Предисловие. 
Экономика недвижимости

Универсальный междисциплинарный характер дисциплины «Экономика недвижимости». Недвижимость (недвижимое имущество) представляет собой уникальную сферу деятельности человека, исследования которой еще только начинают занимать свое достойное место в системе наук об экономике, праве и управлении. Сфера недвижимости — одна из немногих, актуальность которой подтверждается ежедневными насущными потребностями человека и вполне может быть поставлена в один ряд с такими вопросами, как обеспечение людей продовольствием и развитие системы здравоохранения. С недвижимостью прямо или косвенно связаны все действия человека, направленные на удовлетворение потребностей любого уровня, и в этом проявляется большое значение знаний о недвижимости в системе экономических наук.

Если обратиться к законам функционирования и развития национальных и локальных рынков недвижимости, то станет очевидной роль недвижимости не только на микроуровне (для удовлетворения потребностей людей и организаций), но и на макроуровне — как инструмента государственной экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста, повышение благосостояния граждан и реализацию мер социальной защиты. В нашей стране только начинают осознавать и использовать в официальных оценках показатели развития рынков жилой и коммерческой недвижимости, которые могут свидетельствовать о приближении фазы экономического роста или стагнации, возможном «перегреве» экономики, развитии ситуации в смежных отраслях в силу того, что сектор недвижимости обладает гак называемым мультипликативным воздействием.

Таким образом, необходимо отметить универсальный и междисциплинарный характер знаний о недвижимости, понимание основ функционирования и развития которой дает выход па такие сферы, как:

• • государственная политика обеспечения экономического роста;
• • финансовая, денежно-кредитная политика государства;
• • сфера территориального развития, размещения производительных сил, обеспечение равномерности развития регионов;
• • повышение уровня жизни граждан страны и меры социальной защиты.

Успешное изучение данных направлений и применение инструментов, так или иначе связанных с недвижимостью, основано на исходном представлении об экономических основах формирования и функционирования объектов недвижимости, чему и посвящен данный учебник.

Комнетентностный подход в изучении дисциплины «Экономика недвижимости» и ориентация на запросы работодателей. В качестве позитивной тенденции в системе российского высшего образования стоит выделить внедрение так называемого компетентностного подхода, который выражается в том, что подготовка специалистов нацелена не только на получение знаний, но и приобретение ими конкретных навыков и компетенций, которые в соответствии с образовательными стандартами подразделяются на общекультурные, общепрофессиональные и профессиональные.

Если обратиться к Федеральным государственным образовательным стандартам высшего образования по направлениям подготовки 38.03.01 «Экономика (уровень бакалавриата)» и 38.04.01 «Экономика (уровень магистратуры)»^[1], то в них выделяется конкретная область профессиональной деятельности выпускников; объекты и виды их профессиональной деятельности (приложение 1). Для направления подготовки «Экономика» выделены уровни компетенций, кроме того, у образовательной организации имеется возможность определить необходимые профессиональные компетенции с учетом особенностей конкретной программы. В данном учебнике мы не просто предлагаем задания практикума, но выстраиваем их логику в русле приобретения компетенций, необходимых для успешной профессиональной деятельности специалиста.

Мы не будем повторять текст стандартов и выделим лишь два момента: 1) компетенции, которые мы относим к дисциплине и направлению подготовки «Экономика недвижимости» и которыми должен обладать студент по результатам освоения учебника; 2) сферы деятельности, в которых востребованы выпускники уровня как бакалавриата, так и магистратуры (ориентация на потребности работодателей).

В результате освоения данного учебника студент должен:

знать

• • основные понятия сферы недвижимости и земельных отношений, иметь представление об особенностях земельного участка и улучшений как специфических объектов экономических отношений;
• • особенности формирования стоимости объектов недвижимости, основные факторы, определяющие создание стоимости недвижимости;
• • основные практические сферы применения экономических знаний в сфере недвижимости как на уровне объектов недвижимости определенного назначения, так и на уровне развития территорий городов и регионов;

уметь

• • производить отбор существенной и достаточной информации для подготовки аналитических материалов для оценки коммерческой и инвестиционной привлекательности объекта недвижимости с учетом стадии жизненного цикла объекта недвижимости;
• • сопоставлять характеристики земельного участка (объекта недвижимости), человеческие потребности и интересы в отношении данного объекта;
• • анализировать основные факторы на макрои микроуровне, которые влияют на формирование стоимости недвижимости;
• • исследовать состояние развития объекта недвижимости в связи с состоянием окружающей среды и уровнем развития территории города и региона, где расположен объект недвижимости;

владеть

• • навыками экономического анализа объекта недвижимости как объекта использования, инвестирования и управления;
• • навыками принятия организационно-управленческих решений на рынке недвижимости и быть готовым нести за них ответственность, в том числе в нестандартных ситуациях;
• • навыками формирования обоснованного суждения о привлекательности объекта недвижимости с учетом целей инвестора, экономической полезности и перспектив объекта недвижимости;
• • навыками идентификации экономических интересов различных сторон в отношении объекта недвижимости в целях разработки стратегии развития объекта недвижимости, выработки специфики поведения в имущественном споре в отношении объекта недвижимости.

