Организация предпроектного этапа для различных объектов

Как отмечено выше, в законодательстве РФ состав предпроектного этапа не определен. В связи с этим организация работ этого этапа может быть весьма разнообразной.

Исторический экскурс

В Москве в 1990;х гг. предпринята попытка унифицировать процедуры предпроектной и проектной подготовки строительства в зависимости от уровня сложности объекта с введением таких стадий, как градостроительная концепция, архитектурная концепция, эскизный проект, технико-экономическое обоснование, проект, рабочий проект, рабочая документация¹. В связи с принятием Градостроительного кодекса РФ и Градостроительного кодекса Москвы этот порядок был отменен.

А. Небольшой частный дом, рассчитанный на проживание одной семьи. В данном случае инвестор, застройщик и заказчик является одним и тем же лицом. При этом разработка официального проекта не требуется, для получения разрешения на строительство достаточно схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта. Если дом возводится на дачном участке, то не требуется и получение разрешения на строительство. Разрешения на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома не требуется до 1 марта 2018 г.^[1][2]

В то же время для конструктивно сложных частных домов (с 2—3 этажами, подвалами, несущими конструкциями из железобетона, автоматизированными системами отопления и т. д.) разработка проекта целесообразна, так как позволяет избежать грубых ошибок при строительстве дома. Зачастую это готовый проект из числа предлагаемых строительными фирмами — тогда речь идет о привязке проекта к местности. При этом все же до начала проектирования застройщик должен выполнить некоторые действия (рис. 11.3).

Рис. 113. Простейшая схема организации предпроектного этапа.

При оценке финансовых возможностей частному застройщику следует оценить потенциальное количество проживающих в доме с учетом роста семьи, а также социальный статус семьи и потребительские свойства жилья. Классификации жилья, но качеству официально не существует, но часто используются категории: дешевое жилье (для старых построек), жилье эконом-класса, бизнес-класса, элитное жилье, которое, в свою очередь, делится па классы С, В, А и люкс.

Так, индивидуальное жилье эконом-класса (это все же не самое дешевое жилье) может иметь общую площадь 20—30 м² на человека, бизнескласса — 50—60 м², элитного класса — более 100 м² на человека. Для размещения здания и вспомогательных объектов потребуется участок площадью примерно 0,08—0,1 га для индивидуального дома эконом-класса, 0,12— 0,2 га для дома бизнес-класса и свыше 0,5 га для усадьбы элитного класса.

Практический опыт

Бизнес-план при строительстве индивидуального жилья не составляется, однако при индивидуальном проектировании на предварительном этапе может разрабатываться эскизный проект, в котором разрабатываются различные варианты размещения и объемно-планировочного решения здания. Неприятной особенностью этого вида строительства может явиться склонность индивидуального заказчика и его супруги к многократным переменам задания и принятого решения, что зачастую ведет к непрерывным переделкам проекта на этапах проектирования и даже строительства.

Для оценки затрат при строительстве индивидуального жилого дома следует также учитывать способ организации строительства. Если для небольшого здания эконом-класса семья застройщика может в какой-то степени рассчитывать на собственные силы, то для более крупных зданий становится необходимым подрядный способ строительства с заключением письменного договора. Это несколько удорожает строительство, однако дает некоторые гарантии своевременного и качественного строительства жилья. Для жилья бизнес-класса и элитного класса рекомендуются подрядный способ строительства и выполнение проектной документации, разработанной профессиональными организациями.

Б. Небольшой производственный объект. Для создания офиса, склада, магазина, иного нежилого отдельно стоящего объекта небольшого масштаба также может быть использована схема, представленная на рис. 11.3.

Следует иметь в виду, что проектирование производственного объекта является обязательным, однако экспертиза в ряде случаев не проводится (см. параграф 19.5). Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию требуются в любом случае, если только рассматриваемый объект является капитальным. В противном случае должно быть получено разрешение на установку некапитального объекта (киоска, навеса, временной постройки) от органа местного самоуправления, а также разрешения на подключение электроэнергии, тепла, воды, канализации от соответствующих городских служб. Указанное подключение осуществляется в соответствии с общими правилами подключения к сетям.

