Развитие застроенных территорий

Как упомянуто ранее, развитие застроенных территорий является одним из видов организации жилищного строительства. Этот способ был законодательно закреплен в ЗК РФ и ГрК РФ в 2006 г.

Под застроенной территорией понимается квартал, микрорайон или их часть, на которой размещены только многоквартирные дома, подлежащие сносу, либо объекты, не соответствующие градостроительному регламенту. Таким образом, все существующие на такой территории строения должны быть снесены или реконструированы. При этом территория находится в государственной или муниципальной собственности. Орган местного самоуправления принимает решение о развитии застроенной территории. При наличии инвестора, желающего вложить средства в застройку этой территории, с ним заключается договор о развитии застроенной территории (ст. 46.1−46.3 ГрК РФ).

Необходимо предварительно разработать ППТ. Затем уполномоченный орган определяет ТУ подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и принимает решение о предоставлении земельных участков, после чего производится государственный кадастровый учет таких участков.

Образование земельных участков в границах данной территории производится на основании заявления землепользователя, причем ранее существовавшие участки могут быть объединены или разделены, т. е. в этом случае допускается перераспределение земельных участков. Для этого необходимо представить правоустанавливающие документы на исходные земельные участки и завести кадастровые планы образуемых земельных участков.

Земельные участки предоставляются инвестору без проведения торгов, бесплатно в собственность или в аренду, размер которой соответствует размеру земельного налога. Однако предварительно инвестор должен выиграть открытый аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории.

Решение о проведении аукциона принимает глава местной администрации. Организуется аукцион органом местного самоуправления, на официальном сайте которого размещается извещение о проведении конкурса. В извещении указываются начальная цена и сумма задатка, вносимого участниками аукциона. Если заявлен только один участник, аукцион признается несостоявшимся и договор заключается с единственным участником по начальной цене.

В соответствии с договором инвестор обязуется подготовить ППТ и ПМТ. Он обязан также построить или приобрести благоустроенные жилые помещения для выселяемых граждан, которые жили на данной территории на условиях найма. Эти здания передаются в государственную или муниципальную собственность. За жилые дома, помещения и земельные участки, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, инвестор должен уплатить выкупную цену. После освобождения территории инвестор должен выполнить проектирование и строительство (реконструкцию) зданий и инженерных сетей в соответствии с ППТ. Эти здания остаются в собственности инвестора.

Орган местного самоуправления утверждает ППТ и ПМТ, принимает решение об изъятии жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу, предоставляет инвестору земельные участки.

Устойчивое развитие территорий предусматривает обеспечение безопасности и благоприятных условий для жизнедеятельности человека, снижение негативного воздействия хозяйственной деятельности на окружающую среду, обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов, в том числе в интересах будущих поколений. Обеспечение устойчивого развития территорий является одним из важнейших принципов градостроительной деятельности, территориального планирования и землепользования¹.