Финансовая политика. 
Экономика недвижимости

Традиционно под финансовой политикой государства понимают налоговую и бюджетную политику (формирование доходов и осуществление расходов государства). В классическом представлении у финансовой политики есть две функции — фискальная и стимулирующая. В рамках фискальной функции основная задача заключается в исполнении бюджетов различных уровней по доходам, т. е. в сборе налогов и обеспечении поступления неналоговых доходов. Стимулирующий характер фискальной политики базируется на теоретическом постулате^[1], согласно которому важен баланс между интересами государства (максимальное наполнение бюджета) и налогоплательщика (стремление развивать свое дело и проявлять предпринимательскую инициативу, что может быть подавлено значительным налоговым бременем). При определенном перевесе в пользу первого приоритета налогоплательщик теряет стимулы к деятельности и либо уходит в теневой сектор, либо прекращает деятельность.

Стимулирующий характер финансовой политики выражается в эффективном оперировании налоговыми ставками, в осуществлении политики государственных расходов, что-либо напрямую способствует развитию отдельных секторов экономики, либо косвенно поддерживает уровень деловой активности в экономике (например, система государственных заказов).

Для рынка недвижимости финансовая политика государства имеет во многом определяющее значение. Во-первых, финансовая политика определяет общий уровень налогообложения участников хозяйственной деятельности и тем самым задает темп развития деловой активности в экономике или как минимум в конкретном ее секторе. Во-вторых, политика государства в области заимствований на внутреннем и внешнем рынке влияет на стоимость объектов недвижимости и инвестиционных проектов в строительной сфере. Вырабатывая ту или иную стратегию размещения государственных ценных бумаг и определяя стоимость заимствований, министерство финансов задает вектор развития рынка денежных ресурсов, повышая или понижая привлекательность инвестиций в государственные финансовые инструменты путем изменения процентной ставки, и, соответственно, влияет на привлекательность инвестиций в недвижимость.

В-третьих, важна налоговая политика государства в вопросах, непосредственно относящихся к недвижимости, по трем направлениям, выработанным в мировой практике налогообложения недвижимой собственности. Речь идет о налогообложении самого объекта недвижимости (налог на капитал, налог на имущество, налог на недвижимость); прироста капитала (изменение стоимости недвижимости как объект налогообложения) и налогообложение сделок с недвижимостью (налогообложение доходов, прибыли юридических и физических лиц в результате сделок с недвижимостью). Применительно к России уместно говорить о налогообложении недвижимости как собственности (имущества) и сделок с недвижимостью.

Комментарий 35

Реформа налогообложения недвижимости в России

Общеизвестно, что в развитых странах весьма привлекательным объектом налогообложения является недвижимость, доходы от сделок с ней, а в ряде стран — доходы от прироста ее стоимости. Актуальность имущественного налогообложения в последнее время во всем мире только возрастает. Дело в том, что в условиях трансграничного движения капитала, мобильности налогоплательщиков, наличия возможностей использовать низконалоговые юрисдикции с целью минимизации своих налоговых обязательств для государств становится все более проблематичной идентификация налогоплательщика и его дохода. Одним из очевидных, надежных и, главное, стационарных активов является объект недвижимости. В силу этого вряд ли стоит ожидать снижения бремени налогообложения недвижимости в какой-либо стране мира.

При этом государство, стремясь получить доход, обеспечить финансирование развития местной инфраструктуры, не должно лишать граждан и предприятия стимулов приобретать недвижимость. Очевидно, если подавить спрос на недвижимость из-за высоких налогов, то мы получим застой на конкретной территории, которую мы как раз и собирались развивать через создание рынка недвижимости и привлечение экономически активного населения.

По принятой в развитых странах традиции размер налогового бремени должен быть напрямую связан с рыночной стоимостью недвижимости. Считается, что это не только способствует наполнению бюджета, но и создает стимулы для эффективного использования имеющейся недвижимости. На этот путь встала и Россия, где с 2005 г. начался переход на новую базу налогообложения земельных участков — кадастровую стоимость. В силу того, что земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на них (улучшения), были самостоятельными объектами учета, а зачастую и рыночного оборота, реформа налогообложения самих улучшений началась фактически только через 10 лет. В настоящее время в России практически созданы все технические, юридические, организационные механизмы для перехода к единому налогу на недвижимость, что по планам должно реализоваться к 2020 г. Так, в России окончательно должно произойти формирование единого объекта недвижимости, имеющего единую кадастровую стоимость для цели налогообложения, и внедрение понятия «налог на недвижимость».

