой отчетности и многим другим. Эти структуры относятся к частной собственности, но без участия представителей соответствующих государственных органов они работать не будут.

Применительно к оценке собственности выбор рыночной или нерыночной базы оценки зависит от того, к какому виду собственности относится тот или иной объект: неспециализированной, с ограниченным рынком или специализированной.

Неспециализированная собственность оценивается в соответствии с концепциями рыночной стоимости, т. е. берется цена коммерческой сделки, заключенной между добровольным покупателем и добровольным продавцом на открытом рынке в результате предварительно проведенного адекватного маркетинга. Объекты неспециализированной собственности, предназначенные для длительного использования в том виде, как они задействованы на текущий момент времени, оцениваются на базе рыночной стоимости при существующем использовании.

Два других вида собственности оцениваются на базе оценки, отличной от рыночной стоимости.

Собственность с ограниченным рынком — это собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что для продажи собственности такого рода, как правило, требуется более длительный период маркетинга, чем для собственности, пользующейся высоким спросом.

Специализированная собственность, или собственность специального назначения, специальной конструкции, в силу своей специфики обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования или конкретными пользователями, она редко продастся (если продается вообще) на открытом рынке помимо продажи ее в качестве части действующей компании. Это определение в первую очередь касается объектов собственности, имеющих крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющих (например, нефтеочистительные или судоремонтные заводы, электростанции, другие специализированные производства, церкви, музеи), а также объекты собственности, имеющие специфическое местоположение для определенной деятельности.

В том, что касается основных направлений оценки, с нашей точки зрения, целесообразно выделить восемь основных видов собственности (рис. 9.3).

В соответствии с этой классификацией и идет развитие данной прикладной экономической науки — оценки собственности: оценка компании (бизнеса), оценка материальных активов, оценка нематериальных активов, оценка движимого и недвижимого имущества, оценка личного имущества. Не имеет пока развития только оценка имиджа и репутации человека. Но и как материальные активы для определенных слоев общества, в первую очередь для элиты, разработка этого направления представляется также актуальной. В то же время ни для кого не секрет, что имидж публичных людей самым прямым образом влияет на их гонорары, получаемые за выступления или за книги.

Рис. 9.3. Классификация видов собственности как объектов оценки.

В развитие данной классификации в Европейских стандартах оценки выделяются в качестве самостоятельных направлений следующие виды оценки:

• • оборудования и машин;
• • активов для развития;
• • сельскохозяйственного имущества;
• • исторических объектов;
• • бизнеса (компании);
• • нематериальных активов и интеллектуальной собственности;
• • международные оценки.

Любая оценка выбранного объекта собственности начинается с четкого определения се цели и задач. В конечном счете целью оценки становится определение в процессе ее проведения вида и размера стоимости.

Оценка собственности имеет большое значение:

• • для потенциального покупателя или продавца (физических и юридических лиц) при определении обоснованной цены объектов сделки — купли-продажи, мены, иного отчуждения;
• • кредиторов при принятии решения о предоставлении кредита;
• • арендодателей — при установлении арендной платы в привязке к рыночной стоимости объектов аренды;
• • страховых компаний — при возмещении ущерба;
• • собственников земельных участков — например, при прокладке дороги по земельному участку, находящемуся в частной собственности, может потребоваться оценка изымаемой собственности, чтобы оспорить предложение властей о «справедливой» компенсации;
• • государства и общества в целом — при проведении приватизации и для развития рынков соответствующих объектов стоимости.

Кроме того, оценка собственности может проводиться с целью отражения в отчетности; при проведении конкурсов, аукционов, торгов; при передаче объектов в доверительное управление и лизинг; выкупе, конфискации, изъятии; ликвидации, слиянии, поглощении; разрешении имущественных споров; передаче прав собственности; переуступке долговых обязательств; внесении имущества в уставный капитал; инвестиционном проектировании; коммерческой концессии; возмещении ущерба; хранении, составлении брачных контрактов и др.

Вопросы теории и практики

Проблемы оценки брендов

Выделение из общей стоимости компании и измерение бренда, осуществляемое расчетным путем, выявляет крупные расхождения в проведенных оценках. Сопоставление оценки 20 самых дорогих брендов мира в 2014 г. Millward Brown^[2] и Forbes^[3] приводится в табл. 9.1.

Таблица 9.1

Топ-20 самых дорогих брендов мира в 2014 г.

Цели оценки могут быть также классифицированы не только по субъектам оценки, но и, но объектам собственности.

Так, оценка имущества организации производится в случаях:

• • продажи какой-то части имущества из-за его неэффективного использования, расчетов с кредиторами из-за некредитоспособности и т. д.;
• • получения кредита под залог части имущества;
• • страхования имущества;
• • передачи в аренду;
• • определения налоговой базы для исчисления налога на имущество;
• • оформления части имущества в качестве вклада в уставный капитал создаваемой компании;
• • определения вклада в инвестиционный проект;
• • передачи в лизинг;
• • оценки имущества как промежуточного этапа в общей оценке стоимости бизнеса при использовании затратного подхода.

