Практикум. 
Экономика недвижимости

Вопросы и задания для самоконтроля

• 1. Предложите ваше определение рынка недвижимости.
• 2. В чем заключается специфика недвижимости как рыночного товара?
• 3. Выделите особенности рынка недвижимости в сравнении с рынками стандартизированных товаров.
• 4. Назовите основные виды рисков, присущие рынку недвижимости.
• 5. Какие основные факторы утраты стоимости недвижимости (виды износа) необходимо принимать во внимание при исследовании конкретного объекта недвижимости?
• 6. Как связаны экономическая политика государства и развитие рынка недвижимости страны?
• 7. Как связаны социальная политика государства и рынок недвижимости?
• 8. Выделите основные цели и инструменты денежно-кредитной политики и их влияние на развитие рынка недвижимости страны.
• 9. Каким образом взаимосвязаны состояние банковского сектора страны и развитие рынка недвижимости?
• 10. Объясните взаимосвязь финансовой политики государства и развития рынка недвижимости страны.

Практическое задание 6. Применение инструментов рынка

недвижимости при регулировании деловой активности в экономике (опыт Европейского союза)^[1]

Действие 1. Изучите материал и ответьте па вопросы по ходу текста.

Система финансового надзора Европейского союза состоит из двух уровней. Первый уровень представлен Европейским советом по системным рискам (European Systemic Risk Board — ESRB)^[2]. Данный орган осуществляет мониторинг и оценку угроз финансовой стабильности, вызванных влиянием макроэкономических факторов и глобальных угроз.

В этом смысле ESRB ответствен за раннее предупреждение о возникновении рисков системного характера и подготовку рекомендаций для национальных регуляторов по снижению этих рисков.

В качестве основных инструментов макропруденциального регулирования, используемых ESRB, можно выделить:

• • требования к капиталу банков (инструмент применяется по так называемому контрциклическому принципу, когда требования к капиталу, его достаточности или коэффициенты риска для отдельных групп активов ужесточаются в период разогрева деловой активности и смягчаются при появлении признаков спада)^[3];
• • установление максимальных значений следующих соотношений: суммы кредита к стоимости обеспечения (loan-to-value — LTV); суммы кредита к доходам заемщика (loan-to-income — /.77); расходов на обслуживание долга к располагаемым доходам заемщика (debtservice-to-income — DSTI). Данные показатели характеризуются тем, что накладывают ограничения на заемщика, а не на банк;
• • ограничения по секторам (возможности регулятора устанавливать конкретные значения, например, коэффициентов риска для определенных видов активов с учетом отрасли и сферы деятельности заемщика или кредитной организации);
• • возможности целевого установления макропруденциальных требований к кредитным организациям, если есть основания полагать, что конкретный банк или группа банков своим поведением способствуют концентрации рисков системного характера^[4];
• • установление дополнительныхтребований по созданию резервов на возможные потери и целевых показателей соотношения собственных и заемных средств кредитной организации, в том числе с учетом забалансовых обязательств.

Стоит подчеркнуть, что основным показателем, свидетельствующим о приближении кризиса, ESRB называет чрезмерный рост кредитной активности. Это может быть особенно заметно на фоне неустойчивого развития рынка недвижимости и быстрого роста кредитования под залог недвижимости. Рынок недвижимости является одним из приоритетов при мониторинге финансовой стабильности и выработке макропруденциальных норм деятельности со стороны ESRB. В методологии ESRB показатели, устанавливаемые для банков, работающих с недвижимым имуществом либо с заемщиками из данной сферы, получили название «инструменты рынка недвижимости» (real estate instruments).

Вопросы и задания.

• 1. Выделите основные показатели деятельности банков и заемщиков, которые используются в рамках политики макропруденциального регулирования.
• 2. Какие из выделенных показателей напрямую связаны с рынком недвижимости?
• 3. Охарактеризуйте экономический смысл показателей: соотношение суммы кредита к стоимости обеспечения (loan-to-value — LTV); суммы кредита к доходам заемщика (loan-to-income — LTI); расходов на обслуживание долга к располагаемым доходам заемщика (debtservice-to-income — DSTI).

