Переход в налогообложении от инвентаризационной стоимости к кадастровой

Главной функцией налога на имущество является не только фискальная функция, но и социальная: нагрузка по нему должна соответствовать реальной стоимости имущества. В 2015 г. осуществлен переход к определению налогооблагаемой базы исходя из кадастровой, приближенной к рыночной, стоимости имущества.

Налог на имущество физических лиц действовал в России в неизменном виде с декабря 1991 г. в течение 12 лет. Специалисты говорили о том, что он социально несправедлив, его исчисление по инвентаризационной стоимости — анахронизм в условиях рыночной экономики. Инвентаризационная стоимость является стоимостью «кирпичей» с учетом их износа и не учитывает местоположение и качество жилья. В итоге за элитные объекты недвижимости в центре российских городов-мегаполисов собственники могли платить в десятки раз меньше, чем в новостройках на окраинах.

Подобных перекосов можно избежать, если налоговая база рассчитывается по кадастровой оценке, приближенной к реальной стоимости жилья. Но для этого нужен полноценный кадастр, содержащий достоверные сведения обо всех объектах недвижимости в разрезе регионов и муниципальных образований. В России его начали создавать в 2008 г. Ситуация усугубилась тем, что в начале 2013 г. упразднили техническую инвентаризацию, закрыли БТИ. Квартиры, вводимые в строй, жилые дома, садовые домики, индивидуальные гаражи, прошедшие регистрацию по дачной амнистии, вообще не оценивались, налог на них не начислялся. Понятие «инвентаризационная стоимость» из документов исчезло, а рассчитывать ставку по кадастровой стоимости не позволяло действующее законодательство. Казна не дополучала немалые средства.

Изменения в закон о налогах на имущество физических лиц Государственная Дума РФ впервые пыталась рассмотреть в 2004 г. С тех пор процесс заморозился на последующие 10 тучных лет — пока страна подпитывалась нефтяными доходами и власти старались избегать проведения болезненных экономических реформ в разных сферах, в том числе в налоговой.

Когда же в России разразился экономический кризис, доходы бюджета резко упали, а расходы не уменьшались, внешние рынки капитала оказались недоступными, вспомнили о внутреннем источнике — о недвижимости как наиболее стабильном и прозрачном объекте налогообложения. В результате был принят Федеральный закон от 4 октября 2014 г. № 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации „О налогах на имущество физических лиц“». Его ключевое новшество — определение налогооблагаемой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается стоимость, установленная в результате государственной кадастровой оценки (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») и Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Налог на имущество, исчисленный по инвентаризационной стоимости (возможен только до 1 января 2020 г.), можно рассчитать по следующей формуле:

Инвентаризационная стоимость — восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом износа и динамики роста цен на стройматериалы, работы и услуги на 1 января каждого года. Она учитывает только расходы, необходимые для воспроизводства точно такого же объекта недвижимости с использованием аналогичных строительных материалов и конструкций. И не учитывается этажность, местоположение, удаленность от метро и остановок общественного транспорта, рыночная стоимость и престижность района. Эту стоимость определяло БТИ по месту нахождения имущества. В начале 2013 г. БТИ упразднены. Последние сведения об инвентаризационной стоимости объектов недвижимости и их правообладателях поступили в налоговые органы до 1 марта 2013 г. На их основе и будет исчисляться налог на имущество — но только до 1 января 2020 г., когда от инвентаризационной стоимости откажутся окончательно.

Коэффициент-дефлятор введен в 2014 г. для корректировки инвентаризационной стоимости, зафиксированной в государственном реестре, на уровень инфляции. Коэффициент устанавливается ежегодно на следующий год. В 2013 г., когда в налоговые органы были представлены последние данные об инвентаризационной стоимости, дефлятор принят равным 1 и действовал в 2014 г. А далее он увеличивается в соответствии с ростом инфляции в стране. Так, на 2015 г. коэффицент-дефлятор определен в размере 1,147, в 2016 г. — 1,329, в 2017 г.

его величина возросла до 1,425. Коэффицент-дефлятор на 2017 г. участвовал в расчете налога на имущество граждан за 2016 г.

Доля налогоплательщика в общей собственности на объект. Если квартира (жилой дом) находится в общей долевой собственности, то инвентаризационная стоимость умножается на размер доли того собственника, которому рассчитывается налог. При общей совместной собственности двух или трех человек у них одинаковые доли (по ½ или по 1/3). Когда собственник один, его доля равна 1.

Ставка налога на имущество в этой формуле зависит от суммарной инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, умноженной на коэффициент-дефлятор всех объектов налогообложения, находящихся в собственности налогоплательщика (с учетом его доли в общей собственности на каждый объект), расположенных в пределах одного муниципального образования, Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя.

Установлены следующие ставки налога при суммарной инвентаризационной стоимости, умноженной на дефлятор: до 300 тыс. руб. — 0,1%; 300 —500 тыс. руб. — 0,1—0,3%; свыше 500 тыс. руб. — 0,3—2%.