В этой работе мы не ставили цель подробно рассматривать режим налогообложения недвижимости в нашей стране. В контексте настоящей главы мы лишь акцентируем внимание читателя на том, что стоимость содержания своей собственности с точки зрения имущественных налогов — важнейший фактор, определяющий привлекательность инвестирования в недвижимость. Дополнительными важными факторами являются особенности налогообложения сделок с недвижимостью (методология исчисления налоговой базы в виде выгоды от реализации объектов, порядок и возможность принятия расходов к вычету), а также особенности налогообложения при приобретении недвижимости в кредит (возможность получения налоговых вычетов по суммам, направленным на погашение процентов по займам на приобретение недвижимости и ипотечным кредитам) и в лизинг.

В отношении особенностей российской системы налогообложения недвижимости отметим, что наша страна в настоящее время переживает фундаментальную реформу налогообложения недвижимости. Происходит переход к кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости для цели исчисления налога на имущество и земельного налога (в перспективе — единого налога на недвижимость), а также формирование единого объекта недвижимости (земельный участок и находящиеся на нем улучшения) для цели налогообложения. Кроме фискальных целей, фундаментальный благой замысел данной реформы заключается в том, что внедрение механизма взимания платы за пользование землей и недвижимостью (в случае арендных отношений), а также их налогообложения, основанного на рыночной (кадастровой) стоимости, должен привести к повышению эффективности использования и управления недвижимостью и, как следствие, к общей эффективности экономической деятельности и рациональному управлению земельными ресурсами, к вытеснению неэффективных собственников и вовлечению большего количества земель и объектов недвижимости в хозяйственный оборот. С учетом того факта, что налог на недвижимость — это местный налог, его роль серьезно возрастает, так как это один из немногих источников территории для обеспечения собственного развития. Пока в России доля местных налогов в доходах бюджетов крайне мала.

Комментарий 36

Налоги на недвижимость и развитие территорий

В зарубежной практике есть такой механизм развития под названием TIF (tax increment financing), что может быть истолковано как механизм налогового финансирования развития территорий. Суть его заключается в том, что органы местного самоуправления, являющиеся основными администраторами имущественных налогов, равно как и ответственными за развитие муниципальной инфраструктуры и создание привлекательности своих территорий, предлагают различные схемы налоговых освобождений в обмен на реализацию проектов на территории муниципального образования. По сути, это проект по управлению стоимостью конкретной территории, так как муниципалитет запускает проекты создания добавленной стоимости на своей территории, что притягивает экономически активное население, стимулирует развитие предпринимательской инициативы, способствует созданию рабочих мест и т. п. Это, в свою очередь, питает развитие рынка недвижимости. В будущем государство компенсирует свои вложения в виде освобождений от налогов или отсрочек увеличившимся потоком доходов от вновь созданных объектов, имеющих добавленную стоимость, в том числе и для целей налогообложения.

Необходимо обратить внимание, что охарактеризованные выше экономическая, денежно-кредитная и финансовая политика — это способы воздействия на активность в целом (конечно, за исключением каких-то мер, вырабатываемых применительно к конкретной территории, таких как местные налоги). Вместе с тем принципиальным остается вопрос, как макроэкономическая политика влияет на развитие конкретной территории, региона или города нашей страны и, как следствие, на рынок недвижимости в конкретном регионе или городе.

Именно поэтому важнейшим направлением, которое заслуживает внимания, является государственная политика развития территорий (государственная региональная политика), которая призвана решать вопросы, связанные с обеспечением равномерного территориального развития нашей страны, ликвидацией диспропорций и повышением деловой активности и привлекательности территорий на всем пространстве России.

• [1] Речь идет об эффекте Лаффера, описанном практически в любом учебнике по экономической теории и макроэкономике. См., например: Экономическая теория: учебник /под ред. Е. II. Лобачевой. 2-е изд., перераб и доп. М.: Высшее образование, 2009. С. 319—320.