Земельное право зарубежных стран

В результате изучения главы студент должен: знать

• • основные подходы к управлению земельным фондом в зарубежных странах;
• • существующие виды систем регистрации прав на земельные участки;
• • международные акты в сфере правового регулирования земельных отношений; уметь
• • проводить отличия между актовой и титульной системами регистрации прав на земельные участки;
• • объяснять содержание ограничений прав иностранных граждан в части приобретения земельных участков в собственность;

владеть

• статистическими данными о развитии землепользования в зарубежных странах.

Общая характеристика земельной политики в сфере управления земельным фондом в зарубежных странах.

На фоне мировых глобализационных процессов в экономической, политической, правовой и культурной сферах существует необходимость проведения сравнительного анализа законодательства зарубежных стран, практикующих различные правовые подходы по регулированию использования и охраны земли как природного объекта, природного ресурса и объекта недвижимого имущества. Мировая тенденция к унификации права затрагивает и земельные отношения, происходит интеграция наиболее эффективных правовых институтов в современные правовые системы. В связи с этим национальное земельное законодательство многих стран совершенствуется с учетом положительного мирового опыта.

Исходя из статистических данных и аналитических выводов ведущих ученых, можно отметить, что мировой земельный фонд в основном используется для ведения сельского хозяйства или жилой застройки. При этом, несмотря на все большее расширение территориальной сферы деятельности человека, большая часть суши не эксплуатируется как производственный ресурс, поскольку она занята горами, лесами, пустынями, ледниками, болотами. В этом плане существует две тенденции: с одной стороны, с каждым годом происходит расширение территорий, пригодных для использования в сельском хозяйстве; с другой — наблюдается ухудшение земель, занятых в обороте, в результате эрозии, опустынивания, открытой добычи полезных ископаемых. В связи с этим власти вынуждены изымать большие земельные площади из хозяйственного использования, принимать меры для их природного или искусственного восстановления. В целом деградация земель, а особенно используемых в сельском хозяйстве, является большой проблемой общемирового значения, с которой сталкиваются в той или иной степени все страны.

Данные Продовольственной и сельскохозяйственной организации ООН свидетельствуют о том, что «земельный фонд планеты составляет 13,5 млрд га, из них земли сельскохозяйственного назначения — 37%, в том числе под пашню и многолетние культуры — 11%, а именно они дают 80% продуктов питания. Под пастбища (естественные пастбища, луга, посевы, используемые для выпаса) занято 26% поверхности, хотя они дают всего 10% всей мировой сельскохозяйственной продукции. Под лесами занято примерно 32%.

Страны, располагающие наибольшей площадью пахотных земель: США, Индия, Россия, Китай, Австралия, Канада. К числу рекордсменов по доле распаханных земель в структуре земельного фонда — Украина, Индия, Бангладеш и Дания, где расиаханность достигает 56−57%"^[1]. Данные экономико-географические условия порождают необходимость принятия законов о земле и дифференциации правового режима земель с целью оптимизации процесса управления земельным фондом страны и рационального использования имеющихся земельных ресурсов.

Как правило, в зарубежных странах для решения вопросов, связанных с использованием и охраной земель, создается государственный орган, или несколько государственных структур, которые определяют земельную политику. Однако при всем при этом ни в одной стране мира нет министерства, которое полностью отвечало бы за все связанные с землей правовые, финансовые и экологические вопросы, и, как следствие, процесс управления земельным фондом и принятия решений в этой сфере становится недостаточно эффективным. Эта проблема организационного характера присутствует не только в Российской Федерации, но и во многих других странах мира.

В зависимости от уровня развития земельно-правовых институтов зарубежные страны могут быть разделены на две группы: страны с развитой рыночной экономикой и стабильным правовым регулированием земельных отношений и страны, в которых осуществляются земельные реформы. В странах с развитой рыночной экономикой правовое регулирование земельных отношений давно приобрело стабильность и сравнительно высокий уровень. Основным институтом земельного права в этих странах является институт права собственности, оказывающий определяющее влияние и на другие институты зарубежного земельного права, в силу чего он занимает центральное место и в самом земельном законодательстве зарубежных стран, и в земельно-правовой литературе^[2]. В развивающихся странах до сих пор существуют проблемы, связанные с учетом земельной недвижимости, приобретением и осуществлением права собственности на земельные участки и в целом вопросами управления земельным фондом.

Система организации учета земельных участков и регистрации прав на них в отдельных странах действительно заслуживает внимательного рассмотрения. В мировой практике земельные участки признаются объектами недвижимости и подлежат учету, а сделки, совершаемые с ними, подлежат государственной регистрации. Таким образом, признается тесная взаимосвязь между учетом земельных участков и регистрацией перехода прав на них и сделок с ними. Такой подход обеспечивает гарантии для собственников при защите их земельных прав и, конечно же, возможность применять справедливое налогообложение в отношении недвижимых объектов. Однако зарубежные системы регистрации прав на недвижимое имущество имеют свои особенности. В российской литературе различают две основные системы регистрации: актовая система, т. е. система регистрации актов о сделках с недвижимостью, и титульная система — система регистрации прав на недвижимое имущество. Как отмечает П. Н. Никонов, «основным признаком, по которому различаются системы укрепления прав на недвижимое имущество в странах европейской цивилизации, включая и страны Американского, некоторые страны Африканского континентов, Юго-Восточной Азии и Австралии, является то, какую роль в охране прав на недвижимое имущество играет государство: берет ли оно это на себя или предоставляет владельцам этих прав самим заботиться об их охране»^[3].

