Основные модели погашения долга

Данный раздел посвящен более подробному рассмотрению ипотечных кредитов, использующих различные модели погашения долга.

Ипотечные кредиты в зависимости от условий погашения могут быть разделены на две группы:

• 1) ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
• 2) ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.

Модели кредитования, которые рассмотрены ниже, являются альтернативными по отношению к стандартному кредиту с фиксированной процентной ставкой (далее описан первым) и предоставляют возможность изменения следующих основных условий: размера ежемесячных платежей при фиксированной процентной ставке и, в свою очередь, величины процентной ставки.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой

1. Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами — стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate, level-payment, fully-amortized mortgage). Данный вид кредита является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике на протяжении примерно 50 лет, до начала 1990;х гг. Изучение основных характеристик данного вида кредита весьма удобно и является отправной точкой для анализа других, альтернативных моделей. Последние получили свое развитие именно благодаря существованию данного вида кредита.

Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:

• 1) 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
• 2) часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же сумму денег ежемесячно. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, равновеликими платежами был распространен в США со времени Великой депрессии 1929—1933 гг. и сыграл большую роль в решении жилищной проблемы в этот период, а также в первые два десятилетия после Второй мировой войны, пока не наступил период высоких темпов инфляции в середине 1970;х гг. Основные проблемы, связанные с данным видом кредитования, привели к распространению альтернативных инструментов финансирования.

2. Ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей (graduated-payment mortgage), являющийся разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой. Эта модель была предложена Федеральной жилищной администрацией США в 1979 г. Процентная ставка и срок кредита фиксированны, как и для кредита с равновеликими платежами. Однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей.

Ежемесячные выплаты по займу в первые годы недостаточны для покрытия полной суммы процентов, начисленных на основную сумму долга. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и в первые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга. Такие схемы могут предусматривать законодательно установленные лимиты на увеличение ежемесячных платежей: максимум на 7,5% в конце каждого года в течение первых 5 лет либо возрастание максимум на 3% в течение первых 10 лет. Затем выплаты остаются одинаковыми на протяжении оставшегося срока займа. Основная сумма долга также увеличивается. Заемщики имеют право конвертировать данный вид кредита в стандартный ипотечный заем, однако для этого должны быть соблюдены все условия предоставления таких кредитов, т. е. заемщик должен быть квалифицированным.

Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периоду заимствования. Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т. е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита, уплачиваемая заемщиком из собственных средств (downpayment), по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.

3. Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, «ярусными» платежами (fixed-rate tiered-payment mortgage). Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования — возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным 30-летним или 15-летним кредитом под фиксированную процентную ставку. Эта модель появилась на рынке США в начале 1980;х гг., в период высоких процентных ставок, когда наибольшее распространение имели ипотечные кредиты с постепенным увеличением выплат. Позднее спрос на низкие первоначальные выплаты удовлетворили займы с регулируемой процентной ставкой, предлагавшие низкие процентные ставки.

Различные виды кредитов предлагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок — 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3—5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается, и если платежи недостаточны для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета, открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год. Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и обычно имеет 15-летний срок погашения.

• 4. Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloon payment mortgage), предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно, и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:
• 1) замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. На протяжении срока займа не выплачивается ни основная сумма, ни проценты. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика;
• 2) выплаты только процентов, затем «шаровой» платеж. Данный вид кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга;
• 3) частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают возможность для заемщика получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в последние 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременений на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.

В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, два следующих вида кредита предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличением выплат) заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита.

• 5. Ипотечный кредит с быстрым погашением (growingequity mortgage) — это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако, в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т. е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранее согласованной ставке, например, 3,5% в год, либо на основании изменяющегося индекса. Например, кредит в 100 000 долл., предоставленный на 30 лет под 9,5% годовых, требует ежемесячных платежей в сумме 840,85 долл., так же как и кредит с равновеликими платежами. Но платежи по кредиту с быстрым погашением могут постоянно возрастать, и такой кредит может быть выплачен за 12—15 лет. Процентная ставка обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.
• 6. Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly mortgage). Платежи по займу осуществляются один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Поскольку 26 раз эквивалентны платежам за 13 месяцев, амортизация происходит быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. Поскольку в год требуется больше выплат, чем по стандартному займу, то и доход заемщика должен быть выше, чтобы он мог претендовать на получение такого кредита.

К другим видам кредитов с фиксированной процентной ставкой относятся следующие кредиты.

• 7. Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (pledged-account mortgage). В течение определенного периода времени с 1979 г. сберегательные ассоциации США предоставляли кредиты с использованием сберегательного счета в качестве дополнительного обеспечения. Цель введения такой модели кредитования та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, — обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Максимальное соотношение суммы кредита и стоимости жилья — 95%, для кредитов с коэффициентом более 90% требуется страхование ипотечного займа. Поскольку счет заемщика постоянно снижается, а значит, снижается стоимость обеспечения, для кредитора возрастает кредитный риск.
• 8. Ипотечный кредит сучастием (кредитора) в повышении стоимости жилья (shared appreciation mortgage). Кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены единовременно либо прибавлены к сумме долга. Например, кредитор соглашается предоставить кредит в сумме 80 000 долл, на приобретение дома стоимостью 100 000 долл. Процентная ставка снижена до 8% по сравнению с рыночной в 12%. Срок кредита — 30 лет. Заемщик обещает кредитору 1/3 от возрастания стоимости жилья свыше 100 000 долл. Через 5 лет, если дом продается за 121 000 долл., кредитор получает 7000 долл. Такие кредиты целесообразно предоставлять в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.