Механизм функционирования рынка недвижимости

Регулирование рынка — недвижимости осуществляется посредством рыночного механизма и государственного регулирования. Благодаря этому регулированию рынок недвижимости обеспечивает выполнение своих функций.

Рынок недвижимости как саморегулирующаяся в установившейся правовой среде система основывается на рыночных элементах, основными из которых являются спрос и предложение, цена и стоимость.

Спрос — это количество любых объектов недвижимости (земельных участков, имущественных комплексов и прав на них и др.), которые покунагели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Предложение — это количество любых объектов недвижимости (земли или другого недвижимого имущества), которое собственники готовы продать по определенным ценам за определенный промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена — это количество денег, уплаченное за единицу недвижимости в совершенных сделках. Иначе говоря, цена — это полезность недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте.

Стоимость — наиболее вероятный денежный эквивалент недвижимости, который определяется величиной затрат труда и капитала, направленных на создание данного объекта недвижимости. Вид стоимости недвижимости, отраженной в балансе предприятия, называется балансовой стоимостью.

Взаимодействие спроса и предложения определяет конъюнктуру рынка и определяет цену на объекты недвижимости. Недвижимость обладает ценой, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность, являясь главным критерием, не является единственным фактором, влияющим на цену. Для того чтобы обладать стоимостью, недвижимость также должна быть относительно дефицитна. Основа спроса — желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов.

• 1. Экономические:
  • • изменение уровня доходов населения;
  • • изменение уровня доходов бизнеса;
  • • доступность финансовых, в том числе кредитных, ресурсов;
  • • ставки арендной платы;
  • • стоимость строительства;
  • • тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы.
• 2. Социальные:
  • • изменение численности населения;
  • • изменение образовательного уровня;
  • • изменение уровня преступности.
• 3. Административные:
  • • реальная налоговая ставка;
  • • уровень налога на имущество;
  • • уровень земельного налога;
  • • зональные ограничения;
  • • условия совершения сделок;
  • • условия получения прав на застройку.
• 4. Условия окружающей среды:
  • • экологическая обстановка;
  • • уровень развития инфраструктуры.

Поскольку рынки недвижимости в большинстве своем несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цены, но которым происходит смена собственника. Важную роль при совершении сделки играют умение согласовывать условия сделки, количество и искушенность (опыт) участников сделки и др.

Особенность недвижимости как товара заключается в том, что количество предложений на рынке ограничено и его нельзя увеличить в краткосрочном периоде, а количество земельных участков вообще ограничено самой природой. Поэтому в большей степени цена недвижимости определяется спросом. Способность спроса реагировать на изменение цен называется эластичностью спроса. На рис. 1.1 изображена зависимость цены объектов недвижимости от предложения. Угол наклона линий спроса на рисунке показывает, насколько изменится количественный спрос при данном изменении цен, и наоборот. Ценовая эластичность спроса на жилье во многом определяет степень подвижности цен на него на реальном рынке недвижимости.

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

Сложились устойчивые общие правила рынка недвижимости: если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Отсюда следует, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период. Даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то предложение останется невостребованным или низким на протяжении продолжительного периода. В этой ситуации собственнику трудно рассчитывать на продажу недвижимости по желаемой цене, а у покупателя появляется возможность поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены происходит в ситуации, когда недостаточно предложение или высок спрос. Рынок недвижимости экономически развитых стран показывает: изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески необоснованных предположений, страх потерять деньги или упустить возможность приобрести недвижимость по сегодняшней цене и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться новые объекты недвижимости, и так до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже стоимости производства, новое строительство замедлится или остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Рис. 1.1. Взаимосвязь спроса и цены на рынке недвижимости

Помимо понятий «стоимость» и «цена», в рыночных условиях существенное значение приобретает такая характеристика недвижимости, как ликвидность, т. е. возможность быстро и без потерь в стоимости превратить объект недвижимости в денежные средства.

Немаловажную роль в рыночных условиях играет и конкурентоспособность недвижимости. Конкурентоспособность недвижимости — это совокупность характеристик объекта (здания, сооружения, территории), отличающих его от объектов-аналогов по степени удовлетворения индивидуального потребителя и по уровню затрат на его покупку и последующую эксплуатацию, а также ее способность быть выделенной покупателем из других групп аналогичных объектов (например, жилых домов), предлагаемых фирмамипродавцами, благодаря более высоким потребительским свойствам и технико-экономическим параметрам. Именно на рынке проектов или осуществленных объектов строительная продукция, конкурируя между собой, сравнивается и проверяется потребителем на соответствие его потребности.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства характеризуется «классическими условиями» — периодами экономического спада и подъема (рис. 1.2). С точки зрения рыночного механизма периоды спада и подъема характеризуются различным соотношением спроса и предложения, а также цены и стоимости объектов недвижимости.

Рис. 1.2. Цикличность рынка недвижимости

Спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщенности построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать или использовать в коммерческих целях, а цены на недвижимость все время падают. Этот этап характеризуется превышением предложения над спросом, при этом с определенного момента цена объекта становится ниже, чем его стоимость. Такой рынок называют рынком покупателя. Однако цены на объекты не могут падать бесконечно, и, достигнув определенной величины, они стабилизируются.

Поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот этап цикла определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости. Однако на этом этапе цены на недвижимость остаются сравнительно низкими, при этом цена объектов недвижимости все еще остается ниже стоимости, что не позволяет развиваться рынку нового строительства.

Как только цена объектов недвижимости начинает превышать их стоимость, начинается развитие рынка вновь созданных объектов недвижимости, которые, как правило, имеют ряд преимуществ перед объектами вторичного рынка. В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое строительство достигает своего апогея, при этом наблюдается бурный рост цен на объекты недвижимости, т. е. цена превышает стоимость. Период подъема рынка недвижимости, связанный с ростом цен, называют рынком продавца.

На последнем этапе цикла наступает насыщение рынка недвижимости, когда создается излишек строительных мощностей и наступает перепроизводство строительной продукции, а предложение превышает спрос: строительная деятельность начинает сокращаться, рост продаж объектов недвижимости в этот период прекращается.