В соответствии с целью выбирается и метод оценки. Например, имущество реорганизуемой компании можно оценить так: основные средства и нематериальные активы — по остаточной стоимости; материально-производственные запасы — по фактической себестоимости; финансовые вложения — по первоначальной стоимости. Тогда стоимость имущества, указанная в разделительном балансе, совпадет с данными бухгалтерского учета. Учредители могут оценить имущество и по рыночной стоимости. Тогда стоимость имущества, указанная в разделительном балансе, может не совпасть с данными бухгалтерского учета.

Наиболее типичными в практике оценки случаями, когда производится оценка объектов интеллектуальной собственности, являются:

• • передача исключительных прав на объект интеллектуальной собственности;
• • передача интеллектуальной собственности во временное пользование по исключительной или неисключительной лицензии (продажа лицензий);
• • внесение интеллектуальной собственности в качестве вклада в уставный капитал;
• • создание совместных компаний и совместных производств;
• • определение понесенного ущерба в результате нарушения прав на объект интеллектуальной собственности и последующего принудительного лицензирования;
• • оптимизация и минимизация налогообложения;
• • приватизация и реорганизация компании и определение стоимости нематериальных активов в составе всего имущественного комплекса;
• • использование в качестве инвестиционного вклада;
• • выпуск акций и увеличение стоимости действующей компании в результате привлечения объектов интеллектуальной собственности;
• • обоснование кредита под залог имущественного комплекса, содержащего нематериальные активы в виде прав на объекты;
• • страхование имущественного комплекса, в составе которого имеются нематериальные активы;
• • разработка и внедрение инновационного проекта (при анализе и сопоставлении вариантов использования объекта интеллектуальной собственности);
• • наследование, дарение, определение величины вознаграждения авторам.

Для того чтобы оценка собственности была достоверной и точной, необходимо придерживаться порядка проведения оценки. Он включает в себя ряд последовательных шагов: 1) определение цели оценки и планируемого использования ее результатов; 2) точная идентификация объекта, субъекта и всех прав собственности; 3) отнесение объекта к одному из видов собственности: неспециализированная (оценивается на основе рыночной стоимости) и специализированная или с ограниченным рынком (оценивается на основе нерыночной стоимости); 4) выявление накладываемых ограничений и выбор метода оценки; 5) разработка плана оценки; 6) определение эффективной даты оценки; 7) сбор и анализ необходимой информации.

Как правило, цель оценки состоит в определении стоимости какого-то объекта собственности при принятии управленческого решения. Иными словами, оценка собственности является обоснованием того или иного управленческого решения.

Например, оценка рыночной стоимости неиспользуемого помещения или оборудования позволит обосновать решение о его дальнейшем использовании — продаже или сдаче в аренду.

В основании оценки имущества лежит ряд принципов. Первым и главным принципом оценки собственности в условиях рыночных отношений следует считать ее рыночный характер. Это означает, что любой объект оценивается с позиции рыночной стоимости. И только в том случае, когда рыночная оценка невозможна или связана с недостатком информации, используют другие методы оценки.

Вторым принципом оценки собственности следует назвать проведение расчетов на базе реальных оценок, а не на основе бухгалтерских проводок. Этот принцип гласит: «Бухгалтерская модель не позволяет сделать реальную оценку фирмы. Оценка же, проводимая на базе экономической концепции, даст реалистичное представление о том, как компания будет работать в будущем»^[4].

Этот принцип относится не только к России. В странах с развитой рыночной экономикой на протяжении нескольких десятилетий господствует точка зрения, гласящая, что в любой компании существует три вида отчетности: 1) для государственных органов (налоговая и бухгалтерская), 2) управленческая — для руководства (наиболее точная), 3) для акционеров. Как цели потребителей этой отчетности никогда не совпадут, так и показатели этих видов отчетов будут также разниться.

Третьим принципом является преимущественное использование метода экспертных оценок, когда каждый оценщик по-своему определяет перечень информации, необходимой для оценки, на основе экспертной оценки рыночной ситуации для данного объекта собственности.

Принцип преимущественного использования метода экспертных оценок тесно связан с четвертым принципом — ее вариативности и неоднозначности, т. е. любая оценка собственности может проводиться разными методами, и при этом результаты использования этих методов, как правило, не совпадают.

• [1] Waldom J. What is private property? // Oxford Journal of Legal Studies, 1985. Vol. 5. № 3. P. 326−333.
• [2] Millward Brown: 12 percent brand value increase marks shift from recovery to growth. Year of transformation, consolidation and disruption. URL: millwardbrown.com/docs/ default-source/global-brandz-downloads/global/2014_BrandZ_Topl00_Report.pdf
• [3] Бадеихаузен К. Самые дорогие бренды мира — 2014: рейтинг Forbes // Forbes. 2015. 4 апреля. URL: m.forbes.ru/article.php?id=272 747
• [4] Оценка бизнеса: учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М.: Финансы и статистика. 2009. С. 15.