Отметим, что, признав рынок недвижимости важнейшим индикатором уровня деловой активности в экономике и инструментом прогнозирования кризисных явлений, ESRB выделил две основные группы инструментов макропруденциального регулирования:

• • требования, устанавливаемые в отношении заемщиков (показатели LTV, LTI, DSTI);
• • инструменты, направленные на регулирование активности банков (требования к капиталу, качеству активов, резервы на возможные потери).

У данных групп инструментов разные трансмиссионные каналы, и они хорошо дополняют друг друга. Сигналом к применению инструмента может служить возросший объем кредитования под недвижимость, рост цен на рынке недвижимости, рост показателей инвестиций в недвижимость как самих банков, так и их клиентов. Соответственно, если регулятор ставит цель сдержать чрезмерную кредитную активность,™ его требования к банкам и заемщикам ужесточаются, что, в свою очередь, уменьшает вероятность объявления ими дефолтов, если на рынке начнется спад. При этом регулятор отдает себе отчет в том, что его действия могут влиять на цены на рынке недвижимости.

Политика применения инструментов макропруденциального регулирования должна координироваться с мероприятиями в рамках денежно-кредитной и финансовой политики, так как эти виды воздействий имеют одинаковую суть: они обеспечивают расширение или сжатие денежной массы. При этом возможны ситуации, когда цели, например, денежно-кредитной политики (направленной на сдерживание инфляции) вступают в конфликт с текущими задачами макропруденциального регулирования (направленного на поддержание кредитной активности банков в секторе недвижимости в случае, если есть основание полагать, что рынок вошел в фазу рецессии). Это требует от различных регуляторов согласованных действий.

Что касается финансовой политики, то здесь принципиален вопрос налоговой политики в отношении объектов недвижимости и сделок с ними. Очевидно, что благом является единая государственная политика в отношении развития рынка недвижимости и налогообложения капитала и доходов от сделок с недвижимостью. Кредитному буму зачастую способствует система либеральных налоговых вычетов в отношении уплаты процентов по ипотечным ссудам и льготных условий налогообложения операций при продаже объектов недвижимости. Все эти моменты должны приниматься во внимание органом макропруденциального регулирования.

Вопросы и задания.

• 1. Объясните, как вы поняли, что такое трансмиссионный канал в сфере денежнокредитного регулирования экономики.
• 2. Как связаны рынок недвижимости, финансовая и денежно-кредитная политика государства?

При разработке мероприятий в рамках макропруденциального регулирования ESRB различает, в отношении какого сектора недвижимости разрабатываются меры —жилой или коммерческой недвижимости.

Как отмечается в методических материалах ESRB, наибольшую сложность в прогнозировании доходности объекта представляет сектор коммерческой недвижимости^[5]. Особенно это актуально при финансировании нового строительства, когда прогноз денежных потоков от коммерческой эксплуатации объектов носит весьма вероятностный характер и, естественно, отсутствует ретроспективная и текущая информация об эффективности объекта недвижимости. В свою очередь, в секторе жилой недвижимости исходные данные для анализа могут быть взяты по объектам-аналогам.

У каждого показателя есть свои преимущества и недостатки. Если обратиться к такому показателю, устанавливаемому непосредственно для кредитной организации, как требования к капиталу,™ к его плюсам относят универсальность, относительное удобство, возможности дифференцированного применения. Среди минусов стоит назвать не всегда очевидный прямой эффект влияния на кредитную активность в экономике.

Цель использования показателя LTV, отражающего соотношение суммы займа к стоимости обеспечения, — ограничить возможности заемщика в привлечении заемных средств под недвижимость, снижая тем самым вероятность наступления как его дефолта, так, впрочем, и самой кредитной организации^[6].