Основной спрос на данные компетенции предъявляют работодатели, представляющие следующие виды деятельности, связанные с недвижимостью:

• • компании, осуществляющие управление объектами жилой и коммерческой недвижимости (торгово-развлекательные центры, административноофисные здания, промышленные объекты, складские и логистические комплексы, гостиницы и др.);
• • строительные и девелоперские компании (подразделения бизнес-планирования и инвестиций, разработки стратегии, маркетинговой политики, отделы управления, экономические и финансовые подразделения);
• • инвестиционные компании и частные инвесторы (планирование и эффективность инвестиций в незастроенные земельные участки, комплексное освоение территорий, освоение застроенных городских земель, выявление недооцененных объектов, оценка инвестиционной привлекательности);
• • собственники объектов недвижимости (управление объектами недвижимости различного назначения, изменение видов деятельности в недвижимости, повышение эффективности недвижимости, работа с арендаторами);
• • государственные структуры и органы местного самоуправления (управление государственным и муниципальным имуществом, привлечение инвестиций в регион, инфраструктурное развитие города и региона, создание инфраструктуры для проведения крупных спортивных мероприятий в регионе, государственная регистрация и сделки с недвижимостью, земельные отношения, приватизация и оформление прав на недвижимость);
• • инфраструктурные компании (экономическая эффективность строительства объектов коммунальной, энергетической и иной инфраструктуры для целей строительства объектов недвижимости и освоения новых территорий);
• • банки и иные финансовые институты (подразделения, занимающиеся кредитованием под залог недвижимости, а также реализующие собственные строительные проекты или кредитующие застройщиков; работа с проблемными заемщиками и реализация залогов; управление портфелем недвижимости и т. д.);
• • оценочные, консалтинговые, аудиторские компании и др.

Цель, концепция и ориентация учебника на уровни бакалавриата и магистратуры. Логика, принципы подбора информации и структура изложения подробно обоснованы в параграфе 1.3 настоящего учебника. Отметим лишь, что концепция учебника заключается в последовательном изложении взаимосвязанных тематических блоков, освоение которых дает студенту системное представление о курсе «Экономика недвижимости» и позволяет выделить приоритеты в ходе его профессиональной ориентации на конкретный вид экономической деятельности. Последовательное изучение тем позволит сформировать общую картину основ и закономерностей функционирования объектов недвижимости, удовлетворяющих потребности людей и организаций, и быть готовым предложить потенциальному работодателю интересующий его набор навыков и компетенций, необходимых для успешной деятельности на рынке жилой и коммерческой недвижимости, в смежных сферах деятельности, а также в системе органов государственной власти и местного самоуправления.

Необходимо обратить внимание читателя, что данное издание хотя и представляет собой учебник, в большей степени ориентированный на учебный процесс студентов-бакалавров, но будет также полезно обучающимся на уровне магистратуры и аспирантуры, так как наряду с материалом учебного характера содержит специальные ссылки и практикумы для лиц, осуществляющих исследовательскую деятельность, а также практикующих специалистов. Одной из проблем российского высшего образования является не всегда четко представляемая разница между спецификой обучения на программах бакалавриата и магистратуры. В данном учебнике обобщены некоторые существенные особенности, характеризующие принципиальные отличия в целях и подходах программ магистерской подготовки с учетом зарубежного опыта (приложение 2).

Исходя из изложенного выше можно выделить основную цель дисциплины «Экономика недвижимости» и данного учебника: формирование у студента комплексного представления об основах функционирования недвижимости с целью удовлетворения частных, общественных и коммерческих потребностей людей и организаций, развитие практически применимых в сферах инвестиционной и управленческой деятельности на рынке недвижимости и в смежных отраслях знаний, что наряду с ориентацией на потребности работодателя может заложить основу для формирования у студента навыков научно-исследовательской работы.

