Правовое регулирование оценки имущества предпринимателей

Оценочная деятельность представляет собой профессиональную деятельность, направленную на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки.

Основным нормативным актом, регулирующим оценку, является Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). Требования к проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются федеральными стандартами оценки и стандартами и правилами оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки (далее — ФСО) разрабатываются Национальным советом, но оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки, утверждаются Минэкономразвития России и размещаются на официальном сайте ведомства в сети Интернет. К наиболее известным федеральным стандартам оценки относятся: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № I)^[1], «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)^[2], «Требования к отчету об оценке» (ФСО № З)^[3] и «Оценка недвижимости» (ФСО № 7)^[4].

Международные стандарты оценки (далее — МСО) разрабатываются и утверждаются международной неправительственной организацией — Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) — International Valuation Standards Committee (IVSC). МСО содержат всемирно признанные понятия и принципы подготовки стоимостных оценок для поддержания функционирования глобальной экономики. Распоряжением Минэкономразвития России от 16.06.2014 № 132Р-УА утверждена Концепция формирования в России системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки.

Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить ФСО. Данные акты, принятые в соответствии с Законом об оценочной деятельности, регулируют профессиональную оценку, осуществляемую субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем в практике предпринимательской деятельности широкое распространение получила внутрихозяйственная оценка, которая осуществляется самими компаниями в отношении принадлежащего им имущества и иных объектов оценки.

Функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере оценочной деятельности осуществляет Минэкономразвития России. Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции надзора за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, ведения единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и в иных случаях (и. 4 ФСО № 2).

В случае спора о достоверности величины стоимости, в том числе и в связи с наличием иного отчета об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случае обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством РФ (ст. 13 Закона об оценочной деятельности). Статья 6 Закона об оценочной деятельности предоставляет право обжаловать в порядке, установленном законодательством РФ, результат проведения оценки любому заинтересованному лицу.

Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего перечня или классификации объектов оценки, которыми могут выступать любые объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте, в том числе отдельные материальные объекты; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе предприятия; право собственности и иные вещные права; права требования, обязательства (долги); работы, услуги и др.

Оценка может быть обязательной и добровольной. Основания для обязательного проведения оценки определены ст. 8 Закона об оценочной деятельности. Некоторыми законами предусмотрен обязательный характер величины стоимости объекта оценки (ст. 15 Закона об ООО, п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 Закона об АО и др.).

Отметим, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно лишь тогда, когда законом или иным нормативным правовым актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным правовым актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то суды исходят из того, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной, а следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках разрешения конкретного спора, но поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)^[5].

В доктрине предпринимательского права принято выделять различные виды стоимости имущества предпринимателя^[6].

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается, что стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости, то установлению подлежит именно рыночная стоимость. Также рыночная стоимость оценивается оценщиком при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал; при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства; при определении стоимости безвозмездно полученного имущества и др.

Кадастровая стоимость представляет собой установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную методами массовой оценки, а при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки — определенную индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 ФСО № 41).

Помимо рыночной и кадастровой стоимости, п. 5 ФСО № 2 выделяет также инвестиционную и ликвидационную стоимость имущества.

Инвестиционная стоимость объекта оценки определяется для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При этом в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения объекта по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как наиболее вероятная цепа, по которой данный объект может быть отчужден за срок экспозиции, меньший типичного для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

ФСО № 1 выделяет затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, применяемые при осуществлении оценочной деятельности.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта.

Сравнительный подход предполагает оценку объекта на основе его сравнения с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход объединяет совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно опре-^[7]

делить конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки.

• [1] Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.
• [2] Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298.
• [3] Утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.
• [4] Данный стандарт утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014Ко 611.
• [5] См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независим ы м оцен щи ком «.
• [6] Предпринимательское право: учебник / отв. ред. И. В. Ершова, Г. Д. Отшокова. М. :Проспект, 2015. С. 192−194.
• [7] Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержден приказом Минэкономразвития России 22.10.2010 № 508.