Поскольку в данном случае заказчиком является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, необходимо заключить письменный подрядный договор как на проектирование, так и на строительство объекта. Застройщик должен провести небольшое маркетинговое исследование на предмет стоимости проектирования и строительства производственного объекта выбранного типа. В большинстве случаев целесообразно применить бесподвальное здание со сборными железобетонными фундаментами, стальным каркасом и навесными панелями типа «сэндвич». Следует внимательно изучить вопрос о необходимом грузоподъемном оборудовании: часто вместо мостовых кранов или талей достаточно автокаров, свободно перемещающихся внутри здания.

Наиболее сложной может стать разработка инженерных систем такого здания: необходимо предусмотреть электрическую часть, заземление, системы водоснабжения, водоотведения, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, специальные технологические системы. Для этого может потребоваться помощь специалистов, нанимаемых по договорам гражданско-правового характера, или субподрядных проектных фирм.

В. Строительство многоквартирного жилого дома. При коммерческом строительстве жилых домов инвесторами и будущими пользователями являются физические лица, а застройщиком — организация (иногда называемая девелопером), взявшая на себя размещение проектной декларации, приобретение участка и его застройку с целью последующей реализации квартир населению. Этот случай специально оговорен в законодательстве. Между участниками должен быть заключен договор участия в долевом строительстве, по которому застройщик получает право привлечения денежных средств граждан^[3].

Практический опыт До принятия указанного закона были случаи обмана дольщиков недобросовестными застройщиками, и сейчас может иметь место такой обман, если застройщик и дольщики не придерживаются положений закона. Хотя формально закон об участии в долевом строительстве охватывает и иные виды непроизводственных объектов, он в первую очередь создан с целью защиты граждан от недобросовестных застройщиков жилья.

Основная идея закона в том, что застройщик до начала привлечения средств участников долевого строительства должен выполнить определенные действия, после чего ему будет невыгодно отказаться от продолжения строительства:

• • приобрести за свой счет земельный участок или право долгосрочной аренды такого участка;
• • провести за свой счет предпроектные и проектные работы, достаточные для получения разрешения на строительство;
• • получить разрешение на строительство объекта (см. гл. 21);
• • опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации.

При таком способе рекомендуется составлять бизнес-кейс с определением рентабельности реализации квартир с учетом того, что застройщик не сможет привлекать средства клиентов до публикации проектной декларации.

В проектной декларации должны быть опубликованы подробные данные о застройщике и о проекте здания. В частности, должны быть указаны сведения об экспертизе проекта и о подрядчиках, привлекаемых к строительству. Это означает, что проектирование, экспертиза и выбор подрядчиков (торги) также должны быть проведены заранее. Еще раньше должны быть выполнены изыскания, согласования и оформлен градостроительный план земельного участка.

Только после этого застройщик может начать заключение договоров с участниками. Понятно, что для выполнения таких предварительных условий необходимы достаточно крупные начальные инвестиции или займы.

Схема организации предпроектной и проектной стадии при строительстве многоквартирных домов с долевым участием показана на рис. 11.4.

Рис. 11.4. Схема организации действий застройщика при строительстве многоквартирного дома на предпроектной и проектной стадиях

Сложность организационной схемы и снижение рентабельности приводят к тому, что застройщики избегают действовать в рамках указанного способа: например, заключают с будущими дольщиками договоры займа или доверительного управления денежными средствами. В этом случае основные риски ложатся на дольщиков.

Г. Строительство зданий и сооружений за счет бюджета. Основным отличием в организации работ на этом этапе является наличие государственного (муниципального) заказчика, который исполняет роль распределителя бюджетных средств. Он не имеет права использовать средства, выделяемые по смете, поэтому должен сразу же нанимать технического заказчика для проведения дальнейших мероприятий проекта. На выполнение практически всех последующих работ должны быть проведены официальные конкурсные процедуры. Примерная схема организации предпроектиого этапа выглядит следующим образом (рис. 11.5).

Рис. 11.5. Организация предпроектного этапа при бюджетном финансировании.

При бюджетном финансировании выполнение любых работ жестко регламентировано и контролируется, поэтому стадий, не предусмотренных законодательством (бизнес-кейс, эскизный проект), не должно быть — они просто не будут оплачены. В то же время при этом упрощается подготовка земельных вопросов, так как земельный участок выделяется, а не продается и не сдается в аренду.