Налог на имущество, исчисленный по кадастровой стоимости (возможен с 1 января 2015 г.), рассчитывается по следующей формуле:

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом целевого назначения, технических характеристик, местоположения и рыночной стоимости. Региональные власти принимают решение об оценке объектов недвижимости, формируют их перечни, выбирают по конкурсу независимых оценщиков (экспертов). Росреестр не занимается оценкой, а только получает готовые результаты и вносит их в свои базы.

Процедура оценки объектов недвижимости регламентируется федеральным стандартом. Он предписывает, чтобы кадастровая оценка максимально соответствовала рыночной стоимости объекта недвижимости и чтобы использовался преимущественно метод массовой оценки. При этом методе выделяются группы объектов, сходных по техническим характеристикам и ключевым ценообразующим факторам (местоположение, материал стен, год постройки, наличие инфраструктуры и др.). Постоянное отслеживание реальных сделок с объектами недвижимости, средних рыночных цен 1 м² позволяет оценщикам довольно точно по аналогии определять рыночную стоимость объектов недвижимости в таких группах. Для группы моделируется единая оценочная формула, на основе которой рассчитывается величина кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, входящих в группу. Определяется и кадастровая стоимость объекта недвижимости в расчете на единицу его площади. Умножение этой удельной величины на площадь оцениваемого объекта недвижимости позволяет определить его кадастровую стоимость. Остается только правильно найти для оцениваемого объекта недвижимости аналог в соответствующей группе^[1].

Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости — подход, базирующийся на совокупности методов оценки объекта недвижимости, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Если аналог не найден, то используется затратный подход, который основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по полезности оцениваемому или сопоставимого с оцениваемым объектом. Покупатели обычно сравнивают цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на создание новых объектов, максимально соответствующих их требованиям.

При необходимости применяется доходный подход, который определяется как совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от его использования. Доходный подход направлен на получение данных об объекте недвижимости для инвестора, который рассматривает этот объект только как источник дохода.

Оценщик независим — никто не праве влиять на процесс оценки и выбираемый им метод. Но контроль над ним все же предусмотрен. Он готовит отчет по кадастровой оценке со всеми необходимыми расчетами и выкладками и представляет его в специальный институт экспертизы. Экспертизу отчета проводит комиссия, состоящая из участников саморегулирующейся организации оценщиков. В эту организацию должен входить и сам оценщик, тогда результаты его работы страхуются в рамках юридической ответственности. Если надзорная комиссия не выявила нарушений и ошибок, тогда региональные власти утверждают отчет и передают для регистрации в ЕГРН, а также в фонд данных государственной кадастровой оценки. Законом установлено, что кадастровая оценка должна пересматриваться не реже одного раза в пять лет. Однако по решению региональных органов власти это может делаться чаще.

Налоговый вычет. Для собственников объектов недвижимости законом предусмотрен налоговый вычет из налогооблагаемой базы:

• • для квартиры — в размере кадастровой стоимости 20 м²;
• • для комнаты — в размере кадастровой стоимости 10 м²;
• • для жилого дома — в размере кадастровой стоимости 50 м²;
• • для единого недвижимого комплекса, в который входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом), — 1 млн руб.

При этом объект недвижимости попадает под льготу независимо от его расположения и площади. Собственнику нескольких квартир (жилых домов) налоговый вычет полагается по каждой (каждому) из них. В обратной ситуации, когда квартира находится в собственности нескольких человек, вычет будет один на всех. Налоговики сначала вычислят налоговую базу (кадастровая стоимость квартиры минус кадастровая стоимость 20 м²) и, исходя из нее, с учетом доли каждого определят налог.

Местным органом власти дано право увеличивать размеры предусмотренных законом налоговых вычетов. Если при этом налоговый вычет превысит кадастровую стоимость объекта недвижимости, то налоговая база считается равной нулю, т. е. налог на это имущество данному собственнику не начисляется.

Для коммерческих объектов недвижимости, а также жилья, кадастровая стоимость которого свыше 300 млн руб., налоговые вычеты отсутствуют.

Ставка налога на имущество. Окончательные ставки налога на имущество устанавливают органы муниципальной власти. Но закон ограничивает их в диапазоне от 0,1 до 2% по видам объектов недвижимости:

• • для жилых домов и помещений, гаражей и машино-мест, незавершенных строительством жилых домов, единых недвижимых комплексов, в состав которых входит хотя бы один жилой дом, хозяйственных строений и сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 м² и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, — 0,1% кадастровой стоимости;
• • для коммерческих объектов недвижимости (торговые и офисные объекты) и жилья, кадастровая стоимость которого свыше 300 млн руб., — 2%;
• • для прочих объектов недвижимости — 0,5%.

Закон разрешает органам муниципальной власти уменьшать рекомендованную ставку 0,1% до 0% или увеличивать до 0,3% в зависимости от вида объекта недвижимости, его кадастровой стоимости, местонахождения и территориальной зоны, в границах которой он расположен.

• [1] Более детально об этом см.: Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: учебник / А. Н. Асаул, В. Н. Старинский, М. К. Старовойтов, Р. А. Фалтинский; подред. А. Н. Асаула. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2012.