Показатель LTI соотносит сумму займа и располагаемый годовой доход заемщика, a DSTI — расходы на обслуживание долга и годовой доход заемщика. Эти показатели постоянно совершенствуются. В частности, речь идет об их корректности при использовании на определенные даты, учете изменений в процессе действия кредитного договора, при различном толковании, о каком доходе заемщика идет речь. Говорить о единой методике вряд ли целесообразно, поэтому специфика определяется национальным регулятором. Здесь в большей степени важно, что данная система показателей в принципе используется.

Одно из преимуществ использования инструментов рынка недвижимости в макропруденциальном регулировании заключается в возможности учета региональных особенностей и, соответственно, дифференциации требований с учетом особенностей рынка недвижимости городской или сельской местности, отдельных регионов и городов страны.

В своей аналитической работе ESRB обобщает следующие основные показатели по рынку жилой и коммерческой недвижимости: сопоставление кредитов под обеспечение недвижимостью и ВВП, оценка уровня инвестиций в недвижимость, динамика цен на недвижимость в разрезе сегментов рынка недвижимости, соотношение стоимости недвижимости и (или) арендной платы кдоходам населения^[7]. Результаты исследований ESRB свидетельствуют, что изменения в показателях начинаются до непосредственного наступления кризисных явлений.

В методологии ESRB подчеркивается необходимость проводить мониторинг установления банками фиксированных или плавающих ставок по кредитам под залог недвижимости. Отмечено, что доля кредитов с плавающей ставкой во вновь выдаваемых кредитах увеличивается перед кризисом.

Вопросы и задания.

• 1. В чем заключаются трудности при прогнозировании направления развития рынка коммерческой недвижимости?
• 2. Объясните, в чем заключаются преимущества при использовании регулятором инструментов рынка недвижимости.
• 3. Как можно выявить признаки приближающегося экономического спада, используя инструменты рынка недвижимости?

Действие 2. Теперь обратитесь к информации о деятельности Банка России.

Наиболее показательным документом, из которого можно сделать общие выводы об уровне развития инструментов макропруденциального регулирования в России, является Отчет Банка России за 2014 г.

В документе приводятся общие сведения о тенденциях в различных секторах экономики: нефтегазовой отрасли, металлургическом производстве, производстве транспортных средств, электроэнергетике и строительстве^[8]. Информация, содержащаяся в данных разделах, носит описательный характер. В отчете не отражено, какие конкретно действия Банк России планирует предпринять или предпринимал в отчетном году, располагая данной информацией.

В характеристике сектора строительства Банк России приводит следующую информацию:

• • темпы роста жилищного строительства (ввод в эксплуатацию жилых домов);
• • прогноз динамики темпов ввода жилья с указанием причины (сокращение выдачи ипотечных кредитов);
• • общая оценка сектора коммерческой недвижимости с указанием примера рынка Москвы относительно доли свободных площадей с прогнозом увеличения;
• • прогноз ухудшения финансового состояния строительных компаний, чувствительных к повышению стоимости заимствований, и сокращение рентабельности продаж^[9].

В целом можно утверждать, что в нормативных документах Банк России уделяет внимание сектору недвижимости. Речь, прежде всего, идет об Инструкции Банка России «Об обязательных нормативах банков» от 3 декабря 2012 г. № 139-И (в ред. указаний Банка России от 30 мая 2014 г. № 3268-У) и Положении Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (в ред. Указаний Банка России от 30 мая 2014 г. № 3267-У). Как отмечается в отчете Банка России за 2014 г., в данные документы были внесены изменения, направленные на «…совершенствование регулятивных требований к оценке рисков ипотечного кредитования, включая:

• • расширение возможности применения банками пониженного коэффициента риска… в отношении жилищной ипотеки… в целях расчета нормативов достаточности собственных средств (капитала)…;
• • пересмотр в сторону снижения минимальных размеров резервов для вновь выделяемых в составе портфелей однородных ссуд категорий «военная ипотека» и" ипотека с пониженным уровнем риска" ;
• • корректировку порядка расчета норматива долгосрочной ликвидности с целью учета промежуточного финансирования, предоставляемого банкам агентствами по ипотечному жилищному кредитованию.
• • дальнейшую дифференциацию ипотечных ссуд по уровню риска в целях расчета обязательных нормативов…"^[10].