Д. Крупные производственные объекты. Для крупных инвестиционных проектов может быть рекомендована схема подготовки проектирования, разработанная на основе изучения и применения передового отечественного и зарубежного опыта с учетом особенностей российского законодательства. Примерная схема подготовительного этапа изображена на рис. 11.6. На схеме опущены такие этапы, как разработка технического задания на каждую стадию проектирования, экспертиза результатов инженерных изысканий и проектной документации, утверждение результатов каждой стадии и т. п. Реальное взаимодействие участников строительства на этой стадии значительно сложнее и требует усилий десятков специалистов, в первую очередь службы технического заказчика.

Рис. 11.6. Возможная схема предпроектного этапа строительства крупного

производственного объекта:

СТУ — специальные технические условия; ТЭО — технико-экономическое обоснование Для крупного производственного объекта большое значение имеет своевременное определение необходимости проведения научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ по созданию новых типов основного оборудования. Необходимость таких работ может быть выявлена на стадии эскизного проектирования. Результаты НИОКР могут использоваться при составлении обоснования инвестиций и при разработке основного оборудования.

Основной особенностью производственных объектов является наличие большого количества технологического оборудования. Часть оборудования нередко является уникальным, т. е. требует НИОКР и разработки специальной документации, а также длительного цикла изготовления. Конструкторская разработка оборудования ведется в соответствии со стандартами единой системы конструкторской документации (ЕСКД). Для такого оборудования разрабатывают техническое предложение, эскизный проект, затем технический проект и рабочую документацию^[4]. Только после этого может начаться изготовление уникального оборудования. Техническое задание на разработку оборудования должно составляться заказчиком с участием проектировщиков технологической части.

В то же время проектировщики должны получить габариты, нагрузки, энергопотребление и другие характеристики оборудования в качестве исходных данных на проектирование производственного объекта. Поэтому целесообразно разработку оборудования и проекта вести параллельно. Однако при бюджетном финансировании это сделать нс удастся: до тех пор, пока нс разработана проектная документация, нс составлен сводный сметный расчет и не определена начальная максимальная цена контракта (НМЦК), нельзя проводить конкурс на поставку оборудования.

Поэтому получается некий замкнутый круг, вырваться из которого заказчику удается только путем различных ухищрений. Например, проектировщикам может быть вменено определение НМЦК до окончания проектирования, возможно, на стадии ТЭО, а для заводов раздельно организуются конкурсы на выполнение технического проекта и на поставку оборудования. Это несет, однако, дополнительные риски, так как выиграть конкурс на изготовление оборудования может не та компания, которая выполняла технический проект.

На рис. 11.7 показана возможная схема увязки проектных работ и разработки оборудования с длительным циклом производства. Целесообразно, чтобы соответствующие этапы при разработке оборудования несколько опережали разработку проектной документации на строительство. Например, результаты технического проекта должны быть использованы при разработке проектной документации на строительство конкретного объекта.

Рис. 11.7. Возможный график организации работ при использовании оборудования с длительным циклом производства.

Уже на предпроектном этапе большое влияние оказывает выбор основной схемы организации строительства, которой может быть строительство «под ключ» или иной прогрессивный способ строительства. В зависимости от этого заказчик формирует план управления проектом и уточняет схему последующих этапов развития проекта.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Какова роль предпроектного этапа в жизненном цикле строительного объекта?
• 2. Какие схемы предпроектного этапа используются в России и за рубежом?
• 3. Какую схему организации предпроектного этапа можно предложить для индивидуального жилищного строительства?
• 4. Какую схему организации предпроектного этапа можно предложить для строительства закрытого склада?
• 5. Какую схему организации предпроектного этапа можно предложить для строительства многоэтажного жилого дома?
• 6. Как организовать предпроекгный этап при строительстве школы на средства муниципалитета?
• 7. Составьте примерную схему предпроектного этапа при расширении машиностроительного завода с применением станочного оборудования индивидуального изготовления.

• [1] Распоряжение Мэра Москвы от 11 ноября 1994 г. № 561-РМ «О едином порядке пред-проектной и проектной подготовки строительства объектов в г. Москве», распоряжениеМэра Москвы от 11 апреля 2000 г. Mb 378-РМ «О положении о едином порядке предироект-ной и проектной подготовки строительства в г. Москве». Утратили силу.
• [2] Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О вводе в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
• [3] См. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измененийв некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• [4] ГОСТ 2.102—2013 ЕСКД «Виды и комплектность конструкторских документов»; ГОСТ 2.103—2013 «ЕСКД. Стадии разработки»; ГОСТ 2.119—2013 «ЕСКД. Эскизный проект»; ГОСТ 2.120—2013* «ЕСКД. Технический проект».