Необходимо отметить тот факт, что в актовой и титульной системе акценты расставлены между субъектом и объектом права на земельный участок соответственно. Ярким примером актовой системы является французские реестры. Характерной чертой французской регистрационной системы является ее ведение по субъектному принципу: записи заносятся в реестр сообразно фамилиям управомоченных лиц, а не объектам, на которые устанавливаются права. Само, но себе такое ведение реестра хоть и несколько затрудняет прояснение юридического состояния конкретной недвижимости, но при должной организации работы, отлаженной за два века существования системы, не влечет существенных проблем для гражданского оборота.

Французская система регистрации права не предусматривает наличия Поземельной книги как таковой, поскольку основной информационной ячейкой в этой системе выступает не земельный участок (поземельная собственность), а правообладатель. Так сложилось, что регистрационные книги, в которых регистрационные записи о правах на недвижимость группируются на «листе», открытом на правообладателя, получили название «ипотечные книги». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое Conservation des hypotheques (Хранилище ипотек), где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесения записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, то в каждом из них на него открыт лист регистрации прав, а единого реестра нрав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует. Аналогичная система регистрации распространена в странах романской правовой семьи, это прежде всего Бельгия и Люксембург, Мальта, Италия, Польша^[4].

Актовая система распространена в большинстве штатов США. Она предполагает, что при регистрации фиксируется дата и время сделки определенного содержания между конкретными лицами, особого внимания оценке правомочности сторон или предмета сделки не уделяется. При этом огромный риск по этой сделке несет покупатель недвижимости. Государство не проверяет законность сделки и тем самым не ручается за ее последствия.

Титульная система в этом отношении представляется более надежной, поскольку ее основная цель не только удостоверить право собственности на земельный участок, но и проверить его законность. Тем самым гарантируется соответствие оснований перехода титула (права) правовым источникам, действующим в государстве. Для данной системы регистрации характерны требования о наличии оснований удостоверения титула. В зависимости от юридической основы различают три формы титула:

• 1) решение юриста, удостоверенное соответствующим образом;
• 2) страховой полис на титул (страхование титула — защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса);
• 3) система Торренса — разновидность системы юридического кадастра — метод регистрации титула, в котором чистота титула устанавливается правительственным агентством, которое затем регистрирует титул и выдает собственнику удостоверение титула как юридическое обоснование его прав^[5].

Система Торренса, являясь разновидностью титульной системы, представляется нам наиболее надежной с точки зрения степени гарантированности государством прав добросовестного приобретателя земельного участка. Она в различной степени реализована в Австралии, Канаде (за исключением штата Квебек), Великобритании, Новой Зеландии, Сингапуре, в некоторых штатах США, Тунисе, Алжире и др. Ее отличительной особенностью является то, что запись в поземельную книгу о возникновении вещного права на земельный участок является основанием его возникновения и имеет абсолютную юридическую силу. Регистрация права собственности на земельный участок является добровольным актом и обязательна только в двух случаях: а) если частное лицо получило землю в собственность от государства после введения в действие Real РгореПу Act; б) если владелец в рамках соответствующей процедуры добровольно подчинил свою недвижимость действию Real Property Act^[6].

Важно понять, что моментом возникновения прав на земельный участок является не момент заключения и подписания договора об отчуждении права собственности на земельный участок (он не имеет значения для перехода прав), а момент внесения записи в книгу, начиная с которого лицо является действительным, бесповоротным собственником в отношении земельного участка. Внесение записи сопровождается составлением копии поземельной книги (талона), которая выдается собственнику участка. Таким образом, на руках у собственника имеется точная копия поземельной книги по его участку. При необходимости отчуждения участка либо установления какого-либо ограниченного права на него стороны заключают соответствующее соглашение, запись об этом вносится собственником в талон, после чего он передается приобретателю. Любая запись в поземельной книге возможна только при условии предъявления талона. По его предъявлении вместе с соглашением в регистрационное учреждение старый талон, а также его точная копия в поземельной книге уничтожаются, при этом листы из поземельной книги изымаются и составляются новый лист и новый талон. Таким образом, в случае возникновения спора оспаривать оказывается нечего. Поэтому в системе Торренса действует принцип неоспоримости записи в реестре. Вместе с тем законом предусмотрен ряд гарантий собственника: если владелец лишается собственности или другого имущественного интереса в результате совершения неправомерного действия или ошибки в процессе регистрации по вине регистратора, то он имеет право требовать компенсацию и может предъявить в суде иск к главному регистратору (или руководству центра по регистрации) о возмещении убытков, однако требовать возврата земельного участка он не может^[7].

При анализе мирового опыта мы приходим к выводу, что для защиты права собственности на земельные участки необходима эффективная система учета земельных участков и регистрационная система, которая гарантировала бы надежность и гласность гражданского оборота, была бы доступна для всех участников гражданских отношений, содержала бы объективную информацию об объекте (земельном участке) и правопритязаниях на него (вещных правах, правообладателе и обремениях), а также гарантировала соблюдение законных прав и интересов в земельно-правовой сфере.

• [1] Вольский В. В. Социально-экономическая география зарубежного мира. М.: ДРОФА, 2001. С. 235.
• [2] См.: Управление земельными ресурсами в Европе: тенденции развития и основныепринципы. Нью-Йорк; Женева, 2005. С. 255.
• [3] Никонов П. //., Журавский II. II. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество: аналитический обзор. СПб., 2006. С. 34.
• [4] Улъюкова Д. Ю. Регистрация прав на недвижимое имущество за рубежом // Молодежьи наука: сборник материалов VII Всероссийской научно-технической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, посвященной 50-летию первого полета человека в космос / отв. ред. О. А. Краев. Красноярск: СФУ, 2011.
• [5] Экономика недвижимости: учеб, пособие / сост. Д. В. Виноградов. Владимир, 2007.С. 76.
• [6] Безбах С. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и США.М., 1984. С. 67.
• [7] Улыокова Д. Ю. Указ. соч.