Мерой контрциклического характера, влияющей на сектор недвижимости, можно признать еще одно изменение в Положении 254-П (в ред. Указаний Банка России от 18 декабря 2014 г. № 3496-У): «…увеличены сроки, в течение которых кредитные организации могут не увеличивать размер фактически сформированного резерва по ссудам заемщикам, финансовое положение которых ухудшилось вследствие возникновения чрезвычайной ситуации, а также не формировать резервы на возможные потери по кредитам на реализацию инвестиционных проектов в случае отсутствия платежей по инвестиционным кредитам либо незначительных размеровтаких платежей»^[11].

Что касается инструментария, непосредственно влияющего на заемщика (прежде всего, регламентирование конкретных значений показателей LTV, LTI, D5TI), то Банк России, по сути, делегирует эти вопросы кредитным организациям, которые самостоятельно определяют и совершенствуют методики оценки финансового состояния заемщиков, что имеет принципиальное значение при классификации ссуд.

Еще одним источником информации, позволяющим сделать вывод о внимании Банка России к рынку недвижимости, являются его статистические данные и, в частности, раздел о развитии операций ипотечного кредитования^[12]. Центральный банк РФ представляет информацию по таким направлениям, как:

• • состав участников рынка жилищного (ипотечного) кредитования;
• • региональная структура кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование;
• • сведения о жилищных кредитах в рублях и иностранной валюте;
• • группировка задолженности по ипотечным жилищным кредитам по срокам задержки платежей, в том числе в региональном разрезе;
• • информация о вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования, объем и источники рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов и др.

Банк России регулярно готовит статистические и аналитические материалы о состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования, исследует тенденции в области развития механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Вопрос и.задания.

• 1. Проведите сопоставление подходов ESRB и Банка России в области использования инструментов рынка недвижимости.
• 2. Можно ли утверждать, что в России существует система мониторинга финансовой стабильности, основанная на инструментах рынка недвижимости?
• 3. Какие меры вы бы предложили Банку России для повышения эффективности механизма обеспечения финансовой стабильности в связи с развитием инструментов рынка недвижимости?

• [1] Составлено по: Котляров М. А. Рынок недвижимости в системе обеспечения финансовой стабильности Центральным банком РФ// Финансовая аналитика: проблемы и решения.2015. № 39. С. 21−31.
• [2] Baber G. The European Systemic Risk Board (2011) 32 (8) Comp. Law. 225—226;Snowdon P., Lore grove S. Thenew European supervisory structure (2011) 83 (Feb) C.O.B. P. 12.
• [3] Borio С., Drehmann М., Gambacorta L., Jimenez G., Trucharte С. (2010), Countercyclicalcapital buffers; exploring options, BIS Working Paper no. 317.
• [4] Goldstein M., Veron N. Too Big to Fail: The Transatlantic Debate, 2011. PIIE WorkingPaper 11−2, January.
• [5] European financial supervision (Communication from the Commission). Commission of theEuropean Communities. Brussels, 27/05/2009. COM (2009) 252 final. P. 58.
• [6] Keller A. The possible distributional effect of the loan-to-value ratio and its use as a macroprudential tool by the European Systemic Risk Board (2013) 28 (7) J.I.B.L.R. P. 266—270.
• [7] The ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. URL: https://vvv.esrb.curopa.eu/pub/pdf/other/140 303_esrb_handbook.pdf.
• [8] Отчет Банка России за 2014 г. С. 65—66. URL: http://www.cbr.ru/publ/?Prt!d=god.
• [9] Отчет Банка России за 2014 г. С. 65—66.
• [10] Там же. С. 70.
• [11] Там же. С. 71.
• [12] Статистика Банка России. URL: http://www.cbr.ru/statistics/2PrtIcMpoteka.