Государственная регистрация объектов недвижимости

Субъекты регистрационных отношений

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная (публичная) регистрация) включает в себя процессуальные действия, осуществляемые Росреестром или его территориальным органом, подтверждающие легитимность и правомерность сделки с объектом недвижимости^[1]. Государственной регистрации подлежат цивилистические договоры, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимость либо устанавливающие ограничения отдельных правомочий собственника недвижимого имущества. В случаях продажи недвижимости, а также при совершении договоров мены и дарения, заключение иных цивилистических сделок с недвижимым объектом влечет за собой ограничение отдельных имущественных правомочий собственника — прав владения, пользования или распоряжения недвижимостью. К таким сделкам относятся договоры найма жилого помещения, финансовой аренды (лизинга), ипотеки и др.

К законодательству о государственной регистрации относятся ГК РФ (прежде всего ст. 130—132, 164), Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, принятые в случаях, предусмотренных указанным Федеральным законом. На ведомственном уровне к актам правового регулирования отношений в сфере государственной регистрации относятся нормативные правовые акты Минэкономразвития и правовые акты Росреестра.

Участники регистрационных отношений — заявитель и орган Росреестра — наделяются различными полномочиями. Действия заявителя осуществляются в целях удовлетворения его частноправовых потребностей и могут быть признаны легитимными только по решению вышеуказанного органа, т. е. в случае регистрации им сделки. Заявитель исполняет процессуальные требования, установленные Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и предоставляет органу Росреестра необходимые сведения о сделке с недвижимостью. Публичный орган проверяет достоверность этих сведений и может запросить дополнительную информацию, подтверждающую правомерность действий заявителя либо устанавливающую факт совершения правонарушения. Таким образом, публичные отношения, возникающие при государственной регистрации сделок с недвижимостью, представляют собой разновидность административных отношений. При этом властные полномочия органа Росреестра доминируют над имущественными интересами заявителя — субъекта частного права. Взаимоотношения заявителя и органа Росреестра обусловлены их соподчиненностью и регулируются указанным выше Федеральным законом и иным административным законодательством; предписания гражданского законодательства применяются только в случаях, не урегулированных публичным законодательством.

Изменение статуса недвижимости может быть обусловлено волеизъявлением субъектов частного права, и в этом случае сделки с имуществом подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Федеральным законом. Ограничения прав собственника объекта недвижимости устанавливаются актами публичного органа при осуществлении властных полномочий, в частности при применении мер административного пресечения; осуществлении принудительных действий, обусловленных проведением таможенного, бюджетного, экологического контроля. В указанных случаях ограничение имущественных прав собственника является следствием легитимной властной деятельности публичного органа, установленной соответствующим правоприменительным актом, например приказом (предписанием) о проведении выездной проверки. Применение мер административного пресечения в виде осмотра помещений лица, подозреваемого в совершении правонарушения, в случаях, предусмотренных КоАП РФ, НК РФ и другими федеральными законами, всегда сопряжено с введением временных имущественных обременений, обусловленных сроком проведения таких властных действий. Принудительные действия в целях публичного контроля, а также меры административного пресечения осуществляются в отношении добросовестных лиц либо лиц, подозреваемых в совершении правонарушения. Применение указанных мер может быть сопряжено с прекращением права собственности таких лиц на объект недвижимости, например при реквизиции воздушных судов, судов внутреннего водного транспорта и морских судов, в случае введения особых административных режимов военного или чрезвычайного положения.

Индивидуальные правовые акты публичного органа, устанавливающие ограничения имущественных правомочий в целях обеспечения общегосударственных потребностей, не нуждаются в государственной регистрации.

В рассматриваемых регистрационных отношениях участвуют публичные и частноправовые субъекты. К публичным участникам относятся специализированные органы исполнительной власти: Минэкономразвития, управомоченное осуществлять нормативно-правовое регулирование, а также Росреестр (его территориальные органы), к ведению которого отнесена правоприменительная деятельность^[2]. При проведении государственного контроля в регистрационных отношениях участвуют соответствующие финансовые, налоговые, таможенные и иные правоохранительные органы, также управомоченные, наряду с органами Росреестра, принимать индивидуальные правовые акты. Указанные органы исполнительной власти наделены властными полномочиями и своими правовыми актами устанавливают порядок осуществления процессуальных действий. Такие акты обязательны для исполнения лицом, заявившим о своем намерении участвовать в регистрационных отношениях (заявителем). В зависимости от целей участия в рассматриваемых отношениях заявителем может быть коммерческая организация и публичный орган. Коммерческая организация вступает в рассматриваемые отношения с органом Росреестра с целью регистрации сделок с негосударственным имуществом, т. е. в целях обеспечения своих имущественных потребностей. Публичные органы вступают в регистрационные отношения, руководствуясь исключительно общегосударственными интересами, в целях:

• 1) регистрации сделок, влекущих за собой изменение и прекращение права собственности на публичную недвижимость (недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в том числе в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, в муниципальной собственности)^[3];
• 2) регистрации актов, устанавливающих обременения (ограничения) имущественных прав добросовестного лица. К таким актам относятся решения публичного органа об изъятии земельного участка для публичных нужд, а также договоры, устанавливающие публичный сервитут, т. е. ограничения права собственности на земельные участки, здания и сооружения^[4]. Публичные органы принимают акты, устанавливающие обременения имущественных прав добросовестного лица и в других случаях, предусмотренных федеральными законами, однако такие акты, в отличие от указанных выше, выносятся в правоприменительных целях и не подлежат государственной регистрации;
• 3) регистрации актов, устанавливающих обременения имущественных прав лица, подозреваемого в совершении правонарушения, либо правонарушителя. К таким актам относятся решения правоохранительного органа об аресте недвижимого имущества^[5]. Публичные органы выносят акты, устанавливающие ограничения имущественных прав нарушителя и лица, подозреваемого в совершении правонарушения, при осуществлении контроля и правоохранительной деятельности, предусмотренных федеральными законами. Данные акты не нуждаются в государственной регистрации. Вынесение указанного публичного акта в некоторых случаях может повлечь за собой не только ограничение имущественных прав, но и их полное прекращение; такие последствия наступают при назначении административного наказания в виде конфискации морского судна или судна внутреннего водного плавания^[6].

Участники регистрационных отношений наделены различными правами и обязанностями, однако властными полномочиями (в том числе и предусматривающими принудительные действия) наделены только публичные органы. К компетенции органов Росреестра отнесены экспертные полномочия, предусматривающие аналитическое исследование документов, представленных для государственной регистрации. Например, Росреестр или его территориальный орган проводят правовую экспертизу документов, проверяют законность сделки с недвижимостью, предусмотренной такими документами, устанавливают отсутствие противоречий между заявленными нравами и уже зарегистрированными нравами на данный объект недвижимости, а также осуществляют иные экспертные полномочия^[7]. К ведению Росреестра отнесено осуществление указанных действий применительно к объектам недвижимости, расположенным на территории более одного регистрационного округа. Государственная регистрация иных объектов недвижимости отнесена к ведению территориального органа Росреестра.

Органы Росреестра наделены правами и обязанностями в сфере организационно-технической деятельности (например, выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав, представление соответствующей информации и т. д.), осуществление которых обусловлено их экспертными полномочиями. Компетенция таких органов включает в себя рассмотренные выше полномочия. Органы Росреестра не вправе осуществлять контроль за соблюдением обязательств, обусловленных зарегистрированной сделкой с недвижимостью.

• [1] О публичном статусе Росреестра см. далее в тексте учебника.
• [2] Таким образом, в правовой регламентации рассматриваемых регистрационных отношений участвуют также органы Росреестра, управомоченные принимать индивидуальныеправовые акты (абз. 2 и 3 п. 1 ст. 3 Федерального закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним»).
• [3] От имени соответствующего публичного органа в регистрационных отношениях участвуют уполномоченные им должностные лица (п. 3 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
• [4] Государственная регистрация решений публичного органа об изъятии земельногоучастка в целях обеспечения общегосударственных (муниципальных) имущественныхпотребностей предусмотрена п. 4 ст. 279 ГК РФ. В указанных целях публичный орган принимает решение об установлении публичного сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ). Государственная регистрация актов публичного органа об ограничении имущественных прав на недвижимость либо о прекращении таких прав предусмотрена абз. 2 п. 1 ст. 4 Федерального закона"О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним".
• [5] Государственная регистрация актов об аресте недвижимого имущества предусмотренаабз. 2 и. 3 ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним».
• [6] Действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» не распространяется на государственную регистрацию морскихсудов и судов внутреннего водного плавания (и. 1 ст. 4 указанного Федерального закона).Порядок государственной регистрации указанных объектов недвижимости в соответствиис п. 2 ст. 5, п. 4 ст. 33 КТМ РФ, п. 2 ст. 19 КВВТ РФ утвержден Минтрансом России (см. Правила регистрации судов и прав на них в морских портах, утвержденные приказом МинтрансаРоссии от 9 декабря 2010 г. № 277, Правила государственной регистрации судов, утвержденные приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. № 144).
• [7] Экспертные полномочия Росреестра и его территориального органа установлены п. 3ст. 9, ст. 10, п. 1 ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».