Особые договорные условия

Второй механизм, с помощью которого застройщики могут предотвратить проблему, вызванную стратегией «не уступать», не прибегая к помощи государства, — это условие договора, которое носит название наиболее благоприятствуемая нация.

Застройщик может подписать договоры со всеми собственниками, в соответствии с которыми он обязуется заплатить всем продавцам земельных участков одинаковую цену. Таким образом, застройщик «связывает себе руки», он не сможет заплатить слишком высокую цену последнему собственнику, потому что будет вынужден заплатить эту цену всем остальным продавцам.

Собрание местных землевладельцев.

Возможность объединения собственников в собрание местных землевладельцев (land assembly district, LAD) предложили американские правоведы Майкл Хеллер и Рик Хилз в статье, опубликованной в 2008 г. Суть его заключается в том, что собственники, проживающие в определенной местности, созывают собрание, которое имеет право большинством голосом принять решение об одобрении или не одобрении продажи всей земли, принадлежащей этим собственникам, застройщику или муниципалитету, который хочет собрать сопредельные участки. Права голоса распределяются пропорционально доле каждого собственника в общей площади земельных участков^[1].

В случае одобрения продажи земли большинством голосов застройщик получает титул собственности на всю территорию, а собственники получают пропорциональную часть суммы, вырученной от продажи земли. Если согласие собственников не получено, они сохраняют свою собственность и изъятие не допускается. Основное преимущество собраний местных землевладельцев заключается в том, что они позволяют преодолеть проблему стратегии «не уступать», так как не требуется единогласного согласия собственников. Его применение сокращает риск нежелательных изъятий: если цена не устроит собственников, они откажутся продавать землю. И, наконец, этот правовой режим позволяет собственникам получать свою долю в общем выигрыше от объединения участков: собственники имеют возможность вести торги о доле в общем выигрыше от проекта.

Основной недостаток собраний местных землевладельцев заключается в том, что того, кто собирает землю для реализации проекта, заботят только оценки медианного собственника. Если оценки собственников неоднородны, медианная величина оценки может быть выше или ниже средней. Если медиана ниже средней, возникает риск чрезмерного собирания земли.

Если медиана выше средней, возникает риск недостаточного собирания. Поясним эти рассуждения с помощью числовых примеров^[2].

Числовой пример 1. Предположим, что пять собственников владеют одинаковыми участками, рыночная стоимость каждого из которых составляет 100 тыс. долл. Оценки собственниками стоимости их участков различны: первый ценит свою землю в 110 тыс. долл., второй и третий — в 120 тыс. каждый, четвертый и пятый — в 175 тыс. долл.

Застройщик оценивает землю в 650 тыс. долл., а суммарная оценка земли собственниками составляет 700 тыс. долл., поэтому проект не эффективен с точки зрения общества, оптимально было бы не собирать землю под проект, и государство не будет изымать эти участки. Но используя собрание местных землевладельцев, застройщик делает предложение, немного превышающее оценку третьего (медианного) собственника, — 125 тыс. долл. Четвертый и пятый собственники не дадут согласия на продажу земли, ведь их оценки стоимости участков составляют 175 тыс. долл. Но большинство собственников (первый, второй и третий) одобрят продажу, хотя реализация проекта не эффективна с точки зрения общества.

Числовой пример 2. Предположим теперь, что медианный собственник — третий — ценит свой участок в 170 тыс. долл. Суммарная оценка земли собственниками — 750 тыс. долл., а застройщик оценивает их участки в 840 тыс. долл. Проект, под который собирается земля, эффективный, и изъятие земли государством приведет к его реализации. Если же устроить собрание местных землевладельцев, то застройщик, чтобы получить согласие большинства собственников, должен предложить цену 175 тыс. долл. — он не сможет выкупить землю, так как цена выкупа составит 875 тыс. долл., а он готов заплатить лишь 840 тыс. долл.

Организация собраний местных землевладельцев связана с определенными административными издержками. Она требует определения границ территории, на которой действует собрание, выбор правления и управляющих директоров. Необходимо проинформировать жителей этой территории о потенциальных издержках и выгодах, организовать встречу застройщиков с жителями. Таким образом, получение основной выгоды от этого правового режима, которая заключается в возможности жителей самим принимать решение о продаже земли, тоже сопряжено с определенными издержками.

• [1] Heller М. Land Assembly Districts / М. Ileller, R. Hills // Harvard Law Review. 2008.№ 6(121). P. 1469.
• [2] Сост. по: Kelly D. Acquiring Land … Р. 359—360.