Значение дисциплины «Экономика недвижимости» для развития страны. Один из приоритетных вопросов развития России — создание конкурентных преимуществ, формирование основ для возможного прорыва России и ее вхождения в число действительно ведущих стран мира. Аксиомой является паше богатство территорией, непропорциональность расселения людей и существенный разрыв в качестве жизни в различных регионах нашей страны. Идея эффективного территориального развития — это национальный проект будущего, который должен транслироваться лидерами наряду с агитацией за здоровый образ жизни, качественное образование и устойчивое развитие.

На государственном уровне поставлена задача — повышать привлекательность освоения отдельных территорий нашей страны, при этом мы даже не располагаем базовыми учебными пособиями, которые бы отвечали на вопросы, чем движим человек при выборе места для жизни и собственной деловой активности. За кадром остаются исконные экономические потребности человека, при этом разрабатываются программы стимулирования переселения. Человек со своей семьей потянется не просто к земельному участку на праве собственности, но к совокупности факторов и условий, способных удовлетворить его потребности. Российский архитектор и мыслитель Вячеслав Глазычев говорил: «Бесконечно важно уяснить, как, каким образом в ряде случаев при работе над управлением территориальным развитием удается создать точки уравновешенности между публичным благом и эгоистическими интересами лиц, групп, корпораций и целых муниципальных сообществ». В этом плане роль реальных учебных и научных материалов, но экономике недвижимости и развитию территорий действительно высока.

Таким образом, выделим значимость для общества и государства качественных работ и учебных пособий в сфере экономики недвижимости и территориального развития, подчеркнем, что всегда важно показывать студенту общую картину и место дисциплины в системе знаний. В данном учебнике мы предлагаем аннотации дисциплин специализации, которые наряду с курсом «Экономика недвижимости» помогут сформировать у обучающегося комплексное представление изучаемой сферы (приложение 3). Мы также предлагаем собственное вйдение тематического наполнения курса «Экономика недвижимости» (см. приложение 3). Таким образом, данный учебник будет полезен и разработчику программ подготовки специалистов для уровня как бакалавриата, так и магистратуры.

Для повышения эффективности обучения в учебнике предусмотрены практикумы, включающие в себя вопросы и задания для самоконтроля, практические задания, а также тесты. Часть информации в тексте выделена в самостоятельные блоки (пронумерованные комментарии), зачастую написанные менее академичным языком. Они направлены на формирование представления о конкретных практических ситуациях в сфере недвижимости, содержат полезную информацию, помогающую студенту в изучении материала, либо создают дополнительную мотивацию к изучению материала.

Экономика недвижимости в повседневной жизни человека

Недвижимость — одна из немногих сфер, с которой приходится взаимодействовать каждому человеку без исключения. На всем протяжении жизни люди нуждаются в удовлетворении своих потребностей, которые так или иначе связаны с недвижимостью. Человек постоянно принимает решения, которые прямо или косвенно касаются недвижимости, а зачастую именно недвижимость определяет, какими будут эти решения. Недвижимость для жизни, для работы, для отдыха и развлечений, для радости и горя…

Недвижимость, принадлежащая человеку, не может «просто постоять», пока человек занят решением других проблем. Она постоянно требует обслуживания, создает расходы, изнашивается. Она может расцветать и увядать, у нее свои циклы развития, которые иногда от нас не зависят. Государство придумывает все новые способы налогообложения недвижимости, создает стимулы, чтобы мы ее покупали, строили или, наоборот, продавали и переезжали.

И вот вы как собственник, арендатор или наниматель оказываетесь лицом к лицу со всеми этими проблемами. Необходима какая-то точка опоры. С чего начать? Как разобраться, что представляет наш объект недвижимости или тот, о котором мы еще только мечтаем? Необходимо оттолкнуться от неких базовых моментов, прежде всего от потребностей, которые эта недвижимость должна удовлетворить, и от ресурсов, которыми мы располагаем. Мы можем называть экономику недвижимости по-другому, но с ней мы сталкиваемся каждый день. Нам может нравиться или не нравиться, как меняется пространство вокруг нас, но все это — лишь формы воплощения чьих-то потребностей. Мы каждый день принимаем экономические решения в сфере недвижимости или испытываем воздействие от чьих-то решений в данной области.

Экономика недвижимости не просто учебный предмет, это предмет про нашу жизнь…

• [1] Приказ Минобрнауки России от 12 ноября 2015 г. № 1327 «Об утверждении Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования по направлению подготовки 38.03.01 Экономика (уровень бакалавриата)»; приказ Минобрнауки Россииот 30 марта 2015 г. № 321 «Об утверждении Федерального государственного образовательного стандарта высшего образования по направлению подготовки 38.04.01 Экономика (уровень